Ainsi, « le marché de l’investissement en bureaux en régions a bien résisté » note BNP Paribas Real Estate dans une récente communication ad-hoc. Le conseil précise que « même s’il a globalement baissé de 40 % (tout comme le marché locatif) par rapport à l’année 2019 qui avait marqué un record absolu, les variations ne sont pas uniformes sur le territoire ». En effet, « les grandes métropoles ont été les plus touchées » à l’exemple de Lyon (-35 %), Lille (-50 %) ou Bordeaux (-65 %) qui « ont souffert de la nette diminution des Vefa qui ont été l’un des moteurs principaux de leurs développements, notamment pour Lille et Bordeaux ». Cependant, « les autres villes se sont bien comportées par rapport aux volumes records placés en 2019 », telles Aix-Marseille ou Montpellier qui « sont seulement en baisse, respectivement, de 12 et 9 %, tandis que certaines villes ont même vu croître » le volume investi comme Nantes (+14 %) ou Rennes (+45 %).

Mieux : les taux « prime », « se sont maintenus, voire ont légèrement baissé dans la quasi-totalité des villes en régions en 2020 et ce, même pour des opérations initiées après la première vague de confinement. Seules Lyon et Lille font une fois de plus exception à la règle, principalement par manque de produits « prime » » relève BNP Paribas Real Estate. Dans ce marché « trusté » par les investisseurs domestiques (93 %), le conseil relève, également, qu’« une nouvelle hiérarchie des taux s’est mise en place avec un retour réel de la notion de « prime de risque » qui s’était probablement trop réduite sur ces dernières années. Un différentiel de 100 à 200 points de base est maintenant commun entre des opérations « prime » et celles qui ne « cochent pas toutes les cases », qu’il s’agisse « de localisation, de qualité du bien ou de niveau de loyer ».

Côté opérations « core + » ou « value added », elles « sont en nette baisse en volume pour deux raisons principales : tout d’abord, l’inadéquation entre les souhaits des acquéreurs et des vendeurs qui, pour certains, n’ont pas encore intégré la nouvelle hiérarchie des taux ; d’autre part, des opérations parfois trop volumineuses, difficiles à financer. Ainsi, la plupart des transactions de ces classes d’actifs ont été réalisées sur des volumes de 1 à 15/20 millions d’euros ».

Pour ce qui est des Vefa, en revanche, elles « ont perduré même si elles sont moins nombreuses qu’en 2019 (une année record aussi dans ce domaine), mais elles représentent tout de même près de 30 % des volumes investis, principalement sur des petites et moyennes opérations et ce, sur la totalité du territoire ». Pierre-Michel Olivier souligne que « dans ces opérations principalement « prime » ou « core », les valeurs locatives se maintiennent ou marquent une très légère baisse. Il s’agit donc d’un marché sain sur cette classe d’actifs où l’offre, quoi qu’il en soit, est toujours inférieure à la demande ». Et le directeur investissement régions de BNP Paribas Real Estate Transaction de conclure : « pour les mois à venir et si l’hypothèse d’une pandémie durable est écartée, nous estimons que le marché 2021 pourrait être assez soutenu, voire en légère augmentation par rapport à 2020, avec notamment une poursuite de l’attractivité des bâtiments « prime » en régions et potentiellement un redémarrage des opérations en « core + » et « value added », (re)boostées par des financements qui resteront bas sur le long terme. Même s’il devait y avoir peu de gros deals en régions autour des 100 millions d’euros et plus, les opérations en conformité avec le marché, inférieures à 50 millions d’euros, devraient continuer à se développer. Nous anticipons donc, après une baisse des volumes investis en 2020, mais dans une année qui est restée saine, une potentielle augmentation des volumes pour 2021, légère certes, mais réelle ».

Encourageant, donc…

Investissement : belle France !