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Crise sanitaire et immobilier : LPA-CGR dresse un premier bilan

ChroniquesGreen & Innovations

le 16 Juin 2020

Depuis le début du confinement, les avocats de LPA-CGR se sont relayés pour apporter, dans des chroniques quotidiennes, leur analyse des marchés immobiliers à l’heure du Covid-19. Ce texte clôture toutes ces chroniques. Il est co-signé par l’ensemble des associés de LPA-CGR qui ont contribué à éclairer les lecteurs d’Immoweek (et plus largement tous ceux qui ont eu un accès ouvert à notre site depuis le 17 mars dernier) tout au long de cette période. Bravo à eux pour leurs analyses et décryptages toujours pertinents !

Plus de quatre cents textes nouveaux, une complexité à la hauteur des enjeux liés aux opérations de confinement et de déconfinement, tous les secteurs d’activité du monde économique touchés et l’on parle d’un plan de relance de 500 milliards d’euros d’argent public.

L’impact du Covid-19 sur le monde économique est systémique, d’une ampleur rarement connue pour la génération d’actifs que nous sommes.

S’ouvre une période d’instabilité que tout le monde espère courte, mais dont l’importance et la profondeur sont impossibles à prédire à ce jour.

Tout au long de cette période de confinement, les avocats de LPA-CGR ont analysé l’impact sur l’activité immobilière de l’arsenal juridique mis en place par l’Etat (ainsi que dans certains pays africains et européens). Mais, comme bien souvent, malgré la volonté de vouloir bien faire, l’Etat ne peut pas et ne pourra pas tout.

Les acteurs du monde économique devront trouver leurs propres solutions. Il ne peut y avoir de responsable unique et tout le monde s’est retrouvé débiteur et créancier en même temps.

Comme nous l’avons écrit maintes fois, il faudra faire preuve de pragmatisme, d’imagination et de solidarité.

1. Etat des lieux

Brutalement et sur injonction gouvernementale, la vie des affaires a été suspendue.

Nos parlementaires ont approuvé l’instauration à compter du 24 mars 2020 de la période dite « d’urgence sanitaire » (sauf nouvelle prolongation, cette période prendra fin le 23 juin 2020) autorisant le gouvernement à prendre des mesures exceptionnelles de restrictions des libertés publiques notamment en :

  • instaurant le confinement obligatoire pour une grande majorité de français et
  • interdisant le maintien en exploitation de certaines activités comme, par exemple, les commerces, la restauration, les activités de culture et de loisirs, le transport aérien et bien d’autres encore.

Tous les secteurs d’activités ont été affectés par ces mesures et, bien évidemment, les professionnels de l’immobilier (Pascaline Déchelette et Camille Choisy-Bost « les professionnels de l’immobilier face à l’épidémie du Covid-19 »,), dont notamment le secteur de l’hôtellerie (Florence Defradas « La lutte des hôtels contre le coronavirus »).

Evidemment, l’impact fiscal a été anticipé par le gouvernement (Sandra Fernandes : « L’impact des mesures suite au Covid-19 en matière fiscale »).

Dès le début, les chantiers de la construction ont créé la polémique car obligés de poursuivre leur activité pendant la période de confinement. Or, comment assurer la protection des ouvriers et intervenants sur un chantier où la co-activité est la règle, en contradiction apparente avec les gestes barrières et de distanciation sociale ? (Aurélie Dauger « Les Chantiers, l’activité qui fait débat »).

En parallèle de ces mesures exceptionnelles, le gouvernement a mis en place un arsenal juridique important et tout aussi exceptionnel, afin de tenter d’apporter aux entreprises des solutions censées leur permettre de supporter l’impact des conséquences de l’état d’urgence.

Notamment, le gouvernement a :

Certaines conséquences juridiques des règles mises en place se poursuivront même jusqu’en septembre 2020.

Il conviendra alors, pour tout évènement survenant ou censé survenir pendant cette période de protection juridique, de se poser systématiquement la question du régime juridique temporaire qui lui est applicable et, ainsi, éviter des erreurs qui pourraient avoir de réelles conséquences sur les engagements contractuels souscrits, le bon déroulement des opérations en cours, le respect des délais de notifications de certains actes et/ou tout simplement le calcul des prescriptions légales ou contractuelles.

