Alors que l’immobilier de bureau avait le vent en poupe début 2020 (66 milliards d’euros investis au premier trimestre, en hausse de 37 % en un an), grâce à la prime de risque immobilière (276 points de base pour les bureaux « prime » à Paris, contre 166 points, en moyenne, à long terme) et aux taux de rendement nets offerts par les actifs immobiliers.

« La crise sanitaire porte de nombreuses incertitudes, mais il y a une chose sur laquelle les différents analystes économiques semblent s’accorder, c’est le fait que les taux sans risque vont rester durablement bas. Ce qui devrait permettre aux actifs immobiliers de continuer à offrir une prime de risque significative. Ainsi, les actifs immobiliers de bureaux devraient continuer à offrir un couple rendement/risque particulièrement attractif » prévient Virginie Wallut.

Sur le marché locatif, marqué par une demande soutenue et des taux de vacance inférieurs à 3 % (1,4 % de vacance dans Paris QCA, avec encore moins de disponibilité à Berlin, Munich ou Hambourg), La Française REM prévoit un certain équilibre et un retour à la situation d’avant le Covid-19, en dépit d’un rapport de force nouveau entre locataires et propriétaires, plus favorable au premier. Une augmentation limitée de la vacance est prévue à Paris QCA et dans les localisations les plus centrales, grâce au ralentissement de la demande permettant une nouvelle fluidité, avec une relative stabilité des valeurs locatives pour les actifs « prime » et une meilleure hiérarchisation des actifs.

La première couronne devrait bénéficier d’un effort report plus accentué de la part de sociétés parisiennes en recherche d’économies, susceptibles de s’intéresser à des actifs bien desservis, aux portes de Paris et capables de répondre à des mouvements de consolidation, ainsi qu’aux mesures sanitaires. Les localisations plus excentrées (Boucle Nord en Ile-de-France, périphéries de Madrid ou Milan) devraient connaître une baisse des valeurs locatives, en ligne avec la situation d’avant la crise sanitaire, avant de retrouver une réelle attractivité. Virginie Wallut explique : « dans les marchés où l’offre est actuellement faible et où le volume des projets en construction est limité, les fondamentaux de marché devraient soutenir les performances des actifs bureaux. Les localisations centrales du Grand Paris ou des marchés régionaux français tels que Lyon, Bordeaux, Rennes ou Nantes par exemple, présentent donc des fondamentaux solides et une situation de départ favorable pour absorber une baisse ponctuelle de la demande ».

La Française REM ne s’attend pas à un arrêt de la demande locative en dépit du confinement, mais à une évolution de sa structure, avec de nouveaux moteurs : la hausse du télétravail entraîne une baisse du volume transactionnel global, tandis que les mesures sanitaires entraînent une hausse de la surface par employé. Ces deux forces contraires devraient entraîner un arrêt ou un reflux de la densification à outrance, tandis que le télétravail montre ses faiblesses, notamment pour le travail sur le long terme.
La demande devrait donc se recentrer, comme l’explique Virginie Wallut : « alors qu’avant les projets immobiliers répondaient souvent à un fort enjeu de captation/rétention des talents et de stratégie d’expansion, les décisions immobilières devraient être désormais davantage partagées entre les directions des ressources humaines, les directions financières et de la RSE. Les demandes devraient se concentrer sur des actifs permettant d’accueillir les nouvelles organisations des entreprises dont les maîtres-mots devraient être santé des employés, connectivité et modularité/flexibilité. »

La Française REM fait le point sur l'immobilier tertiaire