Sur les six premiers mois de l’année, les volumes placés atteignent 755 000 m2, soit un recul de 33 % par rapport au premier semestre 2019 et de 31 % par rapport à la moyenne décennale. Les transactions supérieures à 5 000 m2 sont au nombre du 14 (34 au premier semestre 2019) ; la tranche des tailles intermédiaires (1 000-5 000 m2) recule de 39 % et celle des surfaces inférieures à 1 000 m2, de 23 %.

La totalité des grands secteurs tertiaires de Paris et de sa région ont vu leurs volumes placés diminuer d’une année sur l’autre au 1er semestre 2020, à l’exception de La Défense qui, avec près de 170 000 m2 loués, affiche le deuxième meilleur résultat de son histoire sur un 1er semestre après 2016. A Paris intra-muros, les transactions supérieures à 5 000 m2 totalisent 62 000 m2, avec une activité réduite de moitié par rapport au 1er semestre 2019. 269 000 m2 ont été pris à bail dans Paris au cours du premier semestre 2020.

En 1ère couronne, la chute des volumes placés s’est accélérée au deuxième trimestre. Sur l’ensemble du 1er semestre 2020, seuls 80 000 m2 y ont été commercialisés, dont un peu plus de la moitié dans le Nord. La 1ère Couronne Sud n’a pas bénéficié d’un tel soutien : moins de 25 000 m2 y ont été pris à bail depuis le début de 2020, soit une baisse de 68 % sur un an, alors que ce secteur affichait depuis deux ans un fort dynamisme lié à la qualité de son offre, aux reports d’utilisateurs parisiens et à l’avancée des travaux de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express.

Un deuxième trimestre de transition

Avec 2,99 millions de mètres carrés de bureaux immédiatement disponibles en Ile-de-France, l’offre progresse de 4 % sur un trimestre et de 9 % depuis le début de 2020. Le taux de vacance progresse de façon modeste, ne gagnant que 0,2 point sur un trimestre pour s’établir à 5,5 % à fin juin 2020. « Les disponibilités restent particulièrement limitées dans Paris (2,6 %), même si c’est là que le stock s’est le plus renfloué : la hausse de l’offre y est de près de 26 % par rapport à la fin du mois de mars et même de 41 % dans le QCA en raison de la remise sur le marché de petites et moyennes surfaces de seconde main. La situation est quasi stable dans les autres secteurs d’Ile-de-France, maintenant d’importantes disparités entre marchés bien ou très bien pourvus (Péri-Défense, 1ère Couronne Nord) d’une part, et ceux où la tendance est plutôt à l’équilibre (Boucle Sud) ou dont le volume de l’offre reste très restreint (1ère Couronne Est et Sud) d’autre part », affirme Knight Frank.

Le conseil poursuit : « un certain flou entoure aussi l’évolution des valeurs locatives. Ainsi, la crise sanitaire ne s’est pas encore traduite dans les chiffres, puisque le loyer « prime » a poursuivi son ascension au 2ème trimestre 2020 pour atteindre une valeur record de 920 euros (HT, HC)/m². La hausse est de 5 % sur un trimestre et de 9 % sur un an, et tient essentiellement à la prise en compte de la location par Goldman Sachs de son nouveau siège du 83, avenue Marceau. S’établissant à 415 euros (HT, HC)/m², le loyer moyen d’Ile-de-France est, quant à lui, resté stable par rapport à la fin du 1er trimestre 2020 et affiche une légère hausse de 2 % sur un an. Les prochains mois permettront de mesurer l’impact réel de la crise sanitaire sur l’évolution des valeurs locatives. Celle-ci dépendra de l’ampleur de la remontée de l’offre, avec une correction attendue dans les marchés plus offreurs comme La Défense et certaines communes de 1ère Couronne Nord. De façon générale, c’est un marché plus concurrentiel qui se dessine, avec des utilisateurs plus opportunistes et, sans doute, plus mobiles pour tirer le meilleur parti des nouvelles conditions de marché ».

Knight Frank prévoit une limitation des volumes de la demande placée au second semestre, sans pour autant signifier l’absence de transactions immobilières : le maître mot sera le « back to human », ainsi que la rationalisation, en prenant en compte le risque sanitaire qui devra être intégré durablement, faute de vaccin disponible, dans les stratégies immobilières. L’essor du télétravail demeure difficilement quantifiable, mais signe déjà un retour à des valeurs plus humaines sur le lieu du travail…

Knight Frank : "un retour à des valeurs plus humaines sur le lieu du travail"...