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Location de bureaux : une période transitoire…

ActualitésBureaux

le 12 Juil 2021

Les grands conseils de la place s’accordent pour souligner que le marché locatif tertiaire francilien se porte mieux depuis le début de l’année.

Ainsi, Ludovic Delaisse, directeur général, responsable du département bureaux, industriel et logistique France de Cushman & Wakefield, évoquait, dans une interview récente, un marché « en passe de sortir progressivement de la période d’incertitude ». Et Grégoire de La Ferté, directeur exécutif bureaux Ile-de-France de CBRE, relevait, également dans nos colonnes, le fait que « les grandes transactions sont de retour avec un effet de rattrapage sur le premier trimestre qui se confirme sur le deuxième ».

Face à une demande placée en hausse, selon Immostat, de 14 % au 1er semestre, BNP Paribas parle, de son côté, d’un marché « encore convalescent par rapport à sa moyenne long terme ». Cependant, « le marché des grandes surfaces reprend des couleurs avec 23 transactions signées depuis le début de l’année (par rapport à 28 transactions en moyenne sur 10 ans). De son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces (jusqu’à 5 000 m2) affiche également une belle progression, tant en volume qu’en nombre avec, respectivement, +21 et +20 % sur un an » fait valoir Eric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France. De même, JLL note que « cette reprise concerne l’ensemble des segments de surface ; avec 226 transactions de plus que l’an dernier, les petites et moyennes surfaces (moins de 1 000 m²) voient leur volume de demande placée progresser de 28 % d’une année sur l’autre. Concernant les « mid-markets » (1 000-5 000 m²), l’évolution est moins marquée, avec 8 transactions de plus pour une demande placée en hausse de 10 % par rapport au 1er semestre 2020. Enfin, sur le segment des grandes surfaces, si la progression est modérée en volume compte tenu de la transaction Total l’an dernier, la hausse en nombre est nettement plus marquée (+92 %) avec 23 opérations recensées au 1er semestre 2021, contre seulement 12 au 1er semestre 2020 ». Ce qui fait dire à Marie-Laure Leclercq De Sousa, directeur du département « leasing markets advisory », que « les entreprises ont aujourd’hui davantage de visibilité et veulent aller de l’avant (…) Ce net redémarrage ne concerne toutefois pas tous les secteurs d’activité ; les projets que nous traitons actuellement concernent, en effet, majoritairement des entreprises du conseil, de la tech, de la finance, du life science et de l’éducation ».

Côté valeurs locatives, « on note, de nouveau, peu de changements. Les loyers « prime » s’établissent ainsi, respectivement, à 920 euros (HT, HC)/m² à Paris QCA et à 550 euros (HT, HC)/m² à La Défense, certaines entreprises demeurant capables de se positionner sur de très beaux actifs à des loyers élevés. Les valeurs locatives moyennes sont, elles aussi, stables (…) Ces valeurs faciales s’accompagnent, néanmoins, de mesures d’accompagnement parfois importantes (23 % en moyenne en Ile-de-France) » précise JLL.

Et Marie-Laure Leclercq de Sousa de conclure : « au regard du regain d’activité observé ce trimestre et d’un mois de juillet qui s’annonce particulièrement dynamique, nous maintenons notre prévision de demande placée pour l’ensemble de l’année 2021, à savoir entre 1,5 et 1,7 million de mètres carrés ». Tout comme Eric Siesse pour qui « l’obsolescence accrue de certains immeubles franciliens ne répondant pas aux nouveaux cahiers des charges des utilisateurs viendra redistribuer les cartes et alimenter le rebond du volume des transactions avec une prévision d’atterrissage autour des 1,7 million de mètres carrés sur l’ensemble de l’année 2021 ».

Des anticipations plutôt encourageantes après près d’un an et demi de pandémie mondiale…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 17/01/2022

Investissement : encourageant !

