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Jeremy Stanton (Cabinet Birketts) : « Covid-19 en Angleterre »

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le 14 Mai 2020

Jeremy Stanton, du cabinet Birketts, l’un des correspondants de LPA-CGR avocats en Angleterre, nous livre son analyse de l’impact du Covid-19 dans les secteurs de l’immobilier outre-Manche.

Le confinement en Angleterre a commencé une semaine après celui de la France, le 23 mars, et se prolongera au moins jusqu’au 1er juin 2020. Après six semaines d’arrêt presque total d’activité, imposé ou choisi, les constructeurs retournent sur les chantiers de façon limitée, et les procédures d’obtention des autorisations de construire recommencent par vidéo.

Les professionnels sont en passe d’organiser un retour dans leurs bureaux en respectant, bien sûr, les mesures de sécurité requises. Le monde professionnel est inquiet de voir la crise du Covid-19 se transformer en récession économique, mais cette fois sans l’assistance des mesures d’urgence offertes par le gouvernement. Cela impliquera, malheureusement, des licenciements. Ci-dessous nous présentons quelques exemples de l’impact du Covid-19 dans différents secteurs.

Construction

De nombreuses majors de la construction de maisons individuelles et d’immeubles de logements ont pris la décision, dès le début du confinement, de fermer leurs chantiers. Il s’agit plutôt d’une décision d’opportunité commerciale pour répondre aux difficultés de leurs acquéreurs qui n’auraient pas pu obtenir les emprunts nécessaires au financement de leur acquisition ou même organiser leur déménagement pendant le confinement. La décision de fermeture pour les entreprises générales était plus difficile à prendre car le gouvernement n’avait pas imposé la fermeture des chantiers. Cette interruption des chantiers ne pourra, sans doute, pas permettre l’application d’office du principe de la “force majeure” pour justifier, notamment, de reporter la date d’achèvement des chantiers, et des discussions devront être engagées pour trouver des solutions contractuelles.

En ce qui concerne les contrats du secteur public, le gouvernement a émis le « Procurement Policy Note 02/20 ». Cette « Procurement Policy », qui n’est pas obligatoire, encourage le secteur public à venir en aide aux fournisseurs qui sont en difficulté financière à cause du Covid-19. Il semble que le secteur public soit, effectivement, prêt à offrir des procédures de paiements accélérés, mais soit réticent à accorder les autres mesures suggérées par le gouvernement.

Finance

Le gouvernement a garanti des emprunts par l’intermédiaire des banques, mais il semble que peu de sociétés soient éligibles, en raison des règles strictes imposées par le gouvernement. De plus, il a été impossible pendant le confinement pour les experts de se déplacer afin de réaliser les évaluations immobilières nécessaires à la mise en place des crédits. Il va de soi que les banques ne pouvaient pas accorder d’emprunts dans ces circonstances. Une autre inquiétude pour les banques vient aussi du fait que certains loyers n’ont pas été payés, ce qui met également les propriétaires en difficulté de rembourser leurs emprunts.

Au début de la crise, les banques ont rendu les critères d’emprunt plus difficiles pour les particuliers, ce qui a empêché l’aboutissement de nombreuses nouvelles transactions. A l’approche du déconfinement, les banques commencent tout doucement à assouplir leurs exigences. Toutefois, cet assouplissement se heurte à l’impossibilité de réaliser des évaluations immobilières et le retour à la normalité pour le marché résidentiel n’est pas prévu pour tout de suite. Certains experts prédisent que le marché résidentiel baissera d’environ 10 % d’ici la fin de l’année 2020, mais reprendra assez rapidement en 2021.

