2021, une année qui marquera un avant et un après pour nos métiers immobiliers. Un « après » fait de défis, mais aussi d’opportunités.

Recours au télétravail, évolution des aspirations vis-à-vis du logement, rôle central de la santé et engagement des Français et des élus sur les questions environnementales et sociales… toutes ces tendances auront des conséquences durables sur notre manière de faire de l’immobilier.

Alors un an après le début d’une crise qui se pour- suit, que dire de l’état du marché et de ses perspectives ?
Pour Icade, à la fois foncière de bureaux et de santé et promoteur, les défis s’accélèrent sur les trois métiers.

Proposer une nouvelle offre de bureaux

En immobilier de bureaux, l’impact de la crise sur les locataires varie fortement en fonction de leur secteur d’activité : en tout état de cause, l’année sera marquée par une transformation des stratégies immobilières. Aujourd’hui, priorité est donnée à la flexibilité locative, sans toutefois céder sur les exigences techniques, sanitaires et environnementales. Le recours au télétravail va certainement évoluer pour laisser place à de nouvelles formes organisationnelles.
Nous sommes convaincus que les entreprises vont rester à court et moyen terme très attentives à leurs coût fixes. Même si l’offre à Paris s’est étoffée (libérations, sous-locations ou « serviced offices »), elles seront progressivement conduites à se tourner vers les marchés où l’offre future est importante, comme La Défense, la Péri-Défense ou la 1ère couronne Nord, avec des opportunités à saisir en terme de rapport qualité/prix.

En 2020, le marché locatif a certes subi un coup d’arrêt, mais il devrait redémarrer progressivement avec 1,7 million de mètres carrés placés au cours de l’année 2021.

Chez Icade, nous entendons répondre aux attentes des locataires et de leurs salariés en proposant une nouvelle offre de bureaux : un bureau sain, engagé climat et responsable. Ainsi, nous accélérons encore notre ambition de réduction de l’empreinte carbone de notre patrimoine et accompagnons nos clients dans cet effort : nous avons un plan d’actions dédié et des leviers qui nous permettent, d’ores et déjà, d’aligner l’activité de la foncière tertiaire sur la trajectoire de 1,5° de l’accord de Paris, et de compenser de manière responsable nos émissions résiduelles de GES (gaz à effet de serre, ndlr). Côté investissement, la valorisation de nos actifs continue à bénéficier d’un environnement de taux bas. Le rendement immobilier reste extrêmement attractif. Les investisseurs, qui sont restés très actifs en 2020, se montrent désormais plus sélectifs, avec une polarité accentuée entre actifs « core » et « value add ». Les investissements en France devraient rester soutenus en 2021 (28 mil- liards d’euros), ce qui nous permettra de pour- suivre notre politique de cessions.

Accélérer le développement d’une offre bas carbone dans le résidentiel

Quant au marché résidentiel, il confirme sa résilience avec une demande toujours forte, mais une pénurie d’offre qui s’accentue.

Les fondamentaux du secteur sont sains avec des conditions financières favorables et des banques moins fragiles qu’en 2008 ou en 2012. Les chantiers ont su s’adapter aux contraintes sanitaires et les lancements de programmes se sont poursuivis : ce sont les autorisations de construction qui peinent le plus à remonter la pente, avec un recul de 19 % depuis le premier confinement pour le logement collectif.

Le financement des particuliers reste favorable, avec toutefois une évolution du profil des acquéreurs vers davantage de ménages aisées (l’apport a bondi de 10 % en 2020).

Nous constatons un regain d’intérêt des institutionnels pour le résidentiel au-delà des acquisitions importantes de CDC Habitat et in’li. En 2020, leurs investissements ont bondi à 5,5 milliards d’euros selon ImmoStat. La multiplication des fonds dédiés et leur appétence pour des actifs gérés (résidences pour seniors, pour étudiants, en coliving) nous offrent de belles perspectives d’activité.

En 2021, nous accélérons le développement d’une offre bas carbone avec le lancement d’Urbain des Bois et en intégrant les enjeux de biodiversité avec Naturellement chez soi by Icade.

Le modèle d’opérateur intégré et diversifié dans la santé, un atout

L’immobilier de santé, quant à lui, reste porteur : la crise est venue confirmer à la fois la résilience des activités de santé et leur importance au cœur du système économique.
Les perspectives sont donc très différentes avec des ambitions de croissance forte aussi bien chez les opérateurs-exploitants que pour les investisseurs immobiliers, ce qui crée un contexte concurrentiel beaucoup plus fort.
Les grands groupes de santé comme Elsan, Ramsay Santé ou encore Korian et Orpéa ont tiré parti de leur taille pour faire face à la crise sanitaire avec une mutualisation des équipes médicales, des échanges de personnel intra-groupe et une centralisation de leurs approvisionnements. Leur croissance à l’échelle européenne va s’accélérer, notamment sur des marchés comme l’Allemagne, l’Espagne ou l’Italie qui ne sont pas encore aussi consolidés qu’en France.
Cette croissance s’accompagne d’un besoin de moderniser les équipements et de développer de nouveaux sites adaptés aux meilleures pratiques. Face à un tel besoin de capitaux, nous sommes convaincus que les externalisations de murs et les partenariats de développement vont se poursuivre activement en 2021.
Même si les opérateurs souhaitent parfois garder un intérêt dans leur immobilier, nous savons proposer des modèles de co-investissement tout en faisant valoir notre savoir-faire d’opérateur intégré, de long terme et en pointe sur les sujets RSE. Moteur de la performance d’Icade l’année passée, Icade Santé a tiré vers le haut nos revenus locatifs (+14,8 % à lui seul) et poursuit son expansion, notamment à l’étranger, avec près de 440 millions d’euros investis en 2020 grâce à des partenariats solides et de long terme, dont 70 % à l’international. Si la crise n’est pas finie, notre modèle d’opérateur intégré et diversifié est un atout de taille pour la traverser. L’intensification de nos engagements pour le bas carbone et, plus largement, la mise en œuvre de notre raison d’être sont deux piliers forts sur lesquels nous nous appuyons pour transformer les défis auxquels notre secteur fait face en opportunités de développement et moteurs de notre croissance future.

Olivier Wigniolle (Icade) : « un après fait de défis, mais aussi d’opportunités »