2. La négociation, une priorité pour les acteurs de l’immobilier

Le contrat de bail, un outil essentiel à la vie économique des entreprises, est évidemment au cœur de tous les débats dans le secteur de l’immobilier.

Sur ce thème, il y a évidemment beaucoup à dire (Géraldine Piedelièvre et Alix Patouillaud : « Les baux à l’épreuve du Covid-19 »), mais une chose est certaine, la recherche d’une solution négociée restera à privilégier avec un fil conducteur auquel les juges seront, sans aucun doute, sensibles : la bonne foi.

Il en sera de même pour la poursuite des transactions immobilières, notamment celles engagées avant la période d’urgence sanitaire et qui n’ont pu se déboucler dans de bonnes conditions au cours du confinement (Silke Nadolni, Sidonie Fraîche-Dupeyrat et Anne-Charlotte Foin : « Quels sont les impacts de l’ordonnance 2020-306 sur les conditions suspensives et promesses de vente en cours ? »).

Mais en cas de difficulté persistante, il faudra bien avoir recours à la justice. Ici encore, la période de confinement a provoqué une nouvelle surcharge des tribunaux (Pascaline Déchelette-Tolot, Alexandre de Konn et Hélène Cloëz : « Les impacts sur les contentieux immobiliers devant la justice civile, administrative et pénale »).

Déjà palpable avant la période d’urgence sanitaire, cette surcharge est devenue une évidence et le temps (trop) long de la justice sera, à son corps défendant, une donnée qui pèsera dans le choix de la poursuite d’une voix judiciaire.

Une option toutefois, la médiation. Mode alternatif de résolution des conflits qui pourra, dans de nombreux cas, être la voie de salut permettant d’éviter un long contentieux (Pascaline Déchelette-Tolot et Marie-Anne Gallot Le Lorier : « Immobilier, pensez à l’après »).

3. L’enjeu de la reprise

Pendant la période de confinement, les entreprises ont pu tester leur plan de continuation d’activité. Le télétravail a été privilégié dès que cela a été possible et elles ont même pu continuer à souscrire des engagements contractuels grâce à la mise en place d’outils digitaux (François-Régis Fabre-Falret : « Confinés, oui mais… de l’intérêt de la signature électronique »).

Cette période de confinement a cessé partiellement depuis le 11 mai 2020 et la reprise de certaines activités est très lente (notamment les secteurs du tourisme, de la restauration, du transport aérien, de la culture…).

Plus que jamais, il faudra être agile et inventif pour ne pas être englouti par le gouffre de la crise économique qui se profile de plus en plus.

La première difficulté sera de faire revenir les salariés au sein de l’entreprise.

Dans un contexte d’urgence sanitaire, cette reprise nécessite de la part des chefs d’établissement d’adapter les conditions de travail permettant le respect des gestes barrières et de distanciation sociale (Karine Bezille et Alexandre de Konn : « Décideurs immobiliers & déconfinement : contagion pénale ou immunité collective ? »). Il en va de la responsabilité de l’entreprise, mais également des gestionnaires d’immeuble et des syndics de copropriété (Pascaline Déchelette-Tolot et Valérie Hardouin : « Les impacts du Covid-19 et de l’état d’urgence sanitaire sur la vie des copropriétés » ; Karine Bezille et Sidonie Fraîche-Dupeyrat : « Déconfinement : les obligations sanitaires dans l’immobilier tertiaire et résidentiel »).

Le casse-tête des plans de déconfinement a, d’ailleurs, incité un certain nombre d’entreprises à envisager la poursuite du télétravail pour la majorité des salariés jusqu’en septembre 2020 et pour certaines de reporter leur retour en janvier 2021. Certaines ont même érigé en principe le télétravail.

Nul doute que cette réflexion sur le télétravail aura des conséquences sur les stratégies immobilières de certaines entreprises.

La reprise, c’est bien la difficulté à laquelle les chantiers de construction ont fait face dès le début du confinement mettant en évidence, notamment, le surcoût que cela pouvait engendrer (Aurélie Dauger :« Dérèglement des chantiers frappés par le Covid-19 : qui va supporter les retards ? »).

