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Eric Siesse (BNP Paribas Real Estate Transaction France) : « le rapport de force bailleur/preneur pourrait davantage se rééquilibrer »…

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le 13 Mai 2020

Quelque 200 négociations suivies avec un « impact destructeur du Covid-19 » qui « ressort à seulement 20 % » : décidément, le pôle bureaux location Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France est resté actif au cours des huit dernières semaines comme le souligne son directeur, Eric Siesse. Une activité qui lui permet une analyse fine du marché locatif tertiaire francilien dans lequel « le rapport de force bailleur/preneur ne s’est pas inversé à ce stade, mais pourrait davantage se rééquilibrer dans les mois à venir »… Il en dit plus et évoque l’Après…

Comment se passe la reprise pour le pôle bureaux location Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate ?

Poursuite, plutôt que reprise pourront-on dire car nous n’avons, par chance, pas eu recours au chômage partiel et grâce à un engagement sans faille de nos équipes, nous avons continué à servir nos clients à distance. Les visio conférences et autres visites virtuelles nous ont permis de garder le lien et même de remporter de nombreux appels d’offres tout en restant confinés.
Depuis le 11 mai, c’est un retour progressif qui s’opère au siège, d’une part et sur le terrain, d’autre part, tout en garantissant à nos équipes et à nos clients les meilleures conditions de sécurité grâce au roulement de nos équipes, au respect des gestes barrières et aux kits fournis.

Quels enseignements tirez-vous de cette période de confinement ?

Je pense, avant tout, à la capacité d’adaptation et à la cohésion de nos équipes qui traduisent bien notre savoir-faire et la solidité de notre « business model » durant cette période inédite. L’un des principaux enjeux pour nos collaborateurs était de conserver une réelle proximité avec nos clients tout au long de cette période de confinement afin de les accompagner sur différents fronts : la poursuite, la sécurisation et la concrétisation des deals amorcés avant le confinement ; la création de nouveau business ; la transmission d’une information qualifiée au fil de l’eau (« best practices », évolutions de marché, nouvelles références observées durant cette période…) et ce, grâce à un bon mix entre communication digitale et personnalisée « one to one » ; enfin, la préparation de « l’après » avec des plans marketing adaptés.

Vous évoquez de concrétisation de transactions et la création de nouveau business. Pouvez-vous en dire plus ?

Là aussi, la culture du résultat qui anime nos équipes n’a pas disparu. Nous avons suivi, très précisément, avec les directeurs du pôle, plus de 200 négociations amorcées avant le confinement, et l’impact destructeur du Covid-19 ressort à seulement 20 % au bout de huit semaines ! Les 80 % restants ont bel et bien résisté et se décomposent en 37 % d’opérations toujours en cours de négociations ; 35 % reportées post confinement ; 8 % signées durant le confinement. Certes, les pourcentages varient fortement en fonction des surfaces traitées, des secteurs géographiques et de l’activité des preneurs.
Les deals parisiens en petites surfaces avec des prises à bail rapides et des preneurs dans le domaine des services ont été les plus ébranlés, tandis que l’on a généralement observé une bonne résistance des opérations de grandes surfaces en périphérie parisienne avec des acteurs industriels ou publics/parapublics.
Enfin, encore plus rassurant, plusieurs dizaines de clients ont accepté de rentrer en négociation durant cette période…

Des exemples de transactions ?

L’équipe grandes opérations d’Eric Beray et Loïc Cuvelier a signé la seule transaction du marché de plus de 5 000 m² durant le confinement : la prise en location par le groupe VYV, pour son siège, de 9 750 m2 dans l’immeuble « Life », rue Jeanne d’Arc (13ème), sur la base de 550 euros (HT, HC)/ m². Une nouvelle négociation a, par ailleurs, été amorcée avec un grand groupe industriel sur 20 000 m² en Péri-Défense. Enfin, trois nouvelles missions exclusives ont été décrochées avec de grands acteurs internationaux dans le domaine technologique pour des recherches de, respectivement, 12 000/16 000 m², 20 000 m² et 10 000 m² évolutifs à 30 000 m², toutes trois transformables en 2020…

Le groupe VYV a pris en location, pour son siège, 9 750 m2 de bureaux dans l’immeuble « Life », propriété de LaSalle Investment Management, rue Jeanne d’Arc (13ème)…

Dans le quartier central des affaires (QCA), Fréderic Godard et son équipe ont réalisé la transaction portant sur le nouveau siège parisien de Commerzbank sur le « 86 Haussmann ». Cette transaction vient s’ajouter à huit autres bouclées dans le secteur de l’Etoile durant cette période de confinement.