Propriétaires et locataires

L’impact du confinement sur le secteur du commerce a été considérable et continue toujours de l’être. Un grand nombre de locataires n’ont pas eu d’autre choix que d’arrêter leur activité et, par conséquent, n’ont pas pu payer leur loyer. Ce secteur était déjà en difficulté avant la crise du Covid-19 en raison de la hausse des ventes en ligne et d’un marché difficile. Pendant le confinement, le recours à l’achat en ligne a encore augmenté, ce qui risque d’accentuer la tendance qui existait déjà avant le confinement sur le long terme. Les locataires sont en négociation avec leurs propriétaires pour les persuader d’accepter une “rent holiday” ou un échéancier de paiements pour les aider à réduire leurs coûts de façon temporaire. Les propriétaires sont aussi, bien sûr, en négociation avec leurs banques pour discuter du paiement de leurs échéances de crédit.

Le marché immobilier des bureaux est aussi considérablement ralenti. Beaucoup de sociétés ont été en capacité de poursuivre leurs activités malgré le confinement avec la mise en place du télétravail. Il sera, cependant, intéressant de voir si cela va pouvoir durer encore plusieurs semaines ou même plusieurs mois.

Le gouvernement a introduit une législation pour protéger les locataires contre l’impact financier du Covid-19. Il est, pour le moment, interdit aux propriétaires de changer les serrures quand les locataires n’ont pas payé leurs loyers à cause du confinement. Le gouvernement a aussi annoncé la semaine dernière de nouvelles mesures qui empêchent les propriétaires, jusqu’au 30 juin 2020, de commencer une procédure d’expulsion dans les cas de non-paiement à cause du Covid-19. Il est important, ici, de souligner que c’est “à cause du Covid” car les tribunaux vont devoir considérer les cas qui ne sont pas dus au Covid. Il va, bien sûr ,y avoir des sociétés qui vont profiter de la situation. Nous attendons l’annonce d’autres mesures pendant l’évolution de cette crise…

L’économie allant vers une récession, on observe un changement d’attitude plus rigide entre les propriétaires et les locataires qui envisagent leurs options en sortant de la crise du Covid-19.

Investissement

Quelques “investment deals”, en particulier dans le secteur du retail, ont été mis en suspens tant que les prix et les évaluations sont difficiles à déterminer. Pour ces mêmes raisons, les banques ne sont pas prêtes à octroyer des crédits. Dans certains cas extrêmes, les acheteurs ont préféré perdre leur caution et ne pas rester engagés dans la transaction.

Les secteurs logistiques et industriels ont encore des marges de manœuvre et s’en sortent plutôt bien. Le loyer trimestriel est dû en juin et le secteur attends de voir le niveau de paiement effectué. Cela aidera les analystes à se prononcer sur un retour à la normale.

Promoteur immobilier

Les promoteurs ont adopté une approche plus prudente, mais ils ont, pour la plupart, poursuivi leurs projets. L’obtention d’un permis de construire n’est plus possible depuis le début du confinement en raison de l’impossibilité de suivre la procédure habituelle de réunions et consultations publiques pendant le confinement. Les autorités locales se sont maintenant réorganisées pour pouvoir travailler en ligne et en vidéo, ce qui va permettre de faire redémarrer doucement les procédures. Cela veut aussi dire que les promoteurs vont faire face à une prolongation des délais pour la conclusion des contrats.

Les promoteurs profitent de taux d’intérêt qui n’ont jamais été aussi bas pour obtenir le financement de nouveaux projets ou le refinancement de projets existants. Si les acheteurs redeviennent actifs sur le marché, les promoteurs seront en bonne position pour faire aboutir leurs projets.

Hôtellerie et restauration

Il y a une forte possibilité que ce soit le secteur le plus affecté de tous à court et long terme. Il est même fortement possible que certains restaurants et hôtels ne puissent pas réouvrir. Tant que le gouvernement ne fournit pas un plan de déconfinement, ce secteur est dans l’impossibilité de prendre des décisions pour la réouverture de leur établissement, même partielle.

