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Crise sanitaire et immobilier : LPA-CGR dresse un premier bilan

ChroniquesGreen & Innovations

le 16 Juin 2020

Depuis le début du confinement, les avocats de LPA-CGR se sont relayés pour apporter, dans des chroniques quotidiennes, leur analyse des marchés immobiliers à l’heure du Covid-19. Ce texte clôture toutes ces chroniques. Il est co-signé par l’ensemble des associés de LPA-CGR qui ont contribué à éclairer les lecteurs d’Immoweek (et plus largement tous ceux qui ont eu un accès ouvert à notre site depuis le 17 mars dernier) tout au long de cette période. Bravo à eux pour leurs analyses et décryptages toujours pertinents !

Plus de quatre cents textes nouveaux, une complexité à la hauteur des enjeux liés aux opérations de confinement et de déconfinement, tous les secteurs d’activité du monde économique touchés et l’on parle d’un plan de relance de 500 milliards d’euros d’argent public.

L’impact du Covid-19 sur le monde économique est systémique, d’une ampleur rarement connue pour la génération d’actifs que nous sommes.

S’ouvre une période d’instabilité que tout le monde espère courte, mais dont l’importance et la profondeur sont impossibles à prédire à ce jour.

Tout au long de cette période de confinement, les avocats de LPA-CGR ont analysé l’impact sur l’activité immobilière de l’arsenal juridique mis en place par l’Etat (ainsi que dans certains pays africains et européens). Mais, comme bien souvent, malgré la volonté de vouloir bien faire, l’Etat ne peut pas et ne pourra pas tout.

Les acteurs du monde économique devront trouver leurs propres solutions. Il ne peut y avoir de responsable unique et tout le monde s’est retrouvé débiteur et créancier en même temps.

Comme nous l’avons écrit maintes fois, il faudra faire preuve de pragmatisme, d’imagination et de solidarité.

1. Etat des lieux

Brutalement et sur injonction gouvernementale, la vie des affaires a été suspendue.

Nos parlementaires ont approuvé l’instauration à compter du 24 mars 2020 de la période dite « d’urgence sanitaire » (sauf nouvelle prolongation, cette période prendra fin le 23 juin 2020) autorisant le gouvernement à prendre des mesures exceptionnelles de restrictions des libertés publiques notamment en :

  • instaurant le confinement obligatoire pour une grande majorité de français et
  • interdisant le maintien en exploitation de certaines activités comme, par exemple, les commerces, la restauration, les activités de culture et de loisirs, le transport aérien et bien d’autres encore.

Tous les secteurs d’activités ont été affectés par ces mesures et, bien évidemment, les professionnels de l’immobilier (Pascaline Déchelette et Camille Choisy-Bost « les professionnels de l’immobilier face à l’épidémie du Covid-19 »,), dont notamment le secteur de l’hôtellerie (Florence Defradas « La lutte des hôtels contre le coronavirus »).

Evidemment, l’impact fiscal a été anticipé par le gouvernement (Sandra Fernandes : « L’impact des mesures suite au Covid-19 en matière fiscale »).

Dès le début, les chantiers de la construction ont créé la polémique car obligés de poursuivre leur activité pendant la période de confinement. Or, comment assurer la protection des ouvriers et intervenants sur un chantier où la co-activité est la règle, en contradiction apparente avec les gestes barrières et de distanciation sociale ? (Aurélie Dauger « Les Chantiers, l’activité qui fait débat »).

En parallèle de ces mesures exceptionnelles, le gouvernement a mis en place un arsenal juridique important et tout aussi exceptionnel, afin de tenter d’apporter aux entreprises des solutions censées leur permettre de supporter l’impact des conséquences de l’état d’urgence.

Notamment, le gouvernement a :

Certaines conséquences juridiques des règles mises en place se poursuivront même jusqu’en septembre 2020.

Il conviendra alors, pour tout évènement survenant ou censé survenir pendant cette période de protection juridique, de se poser systématiquement la question du régime juridique temporaire qui lui est applicable et, ainsi, éviter des erreurs qui pourraient avoir de réelles conséquences sur les engagements contractuels souscrits, le bon déroulement des opérations en cours, le respect des délais de notifications de certains actes et/ou tout simplement le calcul des prescriptions légales ou contractuelles.