… ou encore Commerzbank a pris 1 550 m2 de bureaux, propriété de Swiss Life au 86, boulevard Haussmann (8ème), pour sa succursale française : deux exemples de transactions bouclées par BNP Paribas Real Estate pendant le confinement…

L’équipe Rive Gauche Sud-Ouest, menée par Marie Charra, a, quant à elle, signé 4 600 m² avec Medtronic dans l’ensemble « Magnetik » (14ème) et s’apprête à signer la nouvelle référence « prime » de la rive gauche.
A l’Ouest, Fréderic Blies et son équipe ont réussi le tour de force de maintenir en vie l’intégralité de leurs deals « mid market » en cours et devraient, notamment, afficher trois nouvelles références sur La Défense dans les prochains jours….
Enfin, notre agence d’Aubervilliers, gérée par Frédéric Dos Santos, a su mener à bout quatre prises à bail et une promesse d’acquisition d’un immeuble indépendant de 3 300 m² en première couronne Est avec une société de transport en vue d’y installer son futur siège social.

Quels changements autour de la table de négociations durant cette période de confinement ?

Les loyers faciaux des deals déjà engagés ont globalement été maintenus dans la quasi intégralité des négociations que nous avons menées.
Ce qui a le plus changé, c’est l’espace-temps de la négociation ; de nouvelles contraintes qui se sont fait jour ; mais aussi, une position assouplie des bailleurs prenant différentes formes : décalage de la prise d’effet du bail ; quelques « incentives » complémentaires pour boucler la transaction et des périodes fermes d’engagement moins longues en petites surfaces.
Le rapport de force bailleur/preneur ne s’est pas, pour autant, inversé à ce stade, mais pourrait davantage se rééquilibrer dans les mois à venir avec le spectre des renégociations… Après plusieurs années de projets immobiliers répondant à un fort enjeu de captation/rétention des talents, les décisions immobilières seront désormais davantage partagées entre les directions des ressources humaines, financière et RSE. C’est probablement l’un des grands changements de paradigme que l’on observera dans cette période de l’Après.

A ce propos, comment voyez-vous l’Après ?

Dans un premier temps, les acteurs vont probablement être à la recherche de nouvelles références pour se conforter ou se rassurer parfois, et nous avons un rôle clé à jouer durant cette période de transition. Il s’en suivra un temps de réétalonnage des secteurs tertiaires et des actifs en fonction de la demande et des qualités intrinsèques des actifs. Par le passé, certains secteurs tel le QCA nous ont surpris dans leur capacité à se réajuster.
Plus généralement, nous devrions connaître trois grands cas de figures selon les marchés : Paris intra-muros, avec un taux de vacance qui devrait demeurer faible. Rappelons qu’il s’établissait à 2,2 % avant la crise sanitaire et à 1,2 % pour le QCA « boosté » par de nombreuses pré commercialisations et une forte attractivité pour Paris. Une augmentation relativement limitée de la vacance devrait permettre à ce marché de gagner en fluidité tout en revenant à une meilleure hiérarchisation des actifs.
Les premières couronnes, qui ont connu une hausse modérée de leurs loyers au cours des dernières années, devraient bénéficier d’un effet report plus accentué de la part de sociétés parisiennes en recherche d’économies, susceptibles de s’intéresser à des actifs bien desservis, aux portes de Paris et capables de répondre à des mouvements de consolidation.
Troisième cas de figure, les marchés offreurs tel La Défense, où il faudra enfin réconcilier l’offre et la demande, devraient poursuivre leurs repositionnements amorcés avant la crise sanitaire avant de retrouver une réelle attractivité. Les actifs repensés limitant les contraintes IGH en tireront, probablement, un avantage décisif en matière d’attractivité.

Comment réagit le marché du coworking ?

Pour les opérateurs de centres d’affaires, de coworking ou de corpoworking, à l’image des autres entreprises, leur agilité sera mise à rude épreuve en révisant leurs modes d’aménagement afin de garantir à leurs clients les meilleures conditions de sécurité sanitaire. La plupart des deals engagés ont été reportés, mais rarement annulés. Ces opérateurs devraient, en effet, être en mesure d’apporter une réponse adaptée au contexte actuel et compter, dans les mois à venir, sur de nouveaux gisements de demandes. Outre la recherche de flexibilité pour des sociétés ne souhaitant pas s’engager dans la durée faute de visibilité suffisante, ils vont être amenés à offrir des espaces de temporisation à des sociétés subissant des retards de livraison de leur future implantation ou encore des espaces de dégagement aux acteurs souhaitant équilibrer le retour progressif de leurs équipes au siège, télétravail et tiers lieux. Difficile de dire, à ce stade, si l’un compensera l’autre…. Dans un second temps, un mouvement somme toute assez naturel de concentration des acteurs pourrait s’opérer avec un net avantage aux acteurs globaux, offrant un bon maillage, des concepts susceptibles de séduire un large public allant des grands corporates aux TPE et s’appuyant sur des actionnaires solides. La plupart des acteurs n’ont, d’ailleurs, pas attendu cette crise sanitaire pour le comprendre.
Restera à observer l’évolution des offres de sous locations, parfois « plug and play », susceptibles de changer la donne en constituant une alternative, certes dégradée, aux solutions de coworking. Quoiqu’il en soit, il est important de rappeler que le marché francilien du coworking a connu une croissance bien plus modérée que ceux de certaines grandes métropoles européennes qui connaissaient déjà avant la crise sanitaire un phénomène de suroffre avéré.

