En Ile-de-France, plus d’1,2 million de mètres carrés de bureaux ont été commercialisés entre janvier et septembre 2021. L’écart à la moyenne de long terme continue de se réduire, confirmant la normalisation du marché. Normalisation car si le nombre de transactions se rapproche de ses niveaux habituels, avec 2 208 signatures depuis le début de l’année, soit 8 % de moins que la moyenne, l’écart en mètres carrés reste important (-26 %). Ces chiffres corroborent, pour l’instant, la volonté des entreprises de réduire leur empreinte immobilière de 20 % en moyenne.

Le Croissant Ouest* demeure le deuxième plus grand marché de bureaux francilien après Paris. On y enregistre, en moyenne, près de 500 000 m2 de demande placée par an depuis 2000, soit près d’un quart des commercialisations à l’échelle de la Région. A la fin du troisième trimestre 2021, bien qu’en hausse d’une année sur l’autre, les mètres carrés commercialisés dans le Croissant Ouest demeurent bien inférieurs à la moyenne décennale de 369 000 m2 (-24 %), alors même que le secteur a concentré la majorité des grandes transactions en ce début d’année (12 par rapport à une l’an dernier). Tous les sous-marchés sans exception voient leurs résultats augmenter en un an, mais seule la Boucle Nord dépasse sa moyenne de long terme.

La surprise Boucle Nord

Le Croissant Ouest, qui s’étend d’Issy-les- Moulineaux à Gennevilliers, connaît toujours des évolutions hétérogènes d’un marché à l’autre. Près de 37 000 m2 de bureaux ont été placés en Boucle Nord depuis le début de l’année, un résultat multiplié par 3 en un an, mais surtout supérieur de 49 % à la moyenne long terme établie à ~25 000 m2, grâce à une bonne performance des grandes surfaces. Du côté de la Boucle Sud, le troisième trimestre a été plutôt bon avec près de 36 000 m2 placés, un niveau proche de ce qui a été observé au deuxième trimestre. Ainsi, en cumulé, plus de 103 000 m2 ont été commercialisés depuis le début de l’année 2021, une performance en hausse de 60 % par rapport à la même période l’an dernier, mais qui reste inférieure (-20%) à celle observée, en moyenne, ces dix dernières années (~130 000 m2). Tous les segments de surfaces sont, d’ailleurs, toujours éloignés de leur moyenne long terme.

Concernant Péri-Défense, son activité locative a augmenté progressivement au fil des trimestres. Près de 45 000 m2 ont ainsi été commercialisés au troisième trimestre (+66 % en trois mois), portant la demande placée du secteur à près de 90 000 m2 depuis le début de l’année. Bien qu’en hausse en un an, cette performance n’en reste pas moins très inférieure à la moyenne long terme (-37 %). L’analyse est inverse pour le secteur de Neuilly/ Levallois qui, après un premier trimestre particulièrement dynamique, a vu ses commercialisations baisser au fil des trimestres. Ainsi, ~9 500 m2 ont trouvé preneurs au troisième trimestre, portant la demande placée à ~50000 m2 entre janvier et septembre 2021, un volume multiplié par plus de deux d’une année sur l’autre, mais inférieur de 31 % à la moyenne décennale (~72 400 m2).

Les grandes entreprises se sont massivement positionnées dans l’ouest parisien

C’est en Boucle Sud que les grands mouvements ont été les plus nombreux avec quatre transactions, contre aucune l’an dernier. Altran et Vallourec sur « M Campus » (~15 000 m2 au cumulé), à Meudon et l’acquisition par Aéma de « Keïko » – où la société occupera 60 % des surfaces – vient s’ajouter la commercialisation d’une partie de « Fresk » (13 500 m2) auprès de Paris Santé Campus. Le nouveau pôle de recherche sur la santé numérique (créé à l’initiative du gouvernement) occupera cet immeuble à l’automne, avant de s’installer définitivement dans les murs de l’ancien hôpital d’instruction des armées du Val-de-Grâce (Paris 5ème) en 2028.

* Le Croissant Ouest s’entend hors marché de La Défense, qui constitue un secteur spécifique selon la sectorisation d’ImmoStat. Les chiffres communiqués pour le Croissant Ouest n’incluent donc pas La Défense et comprennent Neuilly/Levallois, Péri-Défense, la Boucle Nord et la Boucle Sud.

Le bon niveau de commercialisation observé en Boucle Nord repose uniquement sur le segment des grandes surfaces qui enregistre sa deuxième meilleure performance de la décennie avec déjà trois transactions représentant ~26 500 m2. Si aucune nouvelle grande transaction n’a été comptabilisée au troisième trimestre, pour rappel, au premier trimestre, Smile s’est positionné sur « Key View » (5 600 m2), à Asnières-sur-Seine et Energies France, sur « Clever » (~5 500 m2), à Gennevilliers, avant la pré commercialisation au deuxième trimestre de «Gardens» (15400 m2) auprès du Groupe Up, toujours à Gennevilliers. Ces trois transactions représentent, à elles seules, 72 % du volume enregistré depuis le début de l’année.

