La RSE de plus en plus mise en avant

D’ailleurs, pour JLL, « la thématique RSE est clairement de plus en plus mise en avant et, notamment, la dimension environnementale. Le prise de conscience des enjeux multiples de la responsabilité de l’entreprise s’incarne à de nombreux niveaux » estime Marie-Laure Leclercq de Sousa, qui précise : « concernant la culture d’entreprise, diversité et inclusion, égalité homme/femme, valeurs éthiques, partenariats avec des associations… Concernant les espaces de travail, biophilie, qualité des matériaux, qualité de l’air, esthétisme, acoustique, conduite du changement pour inciter les collaborateurs aux bonnes pratiques… Concernant les projets d’aménagement, économie circulaire, réutilisation des mobiliers, fabrication française (ou en circuit le plus court possible pour limiter les émissions carbone)… Concernant le choix de l’actif, performance énergétique, espaces verts, localisation… ». D’ailleurs, à propos de localisation, la directrice de l’Agence chez JLL France met en avant le fait que « les marchés centraux et bien desservis restent une cible privilégiée des entreprises, que ce soit dans une logique de compétitivité ressources humaines ou de développement durable (accès facilité). La logique d’opportunité est un levier fort dans certains secteurs comme celui de La Défense : l’abondance d’offres de qualité, le « hub » de transports et des conditions financières attractives attirent des entreprises qui ne pouvaient pas s’offrir ce secteur avant la crise ou qui ne peuvent pas s’offrir des immeubles de qualité dans Paris ».

S’agissant plus particulièrement de l’organisation des bureaux, « les entreprises souhaitent aujourd’hui intégrer les nouveaux modes de travail hybride pour concilier télétravail et travail sur site. Ce qui nécessite de repenser la stratégie des environnements pour rationaliser les surfaces, mais aussi pour adapter les espaces aux nouveaux usages (avec moins de mètres carrés, mais de plus grande qualité). Au sein de cette nouvelle organisation, l’intégration de la technologie est essentielle pour garantir la performance humaine et immobilière ». Quant aux nouveaux services recherchés, « le sujet du bien-être est remonté très haut dans les attentes des salariés à la suite de la crise sanitaire. On va donc retrouver des offres de services associées à cette thématique, mais ce n’est pas la seule réponse attendue puisque les salariés espèrent aussi plus de confort, d’espace et des normes sanitaires plus exigeantes. Le développement durable se fait aussi une place dans les thèmes attendus. On va trouver, ici, des notions de verdissement des immeubles, de terrasses accessibles et de jardins »…

Le bureau, espace de vie à part entière

Comme le souligne Grégoire de La Ferté chez CBRE, « faire revenir les collaborateurs sur site est au cœur de toutes les réflexions ». C’est pourquoi, « outre la demande de services, l’accent est également placé sur la proximité des transports, les espaces communs, collaboratifs, de loisirs et de détente favorables aux interactions. Aussi, nous observons un accroissement des demandes d’espaces extérieurs, de solutions de stationnement pour les vélos et plus de volumes dédiés aux salles de réunion, ce qui impacte le besoin de débit d’air. L’espace n’est donc plus seulement dédié au travail, mais devient un lieu de vie à part entière où les collaborateurs ont plaisir à revenir, mais surtout demeurer »… Et, en matière de RSE, le conseil observe, lui aussi, « un renforcement autour de la santé, du bien-être en entreprise et du respect de l’environnement. Ce qui s’exprime par des demandes au niveau des services, de la qualité de l’air, du bien-être des salariés, ainsi que du bien manger, notamment avec la certification WELL »… Chez Cushman & Wakefield, Ludovic Delaisse évoque, s’agissant des nouveaux services recherchés, « davantage d’installations mutualisées pour tous les occupants d’un bâtiment, allant des grands centres d’affaires aux « coffee shops » sophistiqués. Il y a un fort désir de trouver des immeubles de bureaux avec des espaces extérieurs, permettant au personnel de se détendre au travail, de la même façon qu’il pourrait le faire s’il travaillait à la maison ! ». Avec également « opérateur de coworking dans l’immeuble (pour plus de services, gérer les pics d’activité et offrir de la flexibilité), qui doit favoriser les mobilités douces (stationnement, rechargement, réparation) et le « well being at work » (espace lounge, salle de sports, vestiaires, offre de restauration de qualité et varié…). L’expérience utilisateur doit être à la hauteur pour donner aux collaborateurs l’envie de revenir au bureau : l’hôtellerie mis au service de l’entreprise ». En plaçant « l’humain au cœur du débat : recherche de bien-être, horaires flexibles, respect des questions environnementales, hiérarchie plus interactive, travail en mode projet, développement exponentiel des visioconférences. Sur un plan très pratique, la volonté de changer de mode de transport pour des questions environnementales aura un impact pour les immeubles de bureaux. Le nombre d’employés qui se rendent au travail à vélo a évolué de manière significative au cours des deux dernières années, ce qui oblige les propriétaires à revoir la façon dont ils traitent cette question »…

