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Bertrand Renaudeau d’Arc (Savills) : « notre rôle de conseil est renforcé »…

InterviewsBureaux

le 14 Mai 2020

« La période qui s’ouvre à nous nécessitera obligatoirement une redéfinition des rapports de force entre utilisateurs et propriétaires. Dans cette optique, il s’agira de trouver un nouvel équilibre et de nouveaux relais d’activité » affirme Savills dans une étude détaillée sur le marché locatif tertiaire en Ile-de-France. Dans un tel contexte, Bertrand Renaudeau d’Arc estime que le « rôle d’intermédiaire et de conseil est ainsi renforcé ». Le directeur de l’Agence fait part de son analyse…

Après une baisse de 37 % de la demande placée au 1er trimestre, vous évoquez dans l’étude une activité qui va nettement décélérer. Plus globalement, comment voyez-vous évoluer l’activité locative d’ici la fin de l’année ?

Les chiffres du 1er trimestre sont déjà éloquents, si on les juge par l’effet du seul mois de mars. Clairement, la gestion à court terme de l’activité pendant cette période de confinement a pris le pas sur toute forme de projet. Pour ce qui concerne l’immobilier, une proportion très importante de ces projets a donc été mise en « stand-by ». Pour l’heure, les conditions de reprise d’activité dans les entreprises sont la priorité absolue. Certains grands groupes ont, d’ores et déjà, prévu une reprise présentielle progressive jusqu’à fin septembre.
Nous pensons donc que la demande pourra s’exprimer un peu plus clairement à partir de la rentrée, à condition que les entreprises aient une meilleure visibilité sur leur activité et sur d’éventuelles exigences qui s’imposeraient en terme de conditions de travail. La demande sera évidemment affectée par les risques de faillite d’entreprises ou de chômage. A l’inverse, les besoins de recherche d’économies ou le constat d’obsolescence des bureaux, compte-tenu de nouvelles exigences sanitaires et sociales, permettront de soutenir la demande.

A ce sujet, quels seront, plus précisément, les nouveaux objectifs de la demande ?

Il est certain que la question de la réduction des coûts immobiliers redeviendra une préoccupation beaucoup plus centrale. Les échanges entre les propriétaires et les locataires se sont multipliés pour des suspensions ou échelonnements de loyers. La question de renégociation des loyers se posera à l’approche d’une échéance de bail. Les bailleurs vont chercher plus qu’avant à retenir leurs locataires, puisque la tendance inflationniste sur les loyers connue jusqu’alors est arrivée à son terme. Ces renégociations s’accompagneront de contreparties, principalement en terme de durée d’engagement. La révision drastique du budget immobilier peut aussi passer par un déménagement vers des localisations en proche périphérie et/ou au travers d’un redéploiement en régions, dont les loyers sont sensiblement moins élevés qu’à Paris, en s’accompagnant de réductions de surfaces.

Vous parlez d’une remontée de la vacance locative. Quels seront les facteurs de cette hausse ?

La remontée de la vacance est induite par les livraisons à venir, dont la capacité d’absorption se trouvera prolongée par l’effet de cette crise. Pour les secteurs clairement sous-offreurs comme le QCA, cette remontée sera relativement limitée. A l’inverse, un secteur comme La Défense a un stock important d’offres futures qui aura du mal à s’écouler dans le contexte actuel.

Quelles conséquences sur les valeurs locatives ?

Préalablement à cette crise, le bon niveau d’activité des entreprises, la volonté de préserver ou d’attirer les talents se traduisaient par la recherche d’espaces de qualité situés dans les quartiers prisés et/ou bien desservis. La pénurie d’offres de qualité, exacerbée par cette concurrence autour des meilleurs emplacements, avait évidemment un effet inflationniste sur les loyers. Cette volonté de recentrage géographique risque, aujourd’hui, de devenir moins prioritaire pour nombre d’entreprises. La fin de la tendance haussière sur les valeurs locatives est donc certaine. Le QCA, particulièrement sous-offreur, a un risque de baisse relativement limité. Certains secteurs, notamment la périphérie Sud et Nord-Ouest, proposent des produits de qualité et correctement desservis, à des niveaux de loyer représentant la moitié du « prime » parisien, leurs valeurs devraient donc pouvoir se tenir. En revanche, on peut s’attendre à des effets de « repricing » multiples dans certains secteurs en fonction du stock déjà existant, de la production à venir, du positionnement prix anticipé, des tailles des opérations et de leur divisibilité…

Quelles évolutions dans les nouveaux modes de travail, qu’il s’agisse du coworking, de l’extension du télétravail… ?

