Alors que le marché parisien avait été le premier stoppé par la crise sanitaire, il a été le premier à repartir. Une reprise qui n’était pas attendue avant le second semestre et qui s’est, finalement, réalisée dès le second trimestre 2021. Un dynamisme nourri par des performances sur les créneaux de surfaces 0-1 000 m2 et 1 000-5 000 m2, sans parler des nombreuses prises à bail de postes au sein des opérateurs de coworking, non comptabilisées dans la demande placée ! Comme un air de 2019… « Paris libéré », « Paris retrouvé » ! Résultat : les centres de coworking se remplissent et, de facto, re-consomment par asséchement de leur stock; chronique annoncée d’une grande vague de transactions des coworkers sur le quatrième trimestre 2021 et tout au long de 2022 !

Une année record sur les 3 000 – 5 000 m2

Le créneau des surfaces entre 3 000 et 5 000 m2 est, en effet, une véritable illustration du dynamisme parisien. D’ordinaire, ce sont une dizaine de transactions par an qui se noue dans ce créneau de surfaces. Une moyenne d’ores et déjà dépassée avec plus de 10 transactions à la fin du troisième trimestre 2021.

Les raisons ? Des livraisons, des divisions, des négociations sur l’offre de grande qualité, à l’origine réservée aux utilisateurs sur plus de 5 000 m2. Télétravail + Covid + nouveaux modes de travail ont poussé les entreprises à réduire de 20 à 30 % leur cahier des charges. Observateurs un temps, ces utilisateurs avancent désormais et consomment différemment, pour le plus grand plaisir des investisseurs ravis de rencontrer des pré-commercialisations !

Un Paris à trois vitesses

Un marché « super ou ultra prime », caractérisé par des actifs neufs ou restructurés, avec jardin, rooftop ou terrasses, des adresses fortes, de notoriété ou rare, de type « flagship ». Ce marché atteint des valeurs supérieures à 800 euros (HT, HC)/m2 au centre et supérieures à 900 euros (HT, HC)/m2 à l’Etoile et dans le 7ème arrondissement.

Un marché « access prime », avec des bureaux de seconde main, rénovés. Un marché plus profond, dont les bailleurs tirent profit avec des outils de commercialisation forts, tout en se montrant flexibles et agiles dans des négociations parfois agressives.

Un marché d’« opportunités » : ce dernier segment regroupe toute l’offre flexible via le coworking, le pro-working, la sous-location et le flex-office. Ce marché n’a pas de prix et constitue un danger pour les deux précédents, car les utilisateurs ou les opérateurs de coworking ne cherchent pas le même rendement que les bailleurs. Les premiers cherchent à s’alléger, tandis que les seconds cherchent à remplir leurs actifs.

Paris sera toujours Paris

Les entreprises cherchent, avant tout, à se recentrer à proximité de modes de transports efficaces et de quartiers vivants. Ou comment mieux consommer et mieux se placer. L’objectif : fidéliser ou attirer les talents, véritable enjeu de cette période post-Covid. Les directions des ressources humaines et les employeurs cherchent, en effet, à séduire et/ou à faire revenir les employés au sein des immeubles de bureaux. 1 000 à 1 200 m2 en première couronne deviennent, ainsi, parfois 700 à 900 m2 dans la Capitale.

En temps de crise, on parle souvent de « report parisien». Avec cette crise, nous parlerons de « core parisien » !

Le « Pari(s) pas cher »

Avec une offre qui recommence à baisser, mais qui reste tout de même plus importante qu’avant, Paris, ce n’est pas que 900/800 euros (HT, HC)/m2, mais souvent des loyers faciaux entre 400 et 600 euros (HT, HC)/m2 dans certains quartiers !

Mieux encore : l’utilisateur retrouve sur du seconde main des opportunités et des accompagnements qui n’avaient plus été vus dans Paris depuis quelques trimestres… entre 1,8 et 2,3 mois de franchise/ année au-delà de 1 000 m2 !

Cap sur les 950 euros ?

Avec le dynamisme de marché, du flex au « prime », un asséchement de l’offre de grande qualité est à envisager, débouchant sur une hausse du loyer moyen « prime » et une légère baisse des mesures d’accompagnement. Le « spread » va donc s’accentuer s’agissant de l’offre neuve ou restructurée et de l’offre de seconde main.

« Retour vers le futur » ? Grands acteurs du retour parisien, les opérateurs de coworking vont reprendre les « gloutonneries » et remplissages à compter du quatrième trimestre 2021.

En 24 mois, nous pourrions bien être témoins d’une crise, puis d’une reprise à une vitesse accélérée. Un contexte historique, puisqu’il fallait d’ordinaire au marché 5 à 7 ans pour se remettre en vitesse de croisière.

Le taux de vacance est, quant à lui, digne des montagnes russes : de 1,5 à 5 %, puis à nouveau 1,5 % courant 2022 ? Nous sommes, donc, les témoins d’un bouleversement de tous les repères et codes de l’immobilier locatif tertiaire ! Alors témoignons !

Alain Bouskela & Edouard Barbas (CBRE France) : "un Paris retrouvé !"