Les trois transactions recensées en Péri-Défense – représentant près de 34 000 m2 – (par rapport à une l’an dernier pour 5 300 m2), ne permettent pas d’atteindre la moyenne de long terme observée (cinq pour ~64 000 m2). Deux transactions ont été comptabilisées au troisième trimestre : l’acquisition par DocCity de l’immeuble « Le Franklin » (6 200 m2), à Suresnes et la pré-commercialisation, auprès de Sagemcom, d’une partie du « Campus Alphabet » (19 500 m2), opération en cours de construction à Bois-Colombes. Enfin, à Neuilly/Levallois, contrairement à 2020 où aucune grande transaction n’avait été finalisée sur l’ensemble de l’année, deux opérations de ce type ont été enregistrées à fin septembre 2021. Ces prises à bail ont porté sur des immeubles restructurés de l’avenue Charles de Gaulle, à Neuilly-sur-Seine, 18 avec Unowhy sur 5 400 m2 sur « Le 168 » et Chanel, sur 6 700 m2, au numéro 185 de la même avenue.

Des évolutions contrastées des loyers « prime »

Les valeurs locatives « prime » connaissent des évolutions différentes selon les marchés concernés. La plupart des loyers « prime » de bureaux observés en Ile-de-France sont restés stables d’un trimestre à l’autre. Cependant, si l’on observe l’évolution sur un an, la plupart des loyers sont orientés à la hausse, dans des proportions allant de +2 % en Péri-Défense [420 euros (HT, HC)/m2] à +22 % à Neuilly/Levallois (610 euros), en passant par +18 % en Boucle Nord (260 euros). Les hausses à deux chiffres sur les deux derniers marchés s’expliquent par la comptabilisation de transactions enregistrées à Neuilly-sur-Seine et quasi exclusivement sur l’avenue Charles de Gaulle, alors que l’an dernier les valeurs portaient sur des transactions situées à Levallois- Perret ou sur des immeubles moins bien situés de Neuilly. En Boucle Nord, c’est la comptabilisation de la transaction sur « Gardens », immeuble à construire à Gennevilliers, qui tire le loyer « prime » vers le haut. Enfin, la Boucle Sud s’inscrit à contre-courant de cette tendance puisque sa valeur « prime » a légèrement diminué pour s’établir à 500 euros (HT, HC)/m2.

On retiendra, en revanche, une amorce de stabilisation sur les loyers moyens de seconde main, pourtant à la hausse depuis plusieurs trimestres. Ils se maintiennent entre 193 euros (HT, HC)/m2 en Boucle Nord et 405 euros (HT, HC)/m2 à Neuilly/ Levallois.

Du côté des mesures d’accompagnement, si la moyenne pour l’ensemble du Croissant Ouest s’établit à 27,6 % aujourd’hui, un niveau globalement stable en un an, les niveaux sont plus faibles pour les marchés de la Boucle Sud et de Neuilly/Levallois et nettement plus élevés en Boucle Nord et Péri-Défense.

Une hausse significative de la vacance

Le Croissant Ouest présente toujours le taux de vacance le plus important d’Ile-de-France avec 13,1 %, contre une moyenne régionale de 7,3 %. Comme sur la majorité des marchés, l’offre disponible du secteur a fortement augmenté en un an (+14 %) et dépasse le million de mètres carrés à fin septembre 2021.
Cet accroissement de l’offre s’observe sur la majorité des marchés qui composent le Croissant Ouest, dans des proportions plus ou moins importantes (de +5 à +80 %). Ainsi, le taux de vacance de Péri-Défense tangente les 20 %, celui de la Boucle Sud atteint 7,7 %, quand celui de la Boucle Nord, alimenté par peu de livraisons, n’a que très peu évolué (11,7 %). Ces niveaux sont bien supérieurs à celui de Paris (4,5%). Le secteur de Neuilly/Levallois, le plus impacté à la hausse, enregistre une vacance de 9 %, un niveau qui n’avait pas été observé depuis le printemps 2017. L’offre du secteur est située pour les deux tiers à Levallois-Perret, tandis que Neuilly-sur-Seine conserve un niveau de vacance plus bas (6,8 % par rapport à 9,4 % à Levallois).

La production neuve demeure élevée dans l’ouest francilien avec, pour les trois années à venir, 20 programmes en cours de construction représentant près de 494 000 m2 de bureaux. Néanmoins, ces surfaces sont d’ores et déjà pré-commercialisées à 43 %.

Trois communes concentrent les deux tiers des surfaces actuellement en chantier sur l’ouest francilien : Nanterre (trois projets), Issy-les- Moulineaux (trois projets) et Levallois-Perret (cinq projets), totalisant, respectivement, 139 000, 103 000 et 83 000 m2 de bureaux. Si l’essentiel de la production d’Issy-les-Moulineaux est pré-commercialisée, à Nanterre et Levallois-Perret davantage de surfaces sont toujours disponibles.

Paul Hausseguy (JLL) : "des évolutions hétérogènes"