Avec son parc de bureaux de près de 3,6 millions de mètres carrés*, La Défense demeure le premier quartier d’affaires d’Europe. Avec la crise de la Covid-19, la recherche de centralité a naturellement poussé les entreprises à porter leur choix vers les secteurs les plus centraux et les mieux desservis en transports en commun. Ainsi, n’en déplaise à ses détracteurs, La Défense affiche à la fin du troisième trimestre 2021 un niveau d’activité conforme à sa moyenne de long terme, alors que sur la plupart des autres secteurs, QCA parisien et arrondissements centraux de la Capitale mis à part, l’écart est toujours de l’ordre de 40 %, en moyenne.

Les grandes entreprises ont choisi de rester !

Avec 117 000 m2 commercialisés entre janvier et septembre 2021, le marché de La Défense renoue avec son niveau de long terme (~119 000 m2 en moyenne). Tous les segments de surfaces sont en hausse sur un an et par rapport à leurs moyennes décennales (en nombre et en volume), exception faite des grandes surfaces (en volume) qui, rappelons-le, comprenaient la transaction de Total sur « The Link » pour 126 000 m2 comptabilisée à la levée des dernières conditions suspensives l’an dernier. En revanche, le nombre de grandes transactions est plus important cette année avec cinq opérations par rapport à trois l’an dernier, la dernière en date étant celle de B2V Gestion – qui va quitter son implantation dans « Between » – pour occuper ~5 600 m2 dans la tour « Alto ». Pour l’heure, la plus grande transaction du quartier d’affaires (et la deuxième plus grande à l’échelle francilienne) est la prise à bail d’« Eria » (26 200 m2) pour le Campus Cyber qui rassemblera les principaux acteurs nationaux et internationaux du domaine à La Défense. Les conditions suspensives de cette transaction annoncée en septembre 2020 n’ont été levées qu’en juin dernier. D’ailleurs, hormis cette dernière et Wordline qui quitte Paris pour intégrer la tour Voltaire, les autres transactions sont à l’initiative de grandes entreprises déjà implantées dans le quartier d’affaires (Technip, CGI et B2V). Sur les surfaces intermédiaires, 23 transactions représentant près de 41 000 m2 ont été enregistrées à fin septembre 2021 (par rapport à vingt, en moyenne, depuis dix ans à cette période de l’année). Les sous-segments qui composent ces surfaces sont tous deux en hausse tant en nombre qu’en volume. Du côté des petites et moyennes surfaces, 27 transactions (par rapport à 22 en moyenne) ont été comptabilisées, représentant 12 200 m2. Si les plus petites surfaces (moins de 250 m2) ont légèrement augmenté en nombre (6 transactions), elles sont en baisse de 11 % en volume d’une année sur l’autre, quand les autres segments de petites et moyennes surfaces sont en hausse en nombre et en volume.

Une hausse importante de l’offre depuis l’an dernier

De par son parc immobilier, composé d’immeubles de grande taille, La Défense est un marché très cyclique : chaque livraison d’immeuble ou libération crée, en premier lieu, un pic d’offre suivi d’un pic de demande placée dont les seules inconnues restent le niveau de loyer facial et économique et le délai de réaction entre ces deux pics. La Défense n’apparaît pas comme un marché de pré-commercialisations, mais comme un marché où l’offre crée la demande.

Après le pic de livraisons suite au plan de relance de La Défense qui avait entraîné une hausse de la vacance, le quartier d’affaires a été confronté à un assèchement de son offre neuve/restructurée. La production ayant repris depuis deux ans, le stock vacant du quartier d’affaires s’est de nouveau très fortement regarni.

Ainsi, 486 000 m2 de bureaux étaient disponibles fin septembre 2021, le plus haut niveau jamais observé sur le quartier d’affaires, pour un taux de vacance qui atteint 13,6 %. Ce stock d’offre est composé à 40 % de surfaces neuves/restructurées – suite aux livraisons successives des tours Alto et Trinity fin 2020, de « Landscape » (57 000 m2) au 1er trimestre 2021 ou encore d’« Emblem » (28 600 m2) au troisième trimestre – et à 45 % de surfaces de seconde main rénovées. L’analyse du rapport entre offre et demande révèle des disparités entre segments de surfaces ; si le secteur est en situation de pénurie pour les surfaces inférieures à 2 000 m2, faute de divisibilité de certains immeubles notamment, il est sur-offreur pour les surfaces supérieures et, plus particulièrement, pour les grandes surfaces (plus de 5 000 m2).

