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Hélène Cloëz (LPA-CGR) : « ordonnance du 7 mai 2020 : reprise des délais confirmée en matière d’urbanisme malgré la prorogation de l’état d’urgence sanitaire »

ChroniquesLogement

le 13 Mai 2020

Une nouvelle ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 fixant des délais particuliers applicables en matière d’urbanisme, d’aménagement et de construction pendant la période d’urgence sanitaire, vient une seconde fois, modifier l’ordonnance du 25 mars 2020 (n°2020-306). Hélène Cloëz, avocate associée au sein de LPA-CGR, décrypte cette nouvelle ordonnance…

Afin de neutraliser les effets de la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 qui proroge l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 10 juillet 2020 inclus, et d’éviter qu’« une purge trop tardive des délais de recours contre l’autorisation de construire paralyse le secteur de la construction »[1], cette nouvelle ordonnance déconnecte les délais en matière d’urbanisme de la durée de l’état d’urgence sanitaire.

Elle vient également confirmer, de façon claire, la date du 24 mai 2020 comme point de départ des délais applicables en matière d’urbanisme, afin de couper court aux débats sur le délicat calcul des délais lorsque la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire en était le point de départ.

Concernant les délais d’instruction, de récolement et de préemption, les articles 12 ter et 12 quater de l’ordonnance du 25 mars 2020 ne font donc plus référence à la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Ainsi, les délais impartis à l’administration pour :

  • instruire la demande d’autorisation d’urbanisme ;
  • vérifier le caractère complet d’un dossier et solliciter des pièces complémentaires ;
  • exercer son droit de retrait (Art. L.424-5 du Code de l’urbanisme) ;
  • exercer son droit de préemption ;
  • contester la conformité des travaux,

sont suspendus à compter du 12 mars 2020 et reprennent leur cours à compter du 24 mai 2020.

Le point de départ des délais de même nature, qui aurait dû commencer entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020, est reporté à l’achèvement de cette date, soit au 24 mai.

Ainsi, à titre d’exemple :

  • Demande de pièces complémentaires : si une demande de permis de construire est déposée le 16 février 2020, la commune disposait d’un délai d’un mois pour demander au pétitionnaire les pièces manquantes (Art. R.423-38 du Code de l’urbanisme), soit en principe, jusqu’au 16 mars 2020.

Ce délai a été suspendu le 12 mars 2020 et recommencera donc à courir à compter du 24 mai 2020, pour le temps qui reste à courir.

  • Le droit de retrait de l’administration : la commune dispose d’un délai de trois mois pour retirer une autorisation d’urbanisme illégale (Art. L.424-5 du Code de l’urbanisme).

Si un permis de construire a été délivré le 16 janvier 2020, l’administration avait jusqu’au 16 avril 2020 pour retirer ce permis de construire. Ce délai est suspendu à compter du 12 mars 2020.

Le délai de retrait recommence à courir le 24 mai pour le temps restant à courir.

  • Dans le cadre d’une DIA déposée le 1er avril 2020, la commune, qui a deux mois pour se prononcer, pourra apporter une réponse jusqu’au 24 juillet 2020 (24 mai + 2 mois).

Concernant les délais de recours, l’article 12bis de l’ordonnance du 25 mars 2020 modifiée le 7 mai, ne fait plus référence à la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Les délais applicables aux recours et aux déférés préfectoraux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir, qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont suspendus à compter de cette date.

Ils recommenceront à courir à compter du 24 mai 2020 (sans que cette durée ne puisse être inférieure à 7 jours).

Le point de départ des délais de même nature qui aurait dû commencer entre le 12 mars 2020 et le 23 mai 2020 est reporté à l’achèvement de cette date. Dans les cas où il s’agit d’un « délai franc », il conviendra d’ajouter un jour au délai.

La nouvelle ordonnance précise que ces dispositions s’appliquent également aux recours formés contre les agréments bureaux en Ile-de-France et aux recours administratifs préalables obligatoires dirigés contre les avis rendus par les Commissions Départementales d’Aménagement Commercial (CDAC) sur des projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale (AEC). 

A titre d’illustration :

  • Pour mémoire, la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) doit être saisie, dans un délai de un mois, avant tout recours contentieux, contre l’avis de la CDAC (Art. 752-17 du Code de commerce).

Dans l’hypothèse où la CDAC a rendu un avis négatif sur une autorisation d’exploitation commerciale le 15 février 2020. Le pétitionnaire avait jusqu’au 15 mars 2020 pour exercer un recours auprès de la CNAC.

Le délai est suspendu à compter du 12 mars et recommencera à courir, non pas pour les 3 jours restants, mais pour une durée incompressible de 7 jours à compter du 24 mai.

  • Un voisin intéressé obtient une réponse négative à son recours gracieux le 22 janvier 2020. Le délai de recours a été suspendu à compter du 12 mars 2020, et les jours restants recommenceront à courir à compter du 24 mai 2020.
  • Un préfet refuse un agrément bureau (art. L. 510-1 du Code de l’urbanisme) pour un projet, le 15 avril 2020. Le délai de recours commencera à courir à compter du 24 mai 2020.