2. La négociation, une priorité pour les acteurs de l’immobilier

Le contrat de bail, un outil essentiel à la vie économique des entreprises, est évidemment au cœur de tous les débats dans le secteur de l’immobilier.

Sur ce thème, il y a évidemment beaucoup à dire (Géraldine Piedelièvre et Alix Patouillaud : « Les baux à l’épreuve du Covid-19 »), mais une chose est certaine, la recherche d’une solution négociée restera à privilégier avec un fil conducteur auquel les juges seront, sans aucun doute, sensibles : la bonne foi.

Il en sera de même pour la poursuite des transactions immobilières, notamment celles engagées avant la période d’urgence sanitaire et qui n’ont pu se déboucler dans de bonnes conditions au cours du confinement (Silke Nadolni, Sidonie Fraîche-Dupeyrat et Anne-Charlotte Foin : « Quels sont les impacts de l’ordonnance 2020-306 sur les conditions suspensives et promesses de vente en cours ? »).

Mais en cas de difficulté persistante, il faudra bien avoir recours à la justice. Ici encore, la période de confinement a provoqué une nouvelle surcharge des tribunaux (Pascaline Déchelette-Tolot, Alexandre de Konn et Hélène Cloëz : « Les impacts sur les contentieux immobiliers devant la justice civile, administrative et pénale »).

Déjà palpable avant la période d’urgence sanitaire, cette surcharge est devenue une évidence et le temps (trop) long de la justice sera, à son corps défendant, une donnée qui pèsera dans le choix de la poursuite d’une voix judiciaire.

Une option toutefois, la médiation. Mode alternatif de résolution des conflits qui pourra, dans de nombreux cas, être la voie de salut permettant d’éviter un long contentieux (Pascaline Déchelette-Tolot et Marie-Anne Gallot Le Lorier : « Immobilier, pensez à l’après »).

3. L’enjeu de la reprise

Pendant la période de confinement, les entreprises ont pu tester leur plan de continuation d’activité. Le télétravail a été privilégié dès que cela a été possible et elles ont même pu continuer à souscrire des engagements contractuels grâce à la mise en place d’outils digitaux (François-Régis Fabre-Falret : « Confinés, oui mais… de l’intérêt de la signature électronique »).

Cette période de confinement a cessé partiellement depuis le 11 mai 2020 et la reprise de certaines activités est très lente (notamment les secteurs du tourisme, de la restauration, du transport aérien, de la culture…).

Plus que jamais, il faudra être agile et inventif pour ne pas être englouti par le gouffre de la crise économique qui se profile de plus en plus.

La première difficulté sera de faire revenir les salariés au sein de l’entreprise.

Dans un contexte d’urgence sanitaire, cette reprise nécessite de la part des chefs d’établissement d’adapter les conditions de travail permettant le respect des gestes barrières et de distanciation sociale (Karine Bezille et Alexandre de Konn : « Décideurs immobiliers & déconfinement : contagion pénale ou immunité collective ? »). Il en va de la responsabilité de l’entreprise, mais également des gestionnaires d’immeuble et des syndics de copropriété (Pascaline Déchelette-Tolot et Valérie Hardouin : « Les impacts du Covid-19 et de l’état d’urgence sanitaire sur la vie des copropriétés » ; Karine Bezille et Sidonie Fraîche-Dupeyrat : « Déconfinement : les obligations sanitaires dans l’immobilier tertiaire et résidentiel »).

Le casse-tête des plans de déconfinement a, d’ailleurs, incité un certain nombre d’entreprises à envisager la poursuite du télétravail pour la majorité des salariés jusqu’en septembre 2020 et pour certaines de reporter leur retour en janvier 2021. Certaines ont même érigé en principe le télétravail.

Nul doute que cette réflexion sur le télétravail aura des conséquences sur les stratégies immobilières de certaines entreprises.

La reprise, c’est bien la difficulté à laquelle les chantiers de construction ont fait face dès le début du confinement mettant en évidence, notamment, le surcoût que cela pouvait engendrer (Aurélie Dauger :« Dérèglement des chantiers frappés par le Covid-19 : qui va supporter les retards ? »).

Car oui, tout cela aura un coût, financier, mais également humain. Il sera alors plus que jamais nécessaire d’être ferme, mais solidaire, de privilégier la voix de la négociation, de s’adapter et de profiter aussi des nouvelles opportunités qui s’offre à nous, notamment concernant nos méthodes de travail et le sens que nous donnons à nos actions.