« Avec 6 milliards d’euros investis au cours des trois derniers mois (de 2021), le marché francilien de l’investissement a connu un 4ème trimestre dynamique, mais légèrement décevant au regard de ce qui peut être traditionnellement observé (9,3 milliards d’euros, en moyenne, au 4ème trimestre au cours des cinq dernières années) » note JLL face aux résultats du marché de l’investissement l’an passé. Et de poursuivre : «  seuls 14,7 milliards d’euros ont ainsi été investis sur l’ensemble de l’année, un résultat en recul de 25 % sur un an et inférieur de 34 % à la moyenne des cinq dernières années.

Le marché français dans son ensemble ne recule, lui, que de 10 % d’une année sur l’autre et de 20 % par rapport à sa moyenne sur cinq ans, avec 24,9 milliards d’euros d’investissements en 2021 ». Pour Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL, « ce résultat n’est pas étonnant ; après un démarrage poussif, en raison notamment du report du Mipim, le marché francilien a été impacté par une inadéquation entre la collecte et les produits proposés par le marché. Par ailleurs, nous avons observé dans certains cas un « pricing mismatch » entre acquéreurs et vendeurs. Ceci a abouti à des délais de négociation plus longs pour les meilleurs dossiers, voire des abandons. De plus, les interrogations des investisseurs vis-à-vis de l’actif bureau ont réduit le périmètre des acheteurs sur cette typologie d’actif, ainsi que les volumes unitaires par acquisition ».

De son côté, CBRE souligne, entre autre, qu’au cours du dernier trimestre 2021, « 10,3 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise, contre 5,9 milliards le trimestre précédent, grâce notamment au dynamisme des grandes opérations (de plus de 100 millions d’euros) ». Nicolas Verdillon, « executive director investment properties », souligne que « les différentes opérations initiées ont pu se concrétiser grâce aux liquidités disponibles importantes, à une amélioration de la conjoncture économique, la confirmation de la reprise du marché locatif et dans un contexte où la prime de risque est toujours attractive ». Pour ce qui est des bureaux, le conseil précise que « plus averses au risque, les investisseurs adoptent des stratégies de recentrage, en se positionnant davantage sur des actifs « prime » et/ou « core ». A l’inverse, cela reste compliqué pour les actifs à risque et localisés en dehors des secteurs établis, et notamment à travers l’accès à la dette pour financer des acquisitions en value add » précise-t-il.

Pour sa part, BNP Paribas Real Estate estime qu’au 4ème trimestre 2021, « les investissements en immobilier d’entreprise ont représenté un total de près de 11 milliards d’euros en France, portant le volume global annuel à 26,7 milliards d’euros, soit une réduction de -8 % sur un an. Avec cette accélération récurrente de fin d’année, les placements retrouvent en 2021 un niveau plus proche de ceux observés dans la moyenne long terme ». Le conseil met en valeur, notamment, le fait que « les investisseurs continuant à privilégier les actifs sans risque, les taux de rendement « prime » se stabilisent pour le bureau et le commerce, se situant à, respectivement, 2,70 et 3,20 % au 1er janvier 2022. Seule la logistique affiche une compression de son taux autour de 50 points de base sur un an pour atteindre 3 % fin 2021. Et Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint, en charge du pôle vente et investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France, d’anticiper qu’« au cours de l’année 2022, les volumes d’investissement pourraient connaître un rebond de l’ordre de 10 %, principalement lié à l’amélioration de la situation sur les marchés locatifs et au maintien des taux financiers qui devraient rester attractifs ». De même, d’ailleurs, Stephan von Barczy chez JLL prévoit que  « le marché de l’investissement devrait connaître un regain de dynamisme en 2022 ; le pipeline de transactions identifiées en cours est nettement plus important qu’il y a un an et les pitchs plus nombreux depuis le mois de décembre. Le marché locatif, mieux orienté notamment sur le segment des grandes transactions, va nous aider par l’apport de nouveaux produits calibrés pour le marché de l’investissement. Nous n’anticipons pas de hausses des taux, qu’ils soient financiers ou immobiliers, d’autant que l’indexation aura un effet modérateur sur ces derniers ». Encourageant ! 

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