Questions Pour un Après à... Jacques Patron

L’expert immobilier, Jacques Patron, fondateur de CEI, aujourd’hui filiale de la Caisse des Dépôts, s’est prêté à l’exercice du QPA et c’est « avec mesure », selon lui, que le télétravail, le flex office, le coworking, l’open space, « doit se faire ».

Une seule adresse pour nous faire part de votre #QPA : redaction@immoweek.fr !

Quel lieu de travail idéal pour demain ?

C’est celui qui permet, à la fois, une circulation collectivement bénéfique des idées et des énergies avec des espaces privés et privatifs de concentration.

Quel aménagement de bureau ?

Je comprends que vous voulez me faire prendre position sur l’utilité du télétravail, question très « tendance » en ce moment. Plus précisément, ce que nous avons vécu ces dernières semaines, ce n’est pas vraiment du télétravail qui nécessite lieu et équipements très spécifiques, mais plutôt du travail à domicile « contraint », ce qui est bien différent. Ce qui nous paraît possible et expérimenté chez CEI, c’est un télétravail adapté à chaque profil de collaborateur. Sa généralisation sans limites nous semble porteuse de cinq craintes avérées qui interagissent négativement : risque de baisse de productivité, de manque de créativité, de perte d’enrichissement personnel et de joie d’être ensemble (on ne croise pas le regard des autres sur Zoom) et un risque psychologique pour le collaborateur (car ne faut-il pas marquer une frontière entre vie personnelle et professionnelle ?). C’est donc avec mesure qu’une bonne pratique du télétravail (comme du flex office, coworking, open spaces…) doit se faire.

Etes-vous devenu 100 % digital ?

Si CEI dispose de tous les outils nécessaires à la production, à un management moderne et met déjà en œuvre le télétravail, pour autant, avec Eric Delépine, directeur général et Baptiste Franceschi, directeur du développement, nous concevons notre métier d’expert comme un travail « sur mesure » à plusieurs regards. Les missions confiées par nos clients portent sur des sujets complexes, qui nécessitent partage et réflexions et, surtout, pas de « prêt à porter » statistiques. Certes, un expert est dédié à chaque dossier, mais la mission confiée est analysée et discutée d’entrée de jeu à plusieurs et, enfin, une relecture est faite par un expert « extérieur » au dossier.

Une œuvre de fiction qui traduit votre vision idéale du futur ?

The big chill (les copains d’abord), un film de Lawrence Kasdan des années 1980, justement sur ce thème de la fraternité efficace : il s’agit de fortes amitiés universitaires que la vie a séparées, réunies dans une maison après les obsèques d’un des leurs et qui, par l’échange, trouvent chacun leur propre voie. Le film commence par la musique des Stones « You can’t always get what you want », juste sublime musicalement et métaphoriquement.

Une chanson qui traduit votre état d’esprit actuel ?

La réponse de Paul McCartney, « Let it be » et l’envolée utopique de John Lennon dans « Imagine ».

Un mot d’ordre pour l’avenir ?

Confiance ensemble.

par Thierry Mouthiez

le 17/01/2022

Investissement : encourageant !

« Avec 6 milliards d’euros investis au cours des trois derniers mois (de 2021), le marché francilien de l’investissement a connu un 4ème trimestre dynamique, mais légèrement décevant au regard de ce qui peut être traditionnellement observé (9,3 milliards d’euros, en moyenne, au 4ème trimestre au cours des cinq dernières années) » note JLL face aux résultats du marché de l’investissement l’an passé. Et de poursuivre : « seuls 14,7 milliards d’euros ont ainsi été investis sur l’ensemble de l’année, un résultat en recul de 25 % sur un an et inférieur de 34 % à la moyenne des cinq dernières années.

Le marché français dans son ensemble ne recule, lui, que de 10 % d’une année sur l’autre et de 20 % par rapport à sa moyenne sur cinq ans, avec 24,9 milliards d’euros d’investissements en 2021 ». Pour Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL, « ce résultat n’est pas étonnant ; après un démarrage poussif, en raison notamment du report du Mipim, le marché francilien a été impacté par une inadéquation entre la collecte et les produits proposés par le marché. Par ailleurs, nous avons observé dans certains cas un « pricing mismatch » entre acquéreurs et vendeurs. Ceci a abouti à des délais de négociation plus longs pour les meilleurs dossiers, voire des abandons. De plus, les interrogations des investisseurs vis-à-vis de l’actif bureau ont réduit le périmètre des acheteurs sur cette typologie d’actif, ainsi que les volumes unitaires par acquisition ».

De son côté, CBRE souligne, entre autre, qu’au cours du dernier trimestre 2021, « 10,3 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise, contre 5,9 milliards le trimestre précédent, grâce notamment au dynamisme des grandes opérations (de plus de 100 millions d’euros) ». Nicolas Verdillon, « executive director investment properties », souligne que « les différentes opérations initiées ont pu se concrétiser grâce aux liquidités disponibles importantes, à une amélioration de la conjoncture économique, la confirmation de la reprise du marché locatif et dans un contexte où la prime de risque est toujours attractive ». Pour ce qui est des bureaux, le conseil précise que « plus averses au risque, les investisseurs adoptent des stratégies de recentrage, en se positionnant davantage sur des actifs « prime » et/ou « core ». A l’inverse, cela reste compliqué pour les actifs à risque et localisés en dehors des secteurs établis, et notamment à travers l’accès à la dette pour financer des acquisitions en value add » précise-t-il.

Pour sa part, BNP Paribas Real Estate estime qu’au 4ème trimestre 2021, « les investissements en immobilier d’entreprise ont représenté un total de près de 11 milliards d’euros en France, portant le volume global annuel à 26,7 milliards d’euros, soit une réduction de -8 % sur un an. Avec cette accélération récurrente de fin d’année, les placements retrouvent en 2021 un niveau plus proche de ceux observés dans la moyenne long terme ». Le conseil met en valeur, notamment, le fait que « les investisseurs continuant à privilégier les actifs sans risque, les taux de rendement « prime » se stabilisent pour le bureau et le commerce, se situant à, respectivement, 2,70 et 3,20 % au 1er janvier 2022. Seule la logistique affiche une compression de son taux autour de 50 points de base sur un an pour atteindre 3 % fin 2021. Et Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint, en charge du pôle vente et investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France, d’anticiper qu’« au cours de l’année 2022, les volumes d’investissement pourraient connaître un rebond de l’ordre de 10 %, principalement lié à l’amélioration de la situation sur les marchés locatifs et au maintien des taux financiers qui devraient rester attractifs ». De même, d’ailleurs, Stephan von Barczy chez JLL prévoit que « le marché de l’investissement devrait connaître un regain de dynamisme en 2022 ; le pipeline de transactions identifiées en cours est nettement plus important qu’il y a un an et les pitchs plus nombreux depuis le mois de décembre. Le marché locatif, mieux orienté notamment sur le segment des grandes transactions, va nous aider par l’apport de nouveaux produits calibrés pour le marché de l’investissement. Nous n’anticipons pas de hausses des taux, qu’ils soient financiers ou immobiliers, d’autant que l’indexation aura un effet modérateur sur ces derniers ». Encourageant !

Questions Pour un Après à… Jacques Patron