Restons engagés, ouverts et collectifs.

La rédaction d'Immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 20/09/2021

Bureaux en régions : des signes encourageants…

Les marchés tertiaires régionaux semblent plutôt bien évoluer.

S’agissant du premier d’entre eux, en l’occurrence celui de Lyon, une récente étude signée Brice Robert Arthur Loyd met en avant une demande placée à fin juin de 126 523 m2, en hausse de 34 % par rapport au 1er semestre 2020, cependant « à relativiser puisqu’un mega deal de plus de 28 000 m2, signé par l’EM Lyon, a été comptabilisé à Gerland ». Il n’empêche que le nombre de transactions est également en hausse de 34 % à 246 et que le loyer « prime » atteint 340 euros (HT, HC) du mètre carré, contre 320 euros (HT, HC) du mètre carré au 1er semestre 2020. « Sur le terrain, nous constatons que les entreprises ont le souhait d’aller de l’avant et de concrétiser leur projet immobilier, tout en ayant pleinement conscience qu’elles devront adapter leur consommation de mètres carrés à l’émergence des nouvelles façons de penser le « bureau » : télétravail, « desk sharing »… » souligne Jonathan Garcia. Le consultant associé ajoute : « les mesures d’accompagnement proposées par les bailleurs sont également revues : durée d’engagement adaptée, possibilité de restitution de surface par anticipation, franchise de loyer… Ces mesures adaptées au contexte actuel permettent de maintenir l’équilibre des valeurs »…

Plus généralement, « le marché des bureaux en régions montre des signes encourageants de reprise dans un contexte de crise sanitaire » affirme BNP Paribas Real Estate, faisant valoir un volume de 730 000 m2 placés dans ce créneau du marché tertiaire au cours du 1er semestre, en hausse de 35 % par rapport au 1er semestre de l’année dernière. Un volume qui « est même supérieur au niveau enregistré en 2016, par exemple, et affiche une progression de 6 % en comparaison à la moyenne sur dix ans » précise Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France, en charge du pôle régions.

Pour ce qui concerne les principales tendances de ce marché, « les transactions dans le neuf tirent leur épingle du jeu avec une progression de 45 % », sachant que le seconde main reste majoritaire et représente plus de la moitié des transactions, « avec une croissance de 29 % par rapport au 1er semestre 2020 ». Par ailleurs, « les transactions de grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²) sont de retour sur un marché dominé dernièrement par les petites et moyennes surfaces » précise BNP Paribas Real Estate, soulignant qu’« avec près de 107 000 m² placés, le volume de transactions de grandes surfaces enregistre une hausse significative de 38 % par rapport au 1er semestre 2020 »… Si Lyon reste en tête des marchés tertiaires régionaux, « Lille se positionne en 2ème place avec 80 000 m² placés, soit une légère progression de près de 1 %. Aix/Marseille monte sur la troisième marche du podium avec un volume de transactions qui progresse de 10 %. De son côté, Nantes totalise près de 67 000 m² placés, soit une hausse significative de 74 %. Montpellier crée la surprise avec un volume de transactions presque trois fois plus élevé que l’an dernier passant devant Bordeaux (+32 %) et Toulouse (+46 %) ».

Quant aux perspectives, « pour la fin de l’année 2021, nous sommes plutôt confiants » affirme Jean-Laurent de La Prade. « D’une part, les indicateurs macro économiques en régions sont très bien orientés et surperforment l’Ile-de-France, notamment sur l’Arc Atlantique, la région Rhône-Alpes et le bassin méditerranéen. D’autre part, la demande exprimée auprès de nos équipes a augmenté de 22 % en volume et de 43 % en nombre par rapport au 1er semestre 2020. Enfin, les régions représentent une vraie alternative pour les salariés qui privilégient de plus en plus un bon équilibre entre la vie personnelle et la vie professionnelle et pour les entreprises qui y trouvent des loyers plus attractifs ». Au final, « nous anticipons un atterrissage autour de 1,55 million de mètres carrés d’ici fin 2021, soit légèrement en-dessous de la moyenne des cinq dernières années qui s’élève à 1,65 million de mètres carrés »…

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