A peine remis d’une année 2020 littéralement extraordinaire, nous voici toutes et tous plongé(e)s dans un exercice 2021 qui s’annonce à bien des égards encore plus challengeant…À vaincre sans péril, on triomphe sans gloire disait Pierre Corneille ; alors soit. Prenons acte des changements conjoncturels (qui n’auront par définition qu’un temps révolu avec l’accélération de la vaccination anti Covid-19), mais surtout de ceux structurels qui ont affecté et affecteront sur le long terme notre rapport individuel et collectif à l’immobilier, qu’il soit d’entreprise ou résidentiel ; repensons la matière immobilière comme un matériau agile, levier de croissance pour notre industrie et pour les entreprises du conseil comme Cushman & Wakefield.

L’espoir raisonné d’un rebond du marché locatif

Réfléchir à cet immobilier nécessite du temps et des moyens financiers. Pour le premier élément de l’équation, l’année 2021 apparaît encore comme une année de transition que les entreprises vont mettre à profit pour tirer les enseignements des confinements/ couvre-feux successifs, et pour définir leur future empreinte immobilière tant en termes d’organisation de leurs modes que de leurs espaces de travail (bureau, home office, tiers-lieux…), de dimensionnement de leur besoin immobilier, que de sa localisation optimale et, bien évidemment, de leur enveloppe budgétaire. Depuis janvier 2021, nous percevons pourtant des signaux d’une remise en mouvement après une séquence 2020 atone sur le segment des moyennes et grandes surfaces, tant en bureaux qu’en commerces ; ces signaux nous donnent l’espoir raisonné d’un rebond du marché locatif sur la seconde partie de l’année 2021 (projection d’un volume de demande placée de bureaux en Ile-de-France entre 1,5 et 1,7 million de mètres carrés), aidé par une reprise économique, condition sine qua non d’une plus forte appétence des entreprises à investir dans leur outil immobilier. Dans cette période transitoire riche de questionnements, nous nous positionnons comme des partenaires des entreprises pour définir avec elles la meilleure stratégie possible; notre expertise internationale donne accès à nos clients à un vaste champ des possibles dans une économie toujours plus globalisée et digitalisée. Il va nous falloir traiter non seulement le volet immobilier, mais aussi celui de la conduite du changement avec un accent particulier sur le management intermédiaire, chaînon essentiel dans la transmission des orientations stratégiques des directions vers les collaborateurs.

L’immobilier de bureau doit devenir une matière plus agile

Parce qu’il constitue le lieu de la sociabilisation, donne du sens au collectif et est facteur d’équité, l’immobilier de bureau doit devenir une matière plus agile, levier de croissance pour les entreprises qui, passé le trauma de 2020, doivent se relancer dans une compétition économique toujours plus intense. Le constat vaut aussi pour d’autres formes d’immobilier que sont les commerces et les entrepôts logistiques du XXS au XXL : cet animal étrange qu’est le consommateur bouscule les codes et dicte sa loi, obligeant le monde de la distribution, dans une acceptation globale, à réinventer un modèle flexible où l’expérimentation tient une place importante.
Format de commerces, e-retailing, « phygital », modèles hybrides, localisation des espaces commerciaux et des surfaces d’entreposage…, tout se mêle et dessine les contours, parfois encore un peu flous, d’une demande qui tend à considérer les commerces et les entrepôts comme complémentaires et indissociables dans la réponse à apporter. Là encore, la notion d’écosystème immobilier s’impose, brisant les silos préexistants et invitant à travailler en mode projets pour rallier et regrouper les compétences qui répondent précisément aux besoins des clients. Concrètement, il s’agit, pour des acteurs généralistes et globaux comme Cushman & Wakefield, d’accélérer le changement de « mind set » pour relever les nombreux défis dans cette nouvelle séquence de l’histoire immobilière.

Côté utilisateurs, notre accompagnement doit mobiliser nos compétences de workplace, d’architecture et aménagement d’intérieur via notre branche Design & Build, notre connaissance fine des marchés immobiliers, au niveau local – grâce à notre réseau d’agences en Ile-de-France (3) et en régions (13) – comme au niveau global (présence dans 60 pays), et notre expertise en évaluation immobilière.

Le marché de l’investissement pourrait retrouver un niveau supérieur à 30 milliards d’euros dès 2021

Les investisseurs sont également sous le feu des projecteurs car devant composer avec une demande en pleine mutation à partir d’un patrimoine existant avec ses forces et ses faiblesses. Les changements d’usage devraient donc être au cœur de leur stratégie dans une approche mobilisant une gamme très large de compétences : programmatiques, urbanistiques, environnementales, techniques, financières… A l’acquisition, les capitaux à destination de l’immobilier sont encore disponibles en masse. Reste à définir une allocation par classe d’actifs et par géographie… et une stratégie entre « pur core » – certes chère, mais sécurisée quant à la pérennité de son revenu locatif – et une approche « value add » à apprécier au plus juste dans son potentiel de création de valeur et de réversion selon la localisation des actifs considérés. Le marché de l’investissement en immobilier pourrait retrouver un niveau supérieur à 30 milliards d’euros dès 2021, sous réserve d’acter rapidement les premières décisions d’arbitrages d’actifs pour permettre l’expression de la demande des acquéreurs tant nationaux qu’étrangers. Si ces derniers ont été un peu moins actifs qu’à l’accoutumée l’an dernier, l’année 2021 pourrait les voir revenir en force ; rappelons que l’Ile-de-France pointe en 2020 à la troisième place – derrière New- York et Los Angeles et, donc, devant Londres – dans le classement des métropoles les plus dynamiques en matière d’acquisitions d’immobilier d’entreprise dans le monde. Capitalisons sur cette situation unique pour relancer l’activité immobilière dans toute la diversité de son expression et faire de 2021 l’année d’un renouveau salvateur et porteur de valeurs humanistes et responsables. Dans l’adversité, on se focalise sur la recherche de solutions, on devient plus agile et créatif, on remet en question plus facilement les modèles établis pour les substituer à d’autres plus pérennes et plus socialement responsables.

Barbara Koreniouguine (Cushman & Wakefield) : « faire de 2021 l’année d’un renouveau »