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JLL : « la performance de nos bureaux ne sera plus jamais la même »…

ActualitésBureaux

le 27 Mai 2020

« La crise est loin d’être derrière nous » indique JLL dans sa nouvelle étude « Metrics that Matter », qui ajoute : « nous venons simplement de faire basculer le premier domino d’une longue série de transformations de nos modes de vie, de travail, de consommation ».

« Alors que nous apprenons à vivre avec un nouvel impératif de distanciation physique, les entreprises tentent de concilier télétravail, productivité et cohésion. Celles qui surferont le mieux sur la déferlante cascade des dominos sauront faire preuve d’agilité, écouter les signaux faibles, monitorer les nouveaux usages. En un mot, elles sauront mesurer les nouvelles modalités de performance du monde post-pandémie. Mais l’affaire est ardue, 71 % d’entre elles disent pâtir d’un manque de données. Et 97 % rêvent de bureaux prédictifs, nourris de Big Data1″.

Alors, quels KPI’s (« key performance indicators » ou indicateurs clés de performance, ndlr) adopter pour repenser nos bureaux à long terme ? Dans sa nouvelle étude, JLL a bâti un référentiel des 50 « Metrics that Matter », avec l’aide de 100 décideurs immobiliers à travers le monde, pour identifier les métriques incontournables du travail de demain.

L’ »empowerment digital », levier de pérennisation du travail à distance

Pour gérer le déconfinement, les entreprises devront se mettre en ordre de marche pour repenser leur organisation du travail. Flexibilité des horaires, autonomie, home-office ont été expérimentés avec succès, plus question de les bouder. 66 % des entreprises déclarent qu’elles vont généraliser le télétravail après la crise2. “A l’avenir, il sera indispensable de monitorer le déploiement de ces nouveaux modes de travail. Il va falloir identifier les bonnes métriques : performance individuelle, niveau de cybersécurité, efficacité de l’équipement technologique et de la collaboration virtuelle…” détaille Flore Pradère, directrice études et prospective chez JLL.

Il faudra aussi prendre le pouls des équipes pour s’assurer que la cohésion d’équipe, la collaboration et le bien-être individuel sont au beau fixe, à l’intérieur comme en dehors des murs de l’entreprise. Il s’agira de créer un baromètre social capable de décrypter l’ambiance communautaire, le taux d’absentéisme ou le niveau d’interactions. 75 % des entreprises disent s’intéresser de près à l’engagement communautaire et 51 % à l’épanouissement de leurs salariés3. “Ces indicateurs seront à suivre impérativement au fil de la réouverture des bureaux, afin d’appréhender le niveau d’anxiété des collaborateurs et de mieux accompagner la reprise sur le plan humain” alerte Benoit Delattre, « head of strategic consulting » chez JLL.

L’expérience de travail, au service de la performance

Avec le travail confiné, chacun a pu éprouver la valeur ajoutée du bureau physique et sa complémentarité avec le travail à distance. A l’avenir, les exigences des salariés vont évoluer en termes de typologies d’espaces de travail, d’outils ou de niveau de services. Les KPIs traditionnels devront s’enrichir de nouvelles métriques afin de capter la plus-value des bureaux en matière d’innovation, de flexibilité et d’expérience de travail. 60 % des entreprises affirment vouloir mettre la data au service de l’amélioration du bien-être et de l’expérience de leurs collaborateurs1. On ira demain vers une compréhension beaucoup plus fine des préférences individuelles afin d’offrir aux collaborateurs une expérience de travail sur-mesure.  1 salarié sur 2 en rêve déjà 1 !

“Après cette période de confinement, collaborateurs comme employeurs porteront une attention extrême à la santé, qu’elle soit mentale ou physique. 52 % des entreprises souhaitent suivre des indicateurs de santé et de bien-être dans leurs bureaux3” explique Flore Pradère. Des « MedTech » ont vu le jour, notamment en Asie, permettant de détecter à grande échelle des salariés présentant des symptômes d’alerte via la mesure de leur température. L’avenir dira si ce type d’outils pourrait un jour se démocratiser dans les bureaux français au motif de préserver la santé des salariés.

