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Julie Cittadini (LPA-CGR) : « Covid-19, comment préparer la sortie de crise ? »

ChroniquesBureaux

le 15 Mai 2020

« Après deux mois de confinement, période marquée par une mise en sommeil forcée de l’économie française en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie du Covid-19, ce lundi 11 mai 2020 a constitué un jour symbolique pour la majorité des entreprises qui se préparent à la reprise de leurs activités » entame Julie Cittadini, avocate associée au sein du cabinet LPA-CGR avocats. Elle pointe, pour les entreprises, dans cette nouvelle chronique, la préservation de la trésorerie et le recours aux procédures de préventions des difficultés.

Cette reprise tant attendue, également par les entreprises du secteur immobilier, n’est néanmoins pas synonyme de retour à la normale. L’évolution de la crise sanitaire étant actuellement incertaine, le secteur de l’immobilier devra aujourd’hui faire face à de nouveaux défis : comment prévoir la reprise de l’activité sans pouvoir anticiper l’évolution de la crise sanitaire ? En effet, la préparation de la sortie de la crise repose nécessairement sur des analyses prévisionnelles de l’activité, dont la reprise dépend uniquement de l’évolution sanitaire, contrairement à d’autres crises passées.

En conséquence, tout l’enjeu sera pour ces entreprises d’anticiper au mieux leurs besoins de trésorerie et de profiter des mesures et dispositifs existants pour maintenir le niveau de trésorerie suffisant, afin d’échapper à la faillite.

1. L’enjeu principal de la gestion de la crise liée au Covid-19 : la préservation de la trésorerie

En raison de la crise sanitaire du Covid-19, la plupart des entreprises ont connu un gel partiel, voire total, de leurs activités. Ce gel de l’activité est synonyme d’absence de rentrée d’argent. Or, la survie d’une entreprise dépend d’une bonne gestion de la trésorerie. D’un côté, les entreprises subissent une perte de revenus et, de l’autre, elles doivent poursuivre l’exécution de leurs obligations et honorer le paiement de diverses charges, telles que le paiement des loyers, le remboursement des échéances bancaires, le paiement des salaires, les taxes fiscales et sociales…

C’est dans ce contexte qu’ont été mises en place des mesures gouvernementales afin de soutenir la trésorerie des entreprises, à savoir notamment :

  • chômage partiel simplifié et renforcé ;
  • fonds de solidarité pour les très petites entreprises ;
  • mise en place de prêts garantis par l’Etat pour les entreprises de toute taille ;
  • rééchelonnement des crédits bancaires ;
  • suspension du paiement des loyers commerciaux pour les très petites entreprises ;
  • report du paiement de charges sociales, voire l’exonération du paiement de ces charges pour certaines entreprises.

Il convient, tout de même, de rappeler aux entreprises que la suspension des obligations posées par ces différentes mesures ne signifie aucunement une annulation de ces obligations, celles-ci devant, à un moment donné, être honorées par les entreprises qui en bénéficient.

Ainsi, les entreprises devront se préparer à pouvoir honorer à nouveau les loyers, les échéances de prêts et cotisations qui ont été suspendus jusqu’à présent, mais également ceux à venir. Or, la reprise de l’activité ne permettra pas nécessairement aux entreprises de régler l’ensemble de ces charges. Les entreprises devront s’adonner à un jeu d’équilibriste dans la gestion de leur trésorerie et anticiper les paiements ultérieurs, et de manière générale prévoir l’état de la trésorerie à court, moyen et long termes.

L’anticipation doit donc être le maître-mot dans le contexte actuel en matière de gestion d’entreprise, afin de prévenir les difficultés et éviter que la situation financière de l’entreprise ne soit trop dégradée pour envisager un sauvetage in bonis, hors procédures collectives.

En sus des mesures gouvernementales susvisées qui, pour la plupart, ont pour objet de suspendre uniquement l’exécution d’obligations, il pourra être nécessaire de recourir aux outils de prévention des difficultés, qui présentent l’avantage additionnel d’offrir la possibilité pour les entreprises de négocier avec leurs principaux partenaires et de sécuriser les restructurations nécessaires.

2. Le recours aux procédures de préventions des difficultés

Les dispositifs mis en place par le gouvernement tels que visés ci-avant sont évidemment bienvenus et nécessaires au soutien de la trésorerie des entreprises.