Enfin, s’agissant des constructions et travaux liés aux infrastructures de communications électroniques (antenne-relais), les dispositions sont encore plus favorables puisqu’un décret n°2020-536 du 7 mai 2020 prévoit la reprise du cours des délais suspendus par l’ordonnance du 25 mars 2020, le 9 mai 2020.

Ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 fixant des délais particuliers applicables en matière d’urbanisme, d’aménagement et de construction pendant la période d’urgence sanitaire

Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020

Décret n° 2020-536 du 7 mai 2020 portant dérogation au principe de suspension des délais pendant la période d’urgence sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19


[1]Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-539 du 7 mai 2020 fixant des délais particuliers applicables en matière d’urbanisme, d’aménagement et de construction pendant la période d’urgence sanitaire


Hélène Cloëz

Avocate Associée

Édito
par Thierry Mouthiez

le 11/10/2021

Bureaux : le locatif redresse la tête…

Réagissant à la publication, la semaine dernière, des indicateurs Immostat pour le marché locatif tertiaire francilien (1 207 900 m2 commercialisés sur les neuf premiers mois de l’année, soit une hausse de 32 % par rapport à la même période de 2020), Eric Siesse fait remarquer que, néanmoins, ce résultat « reste en deçà de sa moyenne long terme (- 25 %) ».

Mais le directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France souligne également que « le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m2) confirme son rebond, totalisant 340 000 m2 pour 36 transactions (par rapport à 15 un an auparavant) ». Ou encore que « de son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces se caractérise par une résilience accrue avec 868 000 m2 placés, en retrait de seulement 12 % sur la moyenne long terme ». 

Chez CBRE, Alexandre Fontaine, « executive director » bureaux Ile-de-France, fait valoir que « si l’activité reste encore en deçà de sa moyenne de longue période, l’écart se réduit progressivement, soulignant les besoins immobiliers des utilisateurs dans cette phase de reprise économique et de (re)création d’emplois ». La société de conseil précise : « souvent animée par une réduction de mètres carrés, la demande placée porte, elle aussi, davantage sur des espaces plus efficients et des localisations centrales bien desservies. Les immeubles neufs ou restructurés sont privilégiés, plus à même de répondre aux nouveaux enjeux d’aménagement, autour du flex office et du collaboratif »…

Une évolution de la demande soulignée chez JLL. Face aux résultats, le conseil estime que « la reprise observée au cours des derniers mois sur le marché locatif se confirme ». Surtout, Marie-Laure Leclercq de Sousa note que « tous les projets des grands groupes pour lesquels nous travaillons actuellement s’articulent autour de deux questions majeures que sont la réduction de surfaces et la rétention des talents ». La directrice du département « leasing markets advisory » de JLL précisant que « nombre de grandes entreprises ont, en effet, des consignes de leur direction internationale pour faire des économies et, dotées d’organes de représentation du personnel, elles ont déjà mis en place des jours réguliers de télétravail. Cela aboutit à une réduction marquée des surfaces prises à bail aujourd’hui. En parallèle, le souhait de garder leurs talents les oriente vers des actifs de bonne qualité, dotés de hauts niveaux de service, et bien localisés ». A ce propos, JLL relève que « la recherche de centralité pousse naturellement les entreprises à porter leur choix vers les secteurs les plus centraux et les mieux desservis en transports en commun ; le quartier central des affaires, les arrondissements centraux de Paris et La Défense affichent, ainsi, un niveau d’activité conforme à leur moyenne de long terme, alors que sur la plupart des autres secteurs, l’écart est toujours de l’ordre de 40 %, en moyenne »…

Finalement, dans ce marché où l’offre et les valeurs locatives ont, parallèlement, tendance à se stabiliser, les anticipations pour l’ensemble de l’année sont, du coup, mieux orientées. Ainsi, « après un certain attentisme, une reprise graduelle des projets immobiliers selon la typologie et la taille des utilisateurs s’est bel et bien amorcée afin de répondre aux nombreux enjeux des directions générales. Au final, le volume des transactions pourrait dépasser les 1,7 million de mètres carrés placés sur l’ensemble de l’année 2021, puis retrouver le seuil symbolique des 2 millions de mètres carrés à horizon 2022 » estime Eric Siesse chez BNP Paribas Real Estate. Un avis partagé par Marie-Laure Leclercq de Sousa chez JLL pour qui « au regard du niveau d’activité atteint à fin septembre et des sujets sur lesquels nous travaillons actuellement, nous anticipons à présent une demande placée d’1,7 million de mètres carrés en 2021, voire davantage selon la comptabilisation ou non de gros mouvements qui nécessitent l’accord des IRP ou des autorisations administratives »… D’ailleurs, chez CBRE, Alexandre Fontaine considère, effectivement, qu’« il est fort à parier que l’atterrissage de la demande placée autour de 1,6/1,7 million de mètres carrés ne reflètera pas pleinement le dynamisme du marché impulsé par une reprise économique plus favorable qu’initialement prévue »…

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