Quand performance rime avec résilience

Afin de répondre aux nouvelles normes de distanciation sociale dans les bureaux, il sera impératif de décrypter les parcours des salariés dans les espaces et leur utilisation des différents lieux. 97 % des entreprises pensent que la mesure de l’occupation des espaces est une mesure d’avenir et 67 % voient un fort potentiel dans l’analyse des flux1. Il s’agira aussi d’identifier les espaces les plus utilisés, ceux qui ont une valeur ajoutée par rapport au domicile des collaborateurs en télétravail.

“Demain, il faudra enfin intégrer la flexibilité dans le portefeuille immobilier grâce à des baux flexibles, des options de sortie faciles à actionner ou des solutions de coworking. En sortie de crise, les mètres carrés seront requestionnés” conclut Benoit Delattre. Une entreprise sur quatre souhaite pouvoir accroître ou réduire sa voilure immobilière à la demande. 28 % veulent pouvoir évoluer vers une empreinte plus réduite, plus distribuée et responsable.

1. Etude JLL, Big Data Bang, 2019. Enquêtes conduites auprès de 1 000 actifs français et 40 décideurs immobiliers.
2. Enquête JLL “quels bureaux post Covid-19” conduite mi-avril 2020 auprès de plus de 400 acteurs du marché de l’immobilier (155 investisseurs et 254 entreprises)
3. Etude JLL, Future of Work, 2018. Enquête conduite auprès de 561 décideurs immobiliers à travers le monde, dont 44 en France.

Valérie Garnier

Directrice de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/09/2020

Complexe !

Pour l’instant, le bureau reste (avec la logistique et, de plus en plus, l’habitation, qui redore son blason auprès des institutionnels) la classe d’actifs immobiliers lorgnée par les professionnels. Il n’empêche que la prudence demeure, néanmoins, de mise.

« Dans la situation actuelle, nous craignons une vague dont on ne connaît ni la date d’arrivée ni la violence. S’agira-t-il d’une grande marée ou plus ?… » : c’est l’image employée par Stéphane Guyot-Sionnest pour illustrer ses inquiétudes, comme celle de nombre d’autres conseils, quant à la santé des entreprises et ses conséquences inéluctables en matière de demande placée de bureaux. Le co-président de Catella fait valoir que « si la crise de 2007/2008 avait un caractère essentiellement financier, la raisonnance économique de la crise sanitaire actuelle est beaucoup plus forte ». Non seulement certaines entreprises devraient être contraintes de réduire la voilure en matière d’occupation de bureaux, mais, plus généralement, la crise sanitaire et les multiples incertitudes qui l’accompagnent constituent autant de facteurs d’immobilisme. « Un contexte qui amène plutôt à anticiper une nouvelle hiérarchisation des valeurs locatives » souligne Stéphane Guyot-Sionnest. D’ailleurs, dans une récente étude sur le marché locatif francilien, Savills estime que « l’évolution des loyers est amenée à évoluer à terme. Dans les prochains mois, il est probable d’assister à une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives. D’une part, parce que la demande devrait continuer de baisser à l’échelle régionale ; d’autre part, parce qu’avec les livraisons attendues en cours d’année, la remontée de la vacance devrait se poursuivre ». Et la société de conseil de faire également un parallèle avec la précédente crise : « cette accalmie est, toutefois, susceptible de ne se concrétiser qu’à partir du troisième trimestre 2020. Pourrait alors se mettre en oeuvre un mécanisme correctif proche, par son ampleur, de celui qui avait prévalu suite à la crise financière de 2007/2008 (avec une baisse de l’ordre de 15 % du loyer « prime ») »…

Et Stéphane Guyot-Sionnest de conclure que « les experts devront prendre en compte, en fin d’année, la situation de chacun des locataires, ainsi que l’évolution des valeurs locatives. Avec leurs conséquences, par exemple, sur les LTV »… Ce qui amène le co-président de Catella à parler d’un « contexte nettement plus complexe en matière d’anticipation », dans lequel « l’expérience et le travail feront la différence »…

Portrait

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