L’offre à La Défense devrait encore poursuivre sa hausse avec l’arrivée, à horizon 2024, de cinq projets de bureaux neufs ou restructurés, actuellement en construction, qui sont pour le moment tous disponibles à la commercialisation. En effet, « Akora », rebaptisée tour Lefebvre Dalloz – dont la pré-commercialisation a été annoncée début septembre – n’entre pas encore dans les chiffres de demande placée du quartier d’affaires. Hormis « Hekla » et « Altiplano » livrables d’ici 2023, l’essentiel des opérations prévues à La Défense sont des restructurations d’immeubles existants courbevoisiens tels que celle de la tour Aurore, de « Watt » ou de la tour Lefebvre Dalloz, citée précédemment. A ces projets s’ajouteront également un certain nombre de libérations d’envergure avec Total, Engie, Technip ou encore EDF, qui viendront alimenter l’offre sur le moyen terme. Les propriétaires d’immeubles vides à La Défense ont presque tous anticipé cette hausse de l’offre et avaient commencé à réviser à la baisse leurs ambitions en matière de loyer de présentation ou de divisibilité avant la crise.

De nombreux autres projets (sept), dont les permis de construire ont été acceptés, sont en attente de lancement pour des livraisons à horizon 2025. Citons, pour les plus importants, les tours Sisters (74 500 m2 de bureaux), la restructuration de la tour Adria (~50 000 m2), ainsi que celle de « Carré Défense » (42 500 m2), à Courbevoie ou celle de « Lightwell » (36 600 m2), restructuration du « Michelet Galilée », à Puteaux.

Un loyer « prime » qui augmente et des valeurs locatives moyennes relativement stables

Le loyer « prime » de La Défense a augmenté d’une année sur l’autre pour atteindre 540 euros (HT, HC)/m2 et les transactions entrant dans le calcul de cette valeur concernent tant « Cœur Défense » que « Trinity », dernière-née des nouvelles tours du quartier d’affaires.

A côté de cette valeur faciale élevée, les mesures d’accompagnement restent importantes, à 30 % en moyenne. Les évolutions des conditions de négociation se matérialisent essentiellement dans les mesures d’accompagnement. Ces dernières sont beaucoup plus volatiles que les loyers de signature, en particulier sur le segment des grandes surfaces. Si le loyer moyen de première main semble se stabiliser sur un an à 476 euros (HT, HC)/m2, celui du seconde main est en légère baisse (-3 %) pour s’établir à 450 euros (HT, HC)/m2.
Aujourd’hui, les entreprises – même parisiennes – montrent un regain d’intérêt pour La Défense, qui propose des surfaces avec de bonnes prestations/ services à des loyers attractifs. Par ailleurs, le quartier d’affaires est en pleine mutation avec, notamment, de gros travaux de végétalisation du parvis, et propose de nouvelles offres de restauration aux salariés.

Des opportunités pour les utilisateurs

Le contexte de marché à La Défense a amorcé un tournant avec l’arrivée d’une offre de qualité abondante dans un laps de temps réduit. Si ce niveau d’offre peut paraître important, il permet également d’offrir aux utilisateurs davantage d’opportunités, sur des immeubles efficients et à des valeurs locatives bien inférieures à celles pratiquées sur les principaux marchés parisiens. Ainsi, si avant la crise de la Covid-19, les offres neuves de secteurs concurrents, proposées dans la même fourchette de loyer, pouvaient concurrencer La Défense (Péri-Défense et 1ère Couronne Nord notamment), nous pouvons penser que les entreprises continueront d’accorder une prime à la localisation et à l’offre de transports en commun et choisiront le quartier d’affaires.

* Sources : Paris La Défense/ImmoStat

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