Toutefois, ceux-ci peuvent sembler insuffisants pour un grand nombre d’entreprises en ce que les mesures gouvernementales ont essentiellement pour effet de suspendre le paiement de certaines charges et non pas de les exonérer.

Les actionnaires vont avoir un rôle important à jouer, de même que les managers qui ne subiront pas l’aléa moral de la dégradation financière de la société dans cette situation.

Les dispositifs de préventions des difficultés, telles que le mandat ad hoc ou la conciliation, permettront de sécuriser les opérations de restructuration nécessaires (spin-off), mais également les opérations de consolidation vers lesquelles vont devoir se tourner les entreprises.

Les entreprises bénéficiaires de ces procédures en profiteront également pour négocier non seulement des reports ou des rééchelonnements de paiements avec leurs créanciers principaux (autres que les dettes non visées pas les mesures gouvernementales précitées), mais également des remises de dettes.

Ces remises de dettes constituent de véritables mesures d’assainissement de la trésorerie et ce, bien plus que de simples reports de paiement. Toutefois, restera à savoir quels sont les créanciers qui seront disposés à accorder de telles remises compte tenu de la crise sanitaire actuelle, mais également le rôle que les banques vont être prêtes à jouer pour financer des entreprises en difficulté financière ne résultant pas d’une mauvaise gestion.

Par ailleurs, bien que nous connaissions les conséquences catastrophiques de cette crise sur la vie des entreprises, celle-ci devrait également constituer pour elles l’occasion de repenser et de réfléchir à nouveau sur leur modèle, leurs besoins et leurs perspectives d’avenir…

La rédaction d'Immoweek

Édito
par Thierry Mouthiez

le 30/11/2020

Investissement : Paris numéro 1 pour le bureau !

« Paris toujours en (très) bonne place » : tel était le titre de notre édito de la semaine dernière, faisant référence aux cibles des investisseurs internationaux, en général et à une étude de M&G Real Estate, en particulier. Encore mieux au niveau des résultats puisque « trois villes font la course en tête du palmarès européen de l’investissement de bureaux » relève Primonial REIM dans une étude (« Convictions Immobilières ») datée de novembre à propos du marché de l’immobilier tertiaire.

Surtout, l’institutionnel précise que « Paris confirme son rôle de valeur refuge auprès des investisseurs, Londres toujours sanctionnée et Berlin ferme le classement ».

Dans un marché européen de l’investissement en bureaux où le volume placé sur les neuf premiers mois de l’année s’élève à 65 milliards d’euros, en retrait de 25 %, « Paris arrive en tête du classement avec plus de 12 milliards d’euros, suivi par Londres, qui a perdu sa place de numéro un, avec 9 milliards d’euros et Berlin ferme le classement avec 7,8 milliards d’engagements ». Sachant que « les autres capitales européennes ne dépassent pas les 5 milliards d’euros »…

En prenant quelques précautions, Primonial REIM dessine des « perspectives immobilières 2021-2025 ». Dans ce cadre, à propos des bureaux, le gestionnaire d’actifs souligne que « la maîtrise des livraisons dans les cinq prochaines années de l’offre à venir restera stratégique pour ne pas créer de déséquilibre (suroffre). Les actifs/marchés « core » avec des locataires solides et des baux longs devraient connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers, alors que les actifs les moins sécurisés pourraient connaître des corrections (emplacements secondaires, vacance importante), ce qui pourrait impacter la capacité de ces biens/marchés à délivrer un haut niveau de performance à moyen terme ». En concluant pour cette classe d’actifs : « à court terme, une nouvelle hiérarchie des taux semble dorénavant actée selon les fondamentaux de chaque marché en Europe »…

A noter : dans son analyse du secteur des commerces, Primonial REIM note que 23,2 milliards d’euros ont été investis en Europe au cours des neuf premiers mois de l’année, « soit une baisse limitée à -14 % sur un an » (ici, la France arrive en troisième position avec 2,7 milliards d’euros placés, derrière l’Allemagne, qui « confirme sa première place » avec 6,4 milliards d’euros et le Royaume-Uni avec 3,7 milliards). Et de relever, entre autres, que « concernant les centres commerciaux, la tendance à la décompression (des taux de rendement, ndlr) s’est poursuivie, mais l’ampleur perd en intensité et de plus en plus de marchés semblent avoir fini leur repositionnement »…

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