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Primonial REIM examine le marché immobilier européen

ActualitésFinance & Bourse

le 10 Avr 2020

A l’orée de la crise sanitaire, Primonial REIM examine le marché immobilier européen, qui fait déjà ressortir un investissement de 46 milliards d’euros en Europe, en baisse de 15 % en un an, mais en ligne avec la moyenne décennale. « Globalement, les taux de rendement « prime » en bureaux ont continué leur compression pour les actifs les plus « core » et sont restés stables pour les commerces « core » en pied d’immeuble. Toutefois, avec une diminution des volumes d’investissement en 2020 et le retour des stratégies « risk averse », une nouvelle hiérarchie des taux de rendement est à anticiper » prévient le groupe.

Pour les bureaux, où l’investissement a atteint 130 milliards d’euros en Europe en 2019, en hausse de 8 %, le Royaume-Uni accusait déjà une baisse de 21 % en un an avec 22 milliards d’euros investis, conséquence directe du Brexit. La France a, elle, gagné 26 milliards d’euros (+22 %), l’Allemagne 31 milliards (+9 %) et les Pays-Bas 7 milliards d’euros. Pour le premier trimestre 2020, l’investissement a atteint 21 milliards d’euros, soit une baisse de 13 % en un an, avec un point historiquement bas pour les taux de rendement « prime ». Berlin, Francfort, Munich ou Zurich ont été les marchés les plus chers d’Europe avec des taux de rendement égaux ou inférieurs à 2,7 %. Des villes comme Dublin, Lisbonne ou les métropoles régionales de pays comme la France, l’Allemagne et les Pays-Bas ont offert un rendement « prime » égal ou supérieur à 4 %. La demande placée a atteint 12,7 millions de mètres carrés en 2019, soit une baisse de 3 %, avec Paris Central demeurant le premier marché européen avec plus de 2 millions de mètres carrés transactés, tandis que la vacance moyenne européenne s’est positionnée à 5,8 % en 2019, tandis que de fortes augmentations de loyers ont été constatées à Hambourg, Lisbonne, Madrid ou encore Amsterdam. Paris QCA (880 euros/m²), Dublin (700 euros/m²) et Luxembourg (600 euros/m²) sont les villes de la Zone euro qui ont les loyers les plus élevés.

Pour le commerce, 40 milliards d’euros ont été investis en 2019, en baisse de 18 %. L’Espagne (-68 % sur un an), la Belgique (-63 %) et le Royaume-Uni (-24 %) ont fortement contribué à cette décélération ; la France (+23 %) a affiché une progression, alors que l’Allemagne a réalisé un volume d’investissement identique à l’année précédente. Lors du premier trimestre 2020, les données provisoires font ressortir un volume d’investissement d’environ 7 milliards d’euros en Europe, en baisse de 4 % en un an. Les taux « prime » demeurent stables, notamment en pied d’immeuble, mais se décompressent pour les centres commerciaux, tandis que la consommation devrait se contracter et que les valeurs locataires se sont vues corrigées.

56 milliards d’euros ont été investis dans le résidentiel en 2019, 3 % de plus en un an. L’Allemagne a enregistré 15,8 milliards d’euros, les Pays-Bas 7,7 milliards, l’Espagne 5,5 milliards et la France 2,5 milliards. Au premier trimestre 2020, 7 milliards d’euros ont été investis en Europe, en baisse de 28 %. Les taux de rendement « prime » se sont compressés, tandis que les prix sont partis à la hausse en raison de la démographie, du manque d’offre et des taux d’intérêt bas. Ainsi, l’Allemagne (+9,9 %), le Portugal (+9,6 %), les Pays-Bas (+6,2 %), la Belgique (+4 %), la France (+3,7 %), l’Autriche (+3 %), l’Espagne (+2,2 %), l’Irlande (+0,9 %) et la Finlande (+0,8 %) ont enregistré une nouvelle croissance de leur indice national des prix du résidentiel au quatrième trimestre 2019. Concernant l’Italie, le pays est enfin sorti de sa trajectoire négative lors du dernier trimestre 2019 (+0,2 %). Au premier trimestre 2020, l’indice des prix du résidentiel en Zone euro a enregistré une croissance de +4,8 % en un an.
Les actifs de santé ont connu 7,3 milliards d’euros investis en 2019, en hausse de 20 % en un an, notamment en Allemagne (1,4 milliards d’euros), tandis que les chiffres de l’investissement devraient demeurer stables au premier trimestre 2020 avec 1,8 milliard d’euros investis. Les taux de rendement « prime » demeurent stables et ce type d’actifs devrait figurer parmi les priorités en 2020.

