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Toujours plus « flex »…

ActualitésBureaux

le 14 Déc 2020

Une fois mis de côté toutes les exagérations du style « fin des bureaux » et autres, il est évident que la crise sanitaire va quelque peu modifier les demandes de la part des entreprises.

« Le rôle du bureau en tant que levier de collaboration et véhicule de la culture d’entreprise est plus que jamais au cœur de la réflexion des directions immobilières » relève JLL dans une note sur le thème : « Le Flex est-il une solution d’avenir ? ». Et de préciser que « la crise sanitaire pousse les entreprises à trouver des solutions plus agiles, passant par des engagements moins longs, des actifs en propriété ou encore une réduction des charges afin d’accompagner la généralisation du télétravail, mais aussi les périodes de croissance ou de contraction de leur portefeuille immobilier ».

C’est ainsi que « le marché français du flex a connu un développement très dynamique ces dernières années, porté notamment par le développement des opérateurs hybrides, dernier concept arrivé sur le marché, tels que IWG ou WeWork. Les modèles hybrides ou clé en mains (Deskeo, MyFLex, Snapdesk…) se sont aussi fortement développés, accompagnés par un renouvellement du parc côté investisseurs ».

Or, si « la crise sanitaire a porté un coup d’arrêt à cette croissance », JLL « anticipe une hausse de la demande pour les espaces flexibles tirée en partie par de nouvelles stratégies des grandes entreprises recherchant davantage d’agilité ». En effet, selon le conseil, « alors que les free-lances auront tendance à abandonner les espaces de coworking en raison de la crise, 67 % des directeurs immobiliers envisagent d’augmenter la fluidité de leurs espaces de travail en intégrant le flex dans leur stratégie immobilière ».

« Les opérateurs de flexibilité fortement exposés à une clientèle de startups ou de free-lances sont plus impactés par la crise que ceux qui accueillent des entreprises avec des contrats longs. La crise actuelle est le vecteur d’une maturation du marché à la fois en accélérant les phénomènes de concentration et en favorisant l’évolution du modèle des opérateurs, mais aussi des investisseurs » affirme Virginie Houzé, directeur études et recherche chez JLL, qui poursuit : « face à une demande croissante de flexibilité de la part des entreprises, nous pouvons imaginer que les investisseurs vont se positionner en nombre croissant sur ce segment, soit en direct, soit via la création ou l’achat de filiales spécialisées ou encore via des contrats de management. Sur le moyen et le long terme, la demande de flex devrait non seulement revenir, mais se développer pour répondre aux nouveaux enjeux des entreprises ». Le conseil considère que « plusieurs facteurs » viennent soutenir cette tendance : « la hausse du travail à distance et la nécessité de dé-densifier les bureaux qui pourraient favoriser à l’avenir la demande de flexibilité par la location d’espaces satellites, la dépendance aux transports en commun, les stratégies de réduction d’empreinte immobilière et de réduction des coûts »…

Un challenge que le marché saura, sans aucun doute, relever…

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/01/2021

Investissement : toujours plus sélectif…

« Le scénario le plus probable est celui d’une lente convalescence, car la situation sanitaire ne reviendra pas à la normale avant le second semestre 2021, voire 2022, retardant la reprise de l’économie et des marchés locatifs » anticipe Antoine Grignon à propos de l’investissement dans une radiographie des marchés réalisée par Knight Frank.

Le co-directeur du département investissement et responsable du commerce fait valoir que «  les investisseurs resteront donc très sélectifs, privilégiant les secteurs géographiques les plus établis et les actifs offrant des revenus stables et sécurisés, ce qui maintiendra la pression sur les taux de rendement « prime ». Ils cibleront également les biens résistant à la crise sanitaire, comme la logistique ou le résidentiel, accélérant ainsi les stratégies de diversification mises en œuvre depuis quelques années »…

CBRE, de son côté, dans une étude prospective très détaillée (« Market Outlook » France), note que « l’accès au financement bancaire est resté ouvert tout au long de l’année 2020, mais de manière plus sélective, rebattant les cartes de certaines stratégies d’investissement qui faisaient la part belle à l’effet de levier et pénalisant également les actifs au volume unitaire élevé ». Et de souligner que « dans ce contexte, la réévaluation du risque à l’aune de la crise, et des questions qu’elle pose à moyen terme, est de mise pour tous les actifs requérant un travail de création de valeur, aboutissant pour certains à un « repricing » ». Du coup, « le marché du « core » devrait rester fluide avec des corrections de prix limitées, inférieures à 5 %. Sur des opérations à valeur ajoutée situées dans des secteurs tertiaires établis et solides, la baisse moyenne devrait rester sous la barre des 10 %. En revanche, pour les localisations secondaires, les ajustements devraient être plus conséquents, oscillant entre 15 et 35 % » anticipe le conseil.

Cependant, CBRE ajoute que « pour autant, la crise n’a pas signé l’arrêt des stratégies de création de valeur. C’est notamment le cas des investisseurs en fonds propres, qui confirment leur appétit pour les stratégies de création de valeur »…

Heureusement, car ce type de stratégie participe également à la préparation de l’avenir…

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