Au deuxième trimestre 2022, l’activité en Ile-de-France a légèrement ralenti avec 535 000 m2 de bureaux commercialisés sur cette période, contre 554 000 m2 au trimestre précédent. « Sur l’ensemble du 1er semestre 2022, les volumes placés atteignent 1,09 million de mètres carrés soit une hausse de 33 % par rapport à la même période en 2021. Surtout, le résultat des six derniers mois dépasse de 7 % la moyenne décennale, confirmant la solidité de la reprise amorcée il y a un an » indique Guillaume Raquillet, directeur du département bureaux chez Knight Frank France.

Par ailleurs, l’étude du groupe dévoile que les volumes placés augmentent de 19 % sur un an sur le segment des bureaux de moins de 1 000 m2 ; de 49 % sur celui des bureaux de taille intermédiaire et de 37 % sur celui des surfaces supérieures à 5 000 m2. Sur ce dernier créneau de marché, 27 opérations ont été recensées au 1er semestre 2022, en Ile-de-France, contre 24 un an auparavant. Cinq portent sur des surfaces de plus de 20 000 m2 dont, au 2ème trimestre, la location par Arkema de 25 000 m2 dans « Lightwell » à La Défense (92) et celle par le ministère des Affaires Sociales des 27 000 m2 de la tour Olivier de Serres, dans le 15ème arrondissement. Le volume placé sur des surfaces supérieures à 5 000 m2 reste toutefois éloigné de la moyenne décennale (- 15 %), alors que les petites et moyennes surfaces l’ont, quant à elles, nettement dépassé de 20 et 18 %. « Ceci confirme la tendance à la diminution de la taille des surfaces prises à bail par les grandes entreprises, dont le choix se porte en outre, plus que jamais, sur des actifs neufs-restructurés. Ces derniers rassemblent ainsi près de 80 % des volumes placés de plus de 5 000 m2 en Ile-de-France, montrant l’importance donnée par les utilisateurs à l’exemplarité de leur immobilier en matière de performance environnementale et de qualité de vie au travail », commente Guillaume Raquillet.

Paris, marché le plus dynamique

Au 1er semestre 2022, les commercialisations de bureaux à Paris ont totalisé 473 000 m2, soit une hausse de 46 % sur un an et de 14 % par rapport à la moyenne décennale. « Ce très beau résultat s’explique par le dynamisme des prises à bail de petites et moyennes surfaces, dont le volume croît de 24 % sur un an. Le marché parisien profite également de la multiplication des grandes transactions », ajoute Knight Frank. Les dernières semaines ont été marquées par la location de « Biome » par la Banque Postale et SFIL. Depuis le début de l’année, la demande placée dans le QCA dépasse 230 000 m2, un volume supérieur de 36 % à celui du 1er semestre 2021. Le quartier central des affaires fait même mieux que lors des premiers semestres des cinq années précédant le déclenchement de l’épidémie de Covid-19, avec une hausse de 12 % profitant à l’ensemble des créneaux de surfaces. Le volume représenté par les prises à bail de petites et moyennes surfaces est particulièrement élevé, totalisant 191 000 m2, soit une hausse de 22 % par rapport à la même période en 2021.

Performances contrastées hors de Paris

Les pôles tertiaires de périphérie ont généralement vu leur activité progresser par rapport au 1er semestre 2021. « Mais la comparaison est souvent moins flatteuse par rapport aux résultats d’avant crise », nuance Knight Frank. C’est le cas de la PériDéfense, dont les commercialisations chutent de près de 25 % par rapport aux cinq années précédant la crise sanitaire et qui présente une seule grande transaction au premier semestre 2022. Seul La Défense ou Neuilly-Levallois, dont les volumes placés progressent de 49 % sur un an, tirent leur épingle du jeu. Le bilan est plus mitigé en 1ère couronne. Le Nord fait exception, même si le résultat du premier semestre s’appuie sur deux mouvements de plus de 5 000 m2 concentrant 55 % des volumes placés.

