Quel regard portez-vous sur l’impact de la crise sanitaire dans l’immobilier ?

La seule certitude actuelle, c’est qu’on est dans l’incertitude. Plus le confinement durera, plus la reprise sera difficile et plus le marché immobilier aura du mal à répartir. Tout le monde tente de donner un semblant de pouls à l’activité afin qu’elle ne soit pas totalement arrêtée. De fait, il y aura beaucoup de cartes qui seront rebattues dans un secteur qui, sur ces huit dernières années, n’a fait que progresser dans son ensemble. Les prix ont augmenté, les loyers ont augmenté, les coûts ont augmenté, les fonciers ont augmenté… Après cette période de rythme élevé, il fallait bien que le marché retrouve son souffle. Il le fait, certes contraint et forcé par le coronavirus, et devraient s’opérer un certain nombre de réarbitrages, selon les classes d’actifs et les secteurs géographiques, un « repricing » des valeurs et un impact sur les loyers, d’abord le commerce, le bureau et la logistique et, dans un second temps, le résidentiel si la crise se faisait beaucoup plus profonde. En 2008, dans ce secteur, les loyers n’avaient pas tellement baissé et les prix étaient vite repartis à la hausse.

Quelles conséquences pour le « private equity » ?

L’impact le plus immédiat est, bien sûr, l’arrêt brutal des chantiers, puisque le « private equity », au-delà du financement des opérations et de la gestion des actifs, se retrouve touché au niveau de la phase de production immobilière ; le report des élections municipales, qui vient retarder d’autant l’obtention des permis de construire et les autorisations administratives, y participe de même. Deux situations devraient en découler en fonction de la maturité des opérations : les opérations déjà investies quasiment terminées, en phase de livraison, de commercialisation et de fin de travaux, où la marge n’a rien à vraiment craindre, mais où le temps pour finaliser les opérations est l’ennemi principal pour le rendement ; les opérations en développement avec des états de construction ou de commercialisation peu ou pas avancés, qui risquent de connaître une augmentation des coûts de construction, en raison des carnets de commandes extrêmement remplis, ainsi que du coût commercial avec un stock de plus en plus grand, où les acteurs seront obligés de baisser leurs prix afin de libérer au plus vite leurs capitaux pour lancer de nouvelles opérations. Avec une augmentation des coûts et du temps, les acteurs de « private equity » vont devoir réviser leurs prévisionnels, avec des niveaux de rendement et de marge revus forcément à la baisse.

Est-ce qu’il en sera de même pour tous les secteurs ?

Le groupe Horizon est particulièrement axé sur le résidentiel, un marché extrêmement résilient comme l’a montré la crise des « subprimes ». Nous nous attendons, bien évidemment, à une baisse quel que soit le secteur, mais la santé, le résidentiel ou le commerce de proximité et d’alimentation devraient connaître une baisse relativement temporaire avant de repartir à la hausse, puisque les besoins sont extrêmement importants. D’un autre côté, les grands centres logistiques, l’hôtellerie de luxe et une certaine catégorie des bureaux devraient être beaucoup plus touchés et étaient déjà dans des situations de marge faible, comme l’hôtellerie de luxe ou de loisirs l’étaient déjà avant la crise sanitaire.

La logistique qui fonctionne bien est celle du dernier kilomètre, mais celle des grands centres aéroportuaires ou portuaires, directement corrélée aux échanges internationaux, devrait souffrir de la crise comme de la réflexion sur la relocalisation des activités, moins dépendante de la mondialisation. Dans le bureau, le secteur consacré aux TPE-PME devrait souffrir des défaillances d’entreprises et, donc, connaître une baisse de la demande et des loyers ; ceux des grandes entreprises devraient aussi connaître une révision avec la démocratisation du télétravail, provoquant une diminution de la demande et des loyers, mais aussi une baisse des chiffres d’affaires et des marges des grandes entreprises qui viseront donc, pour améliorer la trésorerie, une renégociation des baux et des loyers.

Et pour tous les secteurs géographiques ?

Les grandes villes françaises ou allemandes devraient être moins touchées puisqu’elles sont moins dépendantes des capitaux internationaux, contrairement à Londres, l’Autriche, l’Espagne ou l’Italie. Les zones rurales ou les petites villes déjà en difficulté, quel que soit le pays, devraient, bien sûr, être plus touchées. Au niveau résidentiel, nous estimons qu’à court terme, les prix du résidentiel à Paris pourraient perdre de 10 à 15 % et les villes de taille moyenne ou les zones rurales, de 30 à 40 %, c’est un scénario que nous anticipons ; mais se loger étant un besoin fondamental et une situation de déficit structurel, il y aura forcément un besoin de produire et la nouvelle concentration qui en résultera creusera encore plus le fossé entre grandes métropoles et zones rurales.

Les investisseurs et épargnants devraient reporter leurs investissements, mais quand il s’agira de réinvestir son épargne, les troubles actuels du secteur financier devraient refroidir beaucoup d’épargnants et les pousser à investir dans l’immobilier, a fortiori le résidentiel. Comme le gouvernement encourage la reprise d’activité, on peut même imaginer une reconduction des avantages fiscaux, à l’instar du dispositif Scellier en 2008 ; en se basant encore sur la crise des « subprimes », les prix étaient revenus au même niveau en 2012. Il ne faut pas oublier que cette baisse, alors que les prix battaient des records en 2019, n’est pas forcément un facteur négatif, mais qu’elle peut constituer, aussi, une nouvelle porte d’entrée pour les épargnants !

La crise sanitaire devrait-elle aussi déboucher sur une meilleure prise en compte des critères ESG ?

Nous en sommes convaincus et nous militons énormément dans ce sens ! Le fait que cette crise soit sanitaire et non seulement économique devrait pousser à davantage prendre en compte les critères ESG, au-delà des aspects financiers, en immobilier ou autre. L’ensemble des investisseurs, en particulier institutionnels, seront encore plus enclins à regarder ces critères extra-financiers avant d’investir ; plus on fera attention à l’impact environnemental, plus on évitera ce type de cataclysme. Nous constatons aussi, comme en 2008, le retrait des banques vis-à-vis de la production immobilière, ce qui devrait amener les acteurs de « private equity » immobiliers à avoir à nouveau un grand rôle dans l’économie, en étant chargés d’accompagner les opérations immobilières afin de les réaliser. Demain, nous voulons être aux côtés des promoteurs, développeurs, marchands de biens et autres pour les accompagner dans cette période difficile et financer la reprise immobilière.

Arnaud Monnet (Horizon AM) : "les acteurs de "private equity" auront un grand rôle dans l'après"...