« L’activité sur le segment des petites et moyennes surfaces reste solide (+ 6 % par rapport à la moyenne décennale). Le volume de commercialisations a été, en revanche, un peu plus décevant sur ce 3ème trimestre concernant les grandes transactions. Nous restons confiants, malgré tout, concernant les perspectives d’activité au 4ème trimestre qui devraient être bien meilleures au vu du niveau de demande exprimée et des négociations en cours » précise Alexandre Fontaine, executive director bureaux Ile-de-France.

Malgré la bonne tenue du marché tertiaire francilien, la vacance peine à se résorber et atteint 4,1 millions de mètres carrés au 1er octobre 2022. « Cette stabilisation de l’offre immédiate disponible masque des tendances divergentes. D’un côté, la vacance continue de se contraindre dans les secteurs les plus attractifs. De l’autre, des pressions à la hausse se font sentir sur certains bassins tertiaires, déjà sur-offreurs, en raison de la livraison de programmes neufs/restructurés en attente de preneurs. Cette dichotomie et ce maintien de l’offre vacante à haut niveau en Ile-de-France devrait perdurer encore plusieurs trimestres » ajoute Alexandre Fontaine.

Du côté de l’investissement, Nicolas Verdillon, managing director investment properties, souligne : « nous observons un décalage entre le ressenti du secteur et les résultats du trimestre qui vient de s’écouler, témoignant, et c’est normal, de l’inertie du marché. Il y a même eu un phénomène d’accélération de certaines opérations pour les concrétiser avant le « reset » du marché, autrement dit la phase d’ajustement, qui ne sera sans doute visible réellement que d’ici trois à six mois ». En effet, avec 7,4 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise, ce 3ème trimestre reste positif, dans la continuité du 1er semestre. Près de 20 milliards d’euros se sont échangés au cours des neuf premiers mois de l’année. Le marché a été en particulier animé par de grandes transactions de qualité et ce, tant en bureaux, en logistique qu’en commerce.

Au-delà de l’impact de la crise énergétique et géopolitique, c’est l’envolée du coût de l’argent qui pèse le plus sur l’immobilier, pas les liquidités, qui sont bien présentes. Si certains investisseurs vont adopter des positions attentistes, d’autres continueront à avoir « envie de faire », mais avec des rendements à la hauteur de leurs attentes de rémunération du risque et du coût de l’argent. L’évolution actuelle des taux de rendement suit mécaniquement en partie celle des taux obligataires longs afin de conserver un « spread attractif ». « Les questions sont donc de savoir où sera la zone d’atterrissage et quand, avec en corollaire, quelle correction de prix, et dans son sillage les conséquences sur les volumes d’investissement 2023 » conclut Nicolas Verdillon.

En immobilier logistique, avec 2,9 millions de mètre carrés placés depuis le début de l’année, ce marché fait preuve de robustesse face à une conjoncture pourtant vacillante (- 15 % sur un an et + 10 % par rapport à la moyenne décennale). Le 3ème trimestre est resté dynamique (794 400 m² placés), porté par le retour en force des logisticiens et la grande distribution alimentaire. Les volumes placés se retrouvent, néanmoins, impactés par la dégradation de la conjoncture macroéconomique et le manque de disponibilités d’entrepôts. Géographiquement, les marchés qui composent la Dorsale ne représentent plus que 60 % de la demande placée nationale (contre 70 % au 1er semestre 2022). « Comme anticipé, nous constatons un tassement de l’activité sur la Dorsale lié en grande partie à la difficulté de réaliser des transactions en Ile-de-France, Rhône-Alpes et Paca, en raison d’une offre disponible insuffisante » souligne Pierre-Louis Dumont, directeur exécutif Agence I&L France.

Plus de 4,8 milliards d’euros ont été investis en immobilier industriel et logistique au cours des neuf premiers mois de l’année. Si la dynamique du 1er semestre reflète la solidité des fondamentaux de marché couplée à la tendance haussière des loyers, les investisseurs se sont montrés plus prudents au 3ème trimestre dans un contexte complexe et incertain. « Sur fond de tensions géopolitiques, de poussée inflationniste et de remontée des taux de financement, les investisseurs réévaluent leur stratégie de cession et/ou d’acquisition pour l’adapter au nouveau paradigme financier » observe François-Régis de Causans, directeur investissement I&L. Et d’ajouter : « si un ralentissement de l’activité au 4ème trimestre est très probable, les montants investis au cours des neuf premiers mois de l’année nous laissent entrevoir un bilan 2022 tout à fait honorable à plus de 6 milliards d’euros ».

CBRE : "un 3ème trimestre en investissement performant malgré les incertitudes"