Pour les bureaux, où l’investissement a atteint 130 milliards d’euros en Europe en 2019, en hausse de 8 %, le Royaume-Uni accusait déjà une baisse de 21 % en un an avec 22 milliards d’euros investis, conséquence directe du Brexit. La France a, elle, gagné 26 milliards d’euros (+22 %), l’Allemagne 31 milliards (+9 %) et les Pays-Bas 7 milliards d’euros. Pour le premier trimestre 2020, l’investissement a atteint 21 milliards d’euros, soit une baisse de 13 % en un an, avec un point historiquement bas pour les taux de rendement « prime ». Berlin, Francfort, Munich ou Zurich ont été les marchés les plus chers d’Europe avec des taux de rendement égaux ou inférieurs à 2,7 %. Des villes comme Dublin, Lisbonne ou les métropoles régionales de pays comme la France, l’Allemagne et les Pays-Bas ont offert un rendement « prime » égal ou supérieur à 4 %. La demande placée a atteint 12,7 millions de mètres carrés en 2019, soit une baisse de 3 %, avec Paris Central demeurant le premier marché européen avec plus de 2 millions de mètres carrés transactés, tandis que la vacance moyenne européenne s’est positionnée à 5,8 % en 2019, tandis que de fortes augmentations de loyers ont été constatées à Hambourg, Lisbonne, Madrid ou encore Amsterdam. Paris QCA (880 euros/m²), Dublin (700 euros/m²) et Luxembourg (600 euros/m²) sont les villes de la Zone euro qui ont les loyers les plus élevés.

Pour le commerce, 40 milliards d’euros ont été investis en 2019, en baisse de 18 %. L’Espagne (-68 % sur un an), la Belgique (-63 %) et le Royaume-Uni (-24 %) ont fortement contribué à cette décélération ; la France (+23 %) a affiché une progression, alors que l’Allemagne a réalisé un volume d’investissement identique à l’année précédente. Lors du premier trimestre 2020, les données provisoires font ressortir un volume d’investissement d’environ 7 milliards d’euros en Europe, en baisse de 4 % en un an. Les taux « prime » demeurent stables, notamment en pied d’immeuble, mais se décompressent pour les centres commerciaux, tandis que la consommation devrait se contracter et que les valeurs locataires se sont vues corrigées.

56 milliards d’euros ont été investis dans le résidentiel en 2019, 3 % de plus en un an. L’Allemagne a enregistré 15,8 milliards d’euros, les Pays-Bas 7,7 milliards, l’Espagne 5,5 milliards et la France 2,5 milliards. Au premier trimestre 2020, 7 milliards d’euros ont été investis en Europe, en baisse de 28 %. Les taux de rendement « prime » se sont compressés, tandis que les prix sont partis à la hausse en raison de la démographie, du manque d’offre et des taux d’intérêt bas. Ainsi, l’Allemagne (+9,9 %), le Portugal (+9,6 %), les Pays-Bas (+6,2 %), la Belgique (+4 %), la France (+3,7 %), l’Autriche (+3 %), l’Espagne (+2,2 %), l’Irlande (+0,9 %) et la Finlande (+0,8 %) ont enregistré une nouvelle croissance de leur indice national des prix du résidentiel au quatrième trimestre 2019. Concernant l’Italie, le pays est enfin sorti de sa trajectoire négative lors du dernier trimestre 2019 (+0,2 %). Au premier trimestre 2020, l’indice des prix du résidentiel en Zone euro a enregistré une croissance de +4,8 % en un an.
Les actifs de santé ont connu 7,3 milliards d’euros investis en 2019, en hausse de 20 % en un an, notamment en Allemagne (1,4 milliards d’euros), tandis que les chiffres de l’investissement devraient demeurer stables au premier trimestre 2020 avec 1,8 milliard d’euros investis. Les taux de rendement « prime » demeurent stables et ce type d’actifs devrait figurer parmi les priorités en 2020.

Enfin, l’hôtellerie, elle aussi très attendue au tournant, a vu 23 milliards d’euros (+5 %) investis en 2019, tandis que le volume transacté devrait être de 4 milliards d’euros au premier trimestre, soit une baisse de 26 %. Les capitaux se sont concentrés au Royaume-Uni (5,6 milliards d’euros), en Allemagne (4,4 milliards d’euros), en France & Benelux (3,9 milliards d’euros) et en Italie & Espagne (3,9 milliards d’euros). 815 millions de chambres ont été vendues ou louées en 2019, soit une hausse de 1,5 %, tandis que les flux touristiques devraient connaître une baisse comprise entre 35 et 50 % avant une reprise en 2021.
Parmi les scénarii, Primonial REIM constate donc une forte disparité parmi les actifs : les bureaux devraient disposer d’assez bons fondamentaux pour affronter la crise actuelle, avec « une nouvelle hiérarchie des taux à anticiper (…).

Les actifs/marchés « core » avec des locataires solides et des baux longs devraient être les plus faiblement impactés sur la valorisation alors que les actifs les moins sécurisés pourraient connaître des corrections (emplacements secondaires, vacance importante). » La correction des rendements « prime » pour la majorité des actifs commerciaux en pied d’immeuble et de la quasi-totalité des centres commerciaux est à anticiper, tandis que les fondamentaux du marché plaident pour un maintien des valeurs pour le résidentiel, les taux de rendement « prime » dans les grandes métropoles se maintenant, à l’instar de ceux des actifs de santé. Pour l’hôtellerie, « les segments économique et milieu de gamme qui poursuivent leur activité au ralenti devraient redémarrer plus rapidement en sortie de crise que les segments haut de gamme/luxe qui sont aujourd’hui à l’arrêt en Europe »…

Primonial REIM examine le marché immobilier européen