Car oui, tout cela aura un coût, financier, mais également humain. Il sera alors plus que jamais nécessaire d’être ferme, mais solidaire, de privilégier la voix de la négociation, de s’adapter et de profiter aussi des nouvelles opportunités qui s’offre à nous, notamment concernant nos méthodes de travail et le sens que nous donnons à nos actions.

Restons engagés, ouverts et collectifs.

La rédaction d'Immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/11/2020

Paris toujours en (très) bonne place…

Il est toujours intéressant de voir comment les investisseurs internationaux appréhendent les marchés immobiliers hexagonaux. De ce point de vue, un récent rapport de M&G Real Estate permet de constater que pour ce gérant international à la tête de quelque 373 milliards d’euros d’actifs (au 30 juin dernier), dont 37 milliards d’euros pour la « branche immobilière », Paris figure en bonne place dans ses cibles.

D’une manière générale, M&G Real Estate souligne que « l’impact de la crise du Covid-19 a incité les investisseurs à repenser en profondeur leur manière d’appréhender l’avenir du secteur immobilier mondial ». Et de préciser : « la pandémie amène les investisseurs à faire face à des bouleversements économiques importants et imprévus, ainsi qu’à des changements majeurs dans l’équilibre entre vie professionnel et vie privée (…) Le fossé se creuse entre les actifs durables et les actifs « irrécupérables » » … Ou encore qu’en 2020, « la tendance sur les marchés mondiaux s’est orientée vers une aversion au risque de plus en plus marquée, à tel point que l’incertitude sur les marchés devient la « nouvelle norme » ». Tout en soulignant que « dans le même temps, les niveaux des obligations et les taux d’intérêt restent bas au Royaume-Uni et en Europe. Les actifs réels sont apparus comme la principale classe d’actifs refuge pour les investisseurs au profil diversifié ». D’autant plus lorsque  « les rendements immobiliers en Europe, au Royaume-Uni et dans la région Asie-Pacifique reflètent un « spread » record par rapport aux obligations »…

Pour ce qui concerne les marchés immobiliers en Europe, le gestionnaire relève, entre autres, que « les quartiers d’affaires d’Amsterdam, de Stockholm et de Paris font également preuve de résilience grâce à leurs emplacements centraux et à leur connectivité, qui contribuent à l’activité des clients et à la rétention des talents ».

Quant aux marchés hexagonaux eux-mêmes, M&G Real Estate met en avant le fait que « l’immobilier de bureau à Paris est central : en dépit de la frilosité lié au télétravail, les taux de vacance avant la pandémie étaient très bas, ce qui permet d’atténuer l’impact négatif sur la baisse potentielle des loyers. Le QCA parisien continue de faire preuve de résilience (présence de sièges sociaux, forte connectivité, capacité à renforcer l’attrait des entreprises et contribuer au recrutement de talents) ». Et précise aussi que « la logistique figure également en bonne place sur la liste de nos centres d’intérêt, avec un accent particulier sur les programmes du dernier kilomètre qui accompagnent les nouvelles tendances de consommation et de commerce électronique. L’augmentation de la population urbaine devrait entraîner une nouvelle hausse des loyers pour les actifs industriels situés aux bons emplacements et qui répondent à des exigences strictes ».

Et Audrey Tournereau, directrice de l’asset management pour la France chez M&G Real Estate, d’ajouter : « compte tenu de la dynamique de l’offre et de la demande à Paris et de la pénurie de logements, le résidentiel reste l’un de nos principaux axes stratégiques. Nous ciblons non seulement le secteur locatif privé dans des emplacements qui bénéficient du projet du Grand Paris, mais aussi les programmes de résidences pour personnes âgées »…

Bref, si les investisseurs internationaux ont tendance à se replier sur leur marché domestique, comme le relevait Nils Vinck, le directeur capital markets de Cushman & Wakefield, dans une récente interview, les marchés immobiliers hexagonaux en général et ceux de Paris en particulier ont toujours la cote auprès d’eux…

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