Enfin, l’hôtellerie, elle aussi très attendue au tournant, a vu 23 milliards d’euros (+5 %) investis en 2019, tandis que le volume transacté devrait être de 4 milliards d’euros au premier trimestre, soit une baisse de 26 %. Les capitaux se sont concentrés au Royaume-Uni (5,6 milliards d’euros), en Allemagne (4,4 milliards d’euros), en France & Benelux (3,9 milliards d’euros) et en Italie & Espagne (3,9 milliards d’euros). 815 millions de chambres ont été vendues ou louées en 2019, soit une hausse de 1,5 %, tandis que les flux touristiques devraient connaître une baisse comprise entre 35 et 50 % avant une reprise en 2021.
Parmi les scénarii, Primonial REIM constate donc une forte disparité parmi les actifs : les bureaux devraient disposer d’assez bons fondamentaux pour affronter la crise actuelle, avec « une nouvelle hiérarchie des taux à anticiper (…).

Les actifs/marchés « core » avec des locataires solides et des baux longs devraient être les plus faiblement impactés sur la valorisation alors que les actifs les moins sécurisés pourraient connaître des corrections (emplacements secondaires, vacance importante). » La correction des rendements « prime » pour la majorité des actifs commerciaux en pied d’immeuble et de la quasi-totalité des centres commerciaux est à anticiper, tandis que les fondamentaux du marché plaident pour un maintien des valeurs pour le résidentiel, les taux de rendement « prime » dans les grandes métropoles se maintenant, à l’instar de ceux des actifs de santé. Pour l’hôtellerie, « les segments économique et milieu de gamme qui poursuivent leur activité au ralenti devraient redémarrer plus rapidement en sortie de crise que les segments haut de gamme/luxe qui sont aujourd’hui à l’arrêt en Europe »…

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Thierry Mouthiez

le 28/09/2020

Commerce : lorsque la communication devient stratégique…

« L’impact de la pandémie devrait accélérer la pénétration du commerce de détail en ligne d’un an en moyenne, dopant la demande d’espaces logistiques « prime » sur le continent » relève Savills dans une récente étude sur l’immobilier logistique en Europe.

Le conseil fait ainsi valoir qu’« avant la pandémie, les prévisions indiquaient que l’activité en ligne représenterait, en moyenne, 15,3 % du total des ventes de détail en Europe occidentale d’ici 2022. Toutefois, le Center for Retail Research (CRR) pense, désormais, que ce taux de pénétration sera atteint d’ici 2021, indiquant une accélération d’environ un an de la pénétration du commerce électronique, imputable à la pandémie. Le constat se retrouve en France où l’e-commerce devrait représenter 14,3 % du total des ventes de détail en 2020, contre 10,9 % en 2019, avant de se stabiliser à 13,8 % l’an prochain ». Bref, on peut légitimement en déduire que l’on reste encore loin d’un écroulement du commerce physique.

Une bonne nouvelle dans un contexte où les actifs d’immobilier de commerce n’ont pas, actuellement, la faveur des investisseurs. Les cours des grandes foncières spécialisées cotées en témoignent. Et ce, alors même qu’une autre tendance est à relever comme le souligne Antoine Grignon dans une étude sur les « tendances pour le marché immobilier des commerces. Le directeur du département commerces de Knight Frank souligne, ainsi, que « sur l’ensemble de 2020, seuls 150 000 m2 de centres commerciaux, dont 44 % de créations pures, sont attendus en France, soit une chute de 15 % sur un an et de 58 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Le volume des ouvertures de parcs d’activités commerciales est plus important, avec 235 000 m2 attendus en 2020, dont 79 % de créations pures. Mais la tendance est, là aussi, fortement baissière, avec une chute de 54 % sur un an et de 46 % sur cinq ans, dans un contexte politique de plus en plus favorable à la limitation des créations de nouvelles surfaces commerciales ».

Autant d’évolutions qu’il serait bon que (notamment) les foncières concernées mettent en avant, d’autant plus lorsque, comme l’affirme Laurent Saint Aubin, gérant actions, immobilier Europe chez Sofidy, « les foncières de centres commerciaux ne pourront se réapprécier qu’à la condition que des transactions significatives sur le marché aient lieu et redonnent un peu de crédibilité aux actifs nets réévalués rapportés par les acteurs cotés » (un sujet que nous évoquions dans notre édito du 7 septembre dernier). De ce point de vue, les nouveaux arbitrages annoncés par Unibail-Rodamco-Westfield dans le cadre de son plan « reset » devront, bien entendu, être suivis de prêt.

Encore que l’on s’aperçoit que la politique en matière de communication de ces grandes foncières de commerce, réellement stratégique dans ce contexte de crise, reste particulièrement… discrète.

Portrait

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