Quant à savoir si l’offre permet de répondre à cette demande en évolution, la réponse de Marie-Laure Leclercq de Sousa est immédiate : « loin de là. C’est pour cela, d’ailleurs, que les valeurs des meilleurs immeubles résistent aux effets de la crise puisque l’offre n’est pas forcément suffisante pour couvrir les attentes du marché. Toutefois, la part du neuf dans l’offre a tendance à augmenter et à offrir plus d’opportunités aux entreprises, même si cette offre est très inégalement répartie ». Et heureusement que cette part du neuf s’accroît car, comme le confirment Eric Beray et Loïc Cuvelier chez BNP Paribas Real Estate, « il est évident que seuls les immeubles neufs ou restructurés peuvent plus facilement intégrer ces évolutions. Les investisseurs sont très à l’écoute et l’approche « YouFirst » de Gecina, par exemple, s’inscrit pleinement dans cette démarche ». Avis partagé par Grégoire de La Ferté chez CBRE pour qui « aujourd’hui, tous les immeubles neufs ou restructurés répondent à ces impératifs incontournables. Nous constatons que ces offres de qualité répondent aux critères environnementaux, mais aussi de performance et d’optimisation du ratio d’occupation voulus par les utilisateurs ». Tout comme par Ludovic Delaisse pour qui « l’offre neuve oui, certains immeubles anciens non (pour cause de hauteur, de dimension des plateaux, de caractère énergivore). Donc, des restructurations sont nécessaires lorsque les rénovations sont insuffisantes »… Et, pour le conseil, parmi les immeubles qui répondent le mieux à cette demande en mutation figurent « les immeubles neufs parisiens et ceux de Première Couronne connectés à la ville et aux transports, mais aussi les bâtiments mettant l’accent sur les avantages pour les utilisateurs, qui peuvent ensuite être « vendu » aux employés : santé (recyclage et filtration de l’air), bien-être (services au personnel) et méthodes de travail flexibles. Les bâtiments capables d’offrir ces avantages seront beaucoup plus attrayants pour les utilisateurs qui cherchent à encourager le personnel à revenir au bureau »…

L’ancien condamné à la restructuration

Dans un tel marché, la question du devenir des bureaux anciens s’impose. Qu’en faire ? « C’est l’occasion pour les propriétaires de repenser la manière dont le bâtiment peut être rénové et modernisé pour améliorer l’expérience de l’utilisateur » déclare Ludovic Delaisse, « sinon, la question se pose d’un changement de destination : habitation, hospitality… ». Eric Beray et Loïc Cuvelier parlent, chez BNP Paribas Real Estate, de « reconversion potentielle pour les immeubles obsolètes et éloignés des transports en commun, dans des secteurs non tertiaires. Mais l’équation financière n’est pas toujours au rendez-vous ». Ils ajoutent : « sinon, verdissement et adaptation aux nouveaux usages attendus par les utilisateurs ». Grégoire de La Ferté souligne, pour sa part, chez CBRE, que «le Décret Tertiaire va contraindre investisseurs et entreprises à tendre vers des immeubles plus vertueux. De ce fait, les immeubles anciens et non rénovés vont rapidement se heurter aux exigences de ce décret. Une partie du parc existant devra donc être rénové et/ou restructuré pour répondre aux nouveaux objectifs imposés par les autorités ». Et Marie-Laure Leclercq de Sousa de préciser, chez JLL : « dans Paris, la tendance est à la limitation des créations de surfaces neuves de bureaux au profit du résidentiel. Les restructurations d’immeubles seront, donc, toujours privilégiées. Par ailleurs, le décret Eco Energie Tertiaire, qui fixe l’obligation soit de réduire les consommations d’énergie finale des bâtiments de bureaux de -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050, soit d’atteindre un seuil déterminé en valeur absolue, va obliger les propriétaires à faire des travaux dans leurs parcs d’immeubles vieillissants. La difficulté qu’a éprouvée le marché à matérialiser une « valeur verte » jusqu’à maintenant pourrait évoluer dans le futur sous la pression d’un environnement normatif plus exigeant. Au-delà du seul décret Eco Energie Tertiaire, une nouvelle version plus ambitieuse de la réglementation thermique va entrer en vigueur : la Réglementation environnementale 2020, dont certaines applications seront effectives au 1er janvier 2022, avec des ambitions plus fortes : bannissement des énergies fossiles, baisse de 30 % des besoins énergétiques des bâtiments (besoins bioclimatiques), baisse des GES (gaz à effet de serre, ndlr) sur l’ensemble du cycle de vie des bâtiments et indicateurs de confort des bâtiments lors d’évènements climatiques exceptionnels comme des canicules ».

Autant dire que dans les bureaux, pour s’adapter, les professionnels ne vont pas manquer de travail. Heureusement qu’ils ont déjà prouvé, par leurs réalisations, qu’ils avaient toutes les capacités pour répondre aux attentes !

La première partie du dossier ici.

Quand le bureau devient un « espace de vie à part entière »… (2/2)