Le télétravail était partiellement adopté ; il est désormais devenu incontournable. Il a été plus facile à mettre en place pour certaines entreprises que pour d’autres. Ce sont surtout les nouvelles technologies, notamment grâce au développement de la qualité et de l’interaction des systèmes de visioconférence, qui le légitiment et ont fait la preuve de son bon fonctionnement. Ce n’est pas devenu une doctrine, mais désormais une composante plus nette d’une organisation en terme d’adaptabilité. Par ailleurs, les nouvelles générations d’employés sont arrivées sur le marché avec de nouveaux besoins et de nouvelles attentes. Elles ont, d’ailleurs, entraîné le développement des nouvelles méthodes de travail.
En effet, ces jeunes collaborateurs revendiquent une plus grande flexibilité de leur cadre professionnel. Les problématiques sanitaires et sociales issues de cette crise amèneront nécessairement à repenser les environnements de travail. Là où l’on cherchait de la densification, il faudra probablement apporter plus d’espaces, recréer des environnements plus sécuritaires. Un « mix » devra donc s’opérer entre télétravail et redonner plus d’espaces pour définir les leviers d’amélioration de l’immobilier d’exploitation.

Comment le département locatif de Savills compte-t-il s’adapter à la nouvelle donne ?

Le groupe Savills jouit d’une grande solidité financière et nous assure d’une bonne pérennité de notre activité. Nous sommes, d’ores et déjà, adaptés à cette nouvelle donne. Au sein du département agence, sont intégrées l’activité de conseil utilisateur et de conseil au coworking (Workthere). En relation avec notre département « building & project consultancy », nous sommes à même de monter des équipes agiles et expérimentées pour aider les utilisateurs à redéfinir leur stratégie immobilière ou identifier les solutions les plus adéquates. Dans une période troublée comme aujourd’hui, il est plus que jamais important de rapprocher intelligemment les enjeux entre propriétaires et locataires, et notre rôle d’intermédiaire et de conseil en est ainsi renforcé.

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/05/2020

Commerce : le « core » dans tous ses états…

Le contexte dans lequel s’inscrit actuellement le commerce en général et les centres commerciaux en particulier amène, logiquement, à anticiper un moindre attrait de cette classe d’actifs auprès des investisseurs.

La plupart des conseils (comme certains institutionnels également) l’ont souligné dans leurs récentes analyses du marché de l’investissement. Mais toujours en distinguant le qualitatif. Ainsi, dernièrement, Savills parlait, dans une étude ad-hoc et à propos de perspective, d’« expectative pour le commerce et l’hôtellerie, dès lors qu’on sortira des segments « core » ».

Mais, actuellement, cette notion de « core » est parfois rendue plus flou, notamment s’agissant du segment particulier des centres commerciaux. En effet, en matière d’actifs « core », les grands ensembles bien placés, en font, sans aucun doute, partie. Néanmoins, dans ce contexte de crise sanitaire, ils ne sont donc pas tous traités à la même enseigne, suivant leur gabarit et leur situation géographique.

Un « paradoxe » pour l’Alliance du Commerce, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) et la Fédération pour la Promotion du Commerce Spécialisé (Procos), que cette « décision de maintenir fermés certains centres commerciaux de plus de 40 000 m2, situés principalement en Ile-de-France et dans l’agglomération lyonnaise ». Et de souligner que cette catégorie de centres « est celle qui est la mieux équipée pour accueillir ses clients en toute sécurité, disposant des moyens techniques et humains pour ce faire » ou encore que « ces équipements et les commerces qui y sont implantés représentent un quart du chiffre d’affaires de la filière et jouent donc un rôle économique et social essentiel dans leurs territoires d’implantation ». Sans compter que « la coexistence de lieux de commerce ouverts et d’autres qui restent fermés conduit les clients à se déplacer pour leurs achats vers des lieux plus éloignés de leurs domiciles et, donc, à la concentration des flux »…

Ce qui a amené, le 19 mai dernier, le CNCC, associé à Procos et à l’Alliance du Commerce (première organisation professionnelle dans l’équipement de la personne) à appeler « le gouvernement à reconsidérer sa position en autorisant la réouverture, dès que possible, des centres commerciaux de plus de 40 000 m2 ».

La décision du tribunal administratif de Paris de suspendre, dans une ordonnance prise en référé le même jour, l’arrêté de fermeture du centre Beaugrenelle pourrait peut-être accélérer la décision, même s’il s’agit d’un centre dont la surface commerciale utile est inférieure à 40 000 m2…

Une décision d’autant plus importante que l’activité des centres commerciaux semble, en matière de reprise, sur la bonne voie. En tous cas, Eurocommercial, qui détient 11 actifs en France (dont Les Grands Hommes, à Bordeaux), mais tous d’une surface inférieure à 40 000 m2, « a pu ré-ouvrir l’ensemble de ses centres commerciaux le lundi 11 mai dernier ». Surtout, pour la foncière, le « bilan de la première semaine de reprise d’activité est positif et encourageant pour la suite » et fait valoir, entre autre, une « fréquentation globale équivalente à deux tiers de la fréquentation du lundi au samedi sur la même semaine en 2019 »…

De quoi redonner de l’attrait à ce segment de marché (à condition que tous les centres puissent être en activité) et peut-être faire cesser le massacre en Bourse de certains titres de grandes foncières spécialisées…

Portrait

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