Conclusion

L’impact du Covid-19 est considérable et sans précédent. Les conséquences pour le secteur de l’immobilier seront sérieuses et longues. Nous espérons avoir passé le pic des infections quotidiennes, mais nous entrons dans une phase de contrôle du Covid tout en équilibrant la relance de l’économie.  Cet impact va aboutir à une récession économique. Nous espérons qu’elle ne durera pas, mais seul l’avenir nous le montrera. Le retour à la normale dépend de la découverte d’un vaccin, ce qui ne va pas arriver tout de suite. Jusque-là, le futur est incertain.

La rédaction d'Immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/11/2020

Paris toujours en (très) bonne place…

Il est toujours intéressant de voir comment les investisseurs internationaux appréhendent les marchés immobiliers hexagonaux. De ce point de vue, un récent rapport de M&G Real Estate permet de constater que pour ce gérant international à la tête de quelque 373 milliards d’euros d’actifs (au 30 juin dernier), dont 37 milliards d’euros pour la « branche immobilière », Paris figure en bonne place dans ses cibles.

D’une manière générale, M&G Real Estate souligne que « l’impact de la crise du Covid-19 a incité les investisseurs à repenser en profondeur leur manière d’appréhender l’avenir du secteur immobilier mondial ». Et de préciser : « la pandémie amène les investisseurs à faire face à des bouleversements économiques importants et imprévus, ainsi qu’à des changements majeurs dans l’équilibre entre vie professionnel et vie privée (…) Le fossé se creuse entre les actifs durables et les actifs « irrécupérables » » … Ou encore qu’en 2020, « la tendance sur les marchés mondiaux s’est orientée vers une aversion au risque de plus en plus marquée, à tel point que l’incertitude sur les marchés devient la « nouvelle norme » ». Tout en soulignant que « dans le même temps, les niveaux des obligations et les taux d’intérêt restent bas au Royaume-Uni et en Europe. Les actifs réels sont apparus comme la principale classe d’actifs refuge pour les investisseurs au profil diversifié ». D’autant plus lorsque  « les rendements immobiliers en Europe, au Royaume-Uni et dans la région Asie-Pacifique reflètent un « spread » record par rapport aux obligations »…

Pour ce qui concerne les marchés immobiliers en Europe, le gestionnaire relève, entre autres, que « les quartiers d’affaires d’Amsterdam, de Stockholm et de Paris font également preuve de résilience grâce à leurs emplacements centraux et à leur connectivité, qui contribuent à l’activité des clients et à la rétention des talents ».

Quant aux marchés hexagonaux eux-mêmes, M&G Real Estate met en avant le fait que « l’immobilier de bureau à Paris est central : en dépit de la frilosité lié au télétravail, les taux de vacance avant la pandémie étaient très bas, ce qui permet d’atténuer l’impact négatif sur la baisse potentielle des loyers. Le QCA parisien continue de faire preuve de résilience (présence de sièges sociaux, forte connectivité, capacité à renforcer l’attrait des entreprises et contribuer au recrutement de talents) ». Et précise aussi que « la logistique figure également en bonne place sur la liste de nos centres d’intérêt, avec un accent particulier sur les programmes du dernier kilomètre qui accompagnent les nouvelles tendances de consommation et de commerce électronique. L’augmentation de la population urbaine devrait entraîner une nouvelle hausse des loyers pour les actifs industriels situés aux bons emplacements et qui répondent à des exigences strictes ».

Et Audrey Tournereau, directrice de l’asset management pour la France chez M&G Real Estate, d’ajouter : « compte tenu de la dynamique de l’offre et de la demande à Paris et de la pénurie de logements, le résidentiel reste l’un de nos principaux axes stratégiques. Nous ciblons non seulement le secteur locatif privé dans des emplacements qui bénéficient du projet du Grand Paris, mais aussi les programmes de résidences pour personnes âgées »…

Bref, si les investisseurs internationaux ont tendance à se replier sur leur marché domestique, comme le relevait Nils Vinck, le directeur capital markets de Cushman & Wakefield, dans une récente interview, les marchés immobiliers hexagonaux en général et ceux de Paris en particulier ont toujours la cote auprès d’eux…

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