« En 2022, un peu plus de 80 000 m2 ont été commercialisés en Ile-de-France auprès d’établissements d’enseignement supérieur » annonce David Bourla, directeur des études chez Knight Frank France. Soit une hausse de 5 % par rapport à 2021 et de 39 % si l’on se réfère à la moyenne des cinq dernières années. Cinq transactions pour des surfaces supérieures à 5 000 m2 ont été recensées en 2022, notamment les 10 000 m2 pris à bail par le groupe IGS à Courbevoie (92) ou encore les presque 14 000 m2 (respectivement 7 260 m2 et 6 470 m2) pris à bail par l’ICN et l’IESEG à La Défense (92). Ces grandes transactions ont, d’ailleurs, représenté 46 % de la demande placée de l’enseignement supérieur en 2022.

Depuis début 2023, près de 24 000 m2 ont d’ores et déjà été pris à bail dans cette catégorie d’actifs (contre 7 300 m2, en moyenne, au cours du 1er trimestre des cinq dernières années).

Paris intra-muros concentre une part importante de l’activité depuis 2016 (42 % du volume). En dehors de la Capitale, les Hauts-de-Seine tirent leur épingle du jeu, concentrant 42 % des volumes placés depuis 2016 et même 59 % des surfaces consommées de plus de 1 000 m2 en 2022. Clichy (92) et le secteur de La Défense (92) concentrent un volume important de demandes placées, ce qui illustre la volonté des écoles de resserrer leurs liens avec les entreprises sur fond d’essor de l’apprentissage. Il est, enfin, à noter que les mouvements d’écoles recensés en Ile-de-France se font, pour une part significative, au sein d’un même secteur géographique.

L’investissement n’est pas en reste

Les investisseurs semblent séduits par les atouts que présente la classe d’actifs des écoles d’enseignement supérieur : dynamisme de ces écoles, utilisateurs engagés sur des baux de longue durée et souvent fidèles à leur secteur d’origine… Ainsi, près d’1,3 milliard d’euros a été investi depuis 2016 sur le marché hexagonal de l’immobilier d’enseignement, dont une part importante au cours des quatre dernières années. 330 millions d’euros ont été investis en 2022, soit une légère baisse de 3 % par rapport à 2021, mais plus du double des volumes annuels moyens enregistrés entre 2016 et 2021. Selon Knight Frank, les volumes d’investissement devraient croître en 2023, « et peut-être même atteindre un niveau record ». Ainsi, les volumes actés ou sous promesse au début du mois de mars totalisent déjà 220 millions d’euros (contre 197 millions au premier trimestre 2022).

Les volumes investis le sont, pour majorité, en Ile-de-France (78 % du total), là où sont justement recensées les plus grosses opérations. La volonté de diversification géographique des investisseurs a également favorisé l’essor des volumes investis en région (Rhône-Alpes, Bordeaux, Nantes, Aix-Marseille notamment).

Un bon débouché pour les transformations d’actifs

Tous types d’actifs confondus, près d’une vingtaine d’opérations de transformation de surfaces (plus de 1 000 m2) en locaux d’enseignement supérieur ont été recensées en Ile-de-France depuis 2019. Paris concentre 51 % des transformations en locaux d’enseignement enregistrées en Ile-de-France. Hors de la Capitale, les opérations se concentrent pour le plupart dans les secteurs de la Péri-Défense (19 %) et de la première couronne Nord (14 %), des secteurs aux taux de vacance élevés (respectivement 20,4 et 18,9 % fin 2022). La conversion de bureaux est, évidemment, la plus courante (59 % depuis 2019), mais sont aussi concernés les équipements de santé, les sites administratifs ou militaires, les entrepôts et même les garages.

Pour l'immobilier d'enseignement supérieur, l'attrait ne se dément pas