Par ailleurs, le statut quo reste de mise concernant l’offre immédiate, avec 4 millions de mètres carrés de bureaux disponibles en Ile-de-France, soit un volume quasi identique à celui de la fin du 1er trimestre 2022 et en très légère hausse de 1 % par rapport à la fin du 1er semestre 2021. Le taux de vacance se maintient à 7,2 % contre 7,1 % il y a un an. « Alors que l’offre avait explosé entre mi-2020 et mi-2021, avec près d’un million de mètres carrés s’ajoutant au stock, celle-ci s’est globalement stabilisée. Néanmoins, une analyse plus fine révèle toujours d’importants contrastes entre pôles tertiaires. Sans surprise, c’est dans Paris que le volume de l’offre s’est réduit le plus fortement avec une baisse de 12 % en un an », détaille Guillaume Raquillet.

La chute est particulièrement forte dans le QCA, avec un recul de 31 % lié à l’accélération des commercialisations ainsi qu’à l’écoulement rapide des biens récemment livrés, selon Knight Frank. Si les livraisons ont été assez importantes depuis la fin du 1er semestre 2021 (142 000 m2), moins de 10 % des surfaces étaient encore disponibles au moment de leur achèvement. Dans les autres secteurs d’Ile-de-France, le volume de l’offre est généralement plus fourni qu’il y a un an. C’est le cas de la Péri-Défense, où le taux de vacance dépasse les 20 %. Si le volume s’y est stabilisé, l’offre demeure également abondante en 1ère Couronne Nord avec un taux de vacance supérieur à 16 %. Enfin, les disponibilités se stabilisent à des niveaux élevés à La Défense.

Quelles perspectives ?

Après la livraison de 380 000 m2 de bureaux (de surface supérieur à 5 000 m2) au 1er semestre 2022 en Ile-de-France, près de 700 000 m2 sont attendus d’ici la fin de l’année dont 72 % sont encore disponibles. D’après Knight Frank, après 1,2 million de mètres carrés en 2021, le volume des livraisons restera donc élevé en 2022, puis diminuera sensiblement en 2023 (796 000 m²) avant de repartir à la hausse l’année suivante. « Plusieurs projets pourraient néanmoins être retardés, redimensionnés, voire changer d’usage, en particulier dans les secteurs tertiaires souffrant d’une vacance élevée » tempère Guillaume Raquillet. Sur l’ensemble des opérations à livrer d’ici 2024 en Ile-de-France, 28 % des surfaces ont à ce jour trouvé preneur. Les 1ères Couronnes Nord et Sud affichent des taux particulièrement peu élevés de 19 et 4 %. Quant à La Défense, quelques opérations d’envergure seront prochainement livrées, à commencer par les 76 000 m2 d’ »Hekla ». Après trois années de forte production (plus de 350 000 m2 livrés depuis 2019), le rythme des nouveaux développements y a toutefois sensiblement ralenti, ce qui permet d’anticiper un retour progressif à l’équilibre. Enfin, le QCA affiche le taux de pré-commercialisation le plus élevé d’Ile-de-France (53 %). Plusieurs grandes transactions étant en cours de finalisation, la rareté de l’offre de « Grade A » y sera plus prononcée d’ici la fin de 2022. « Cette tendance à la raréfaction de l’offre ainsi que la forte demande des entreprises pour des bureaux de qualité maintiendront la pression sur le loyer prime du QCA. Ce dernier atteint 950 euros (HT, HC)/m² à la fin du 1er semestre 2022, gonflé par plusieurs transactions supérieures à 900 euros (HT, HC)/m² dans le 8ème arrondissement. Quasi inexistantes avant la crise sanitaire, de telles valeurs sont de moins en moins inhabituelles : 30 ont ainsi été recensées dans Paris depuis le début de 2020, dont 14 en 2021 et déjà 9 en 2022 contre 3 seulement entre 2015 et 2019 ! Hors de Paris, les utilisateurs disposent d’un éventail bien plus large d’opportunités immobilières, qu’ils mettent à profit pour obtenir des conditions de bail plus favorables sous forme de mesures d’accompagnement parfois généreuses » conclut Guillaume Raquillet.

Knight Frank : "un bilan contrasté" pour le marché des bureaux d'Ile-de-France