Les acteurs immobiliers doivent-ils redouter l’extension du télétravail ?

Nous ne pensons pas, si l’on s’en réfère au sondage Ifop que nous avons lancé durant le confinement auprès d’un échantillon de 1 500 Français. Les résultats sont rassurants et font ressortir que 39 % des Français déclarent spontanément être moins efficaces en télétravail et 41 % regrettent les échanges avec leurs collègues. Notre dernière publication « Watch Out » mettant en avant les intelligences collectives et créatives auxquelles doit désormais répondre tout actif immobilier demeure, par conséquent, totalement d’actualité. Bien que le recours au télétravail devrait être très disparate d’un secteur d’activité à un autre et fonction de la localisation géographique, le challenge pour nos clients utilisateurs, investisseurs et développeurs demeure entier : donner toujours plus de sens à la vie au bureau et à la notion de siège social catalyseur d’image, de centre de décision, de partage et d’émulation, voire d’inspiration, que le télétravail et le coworking viendront simplement compléter.

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/05/2020

Commerce : le « core » dans tous ses états…

Le contexte dans lequel s’inscrit actuellement le commerce en général et les centres commerciaux en particulier amène, logiquement, à anticiper un moindre attrait de cette classe d’actifs auprès des investisseurs.

La plupart des conseils (comme certains institutionnels également) l’ont souligné dans leurs récentes analyses du marché de l’investissement. Mais toujours en distinguant le qualitatif. Ainsi, dernièrement, Savills parlait, dans une étude ad-hoc et à propos de perspective, d’« expectative pour le commerce et l’hôtellerie, dès lors qu’on sortira des segments « core » ».

Mais, actuellement, cette notion de « core » est parfois rendue plus flou, notamment s’agissant du segment particulier des centres commerciaux. En effet, en matière d’actifs « core », les grands ensembles bien placés, en font, sans aucun doute, partie. Néanmoins, dans ce contexte de crise sanitaire, ils ne sont donc pas tous traités à la même enseigne, suivant leur gabarit et leur situation géographique.

Un « paradoxe » pour l’Alliance du Commerce, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) et la Fédération pour la Promotion du Commerce Spécialisé (Procos), que cette « décision de maintenir fermés certains centres commerciaux de plus de 40 000 m2, situés principalement en Ile-de-France et dans l’agglomération lyonnaise ». Et de souligner que cette catégorie de centres « est celle qui est la mieux équipée pour accueillir ses clients en toute sécurité, disposant des moyens techniques et humains pour ce faire » ou encore que « ces équipements et les commerces qui y sont implantés représentent un quart du chiffre d’affaires de la filière et jouent donc un rôle économique et social essentiel dans leurs territoires d’implantation ». Sans compter que « la coexistence de lieux de commerce ouverts et d’autres qui restent fermés conduit les clients à se déplacer pour leurs achats vers des lieux plus éloignés de leurs domiciles et, donc, à la concentration des flux »…

Ce qui a amené, le 19 mai dernier, le CNCC, associé à Procos et à l’Alliance du Commerce (première organisation professionnelle dans l’équipement de la personne) à appeler « le gouvernement à reconsidérer sa position en autorisant la réouverture, dès que possible, des centres commerciaux de plus de 40 000 m2 ».

La décision du tribunal administratif de Paris de suspendre, dans une ordonnance prise en référé le même jour, l’arrêté de fermeture du centre Beaugrenelle pourrait peut-être accélérer la décision, même s’il s’agit d’un centre dont la surface commerciale utile est inférieure à 40 000 m2…

Une décision d’autant plus importante que l’activité des centres commerciaux semble, en matière de reprise, sur la bonne voie. En tous cas, Eurocommercial, qui détient 11 actifs en France (dont Les Grands Hommes, à Bordeaux), mais tous d’une surface inférieure à 40 000 m2, « a pu ré-ouvrir l’ensemble de ses centres commerciaux le lundi 11 mai dernier ». Surtout, pour la foncière, le « bilan de la première semaine de reprise d’activité est positif et encourageant pour la suite » et fait valoir, entre autre, une « fréquentation globale équivalente à deux tiers de la fréquentation du lundi au samedi sur la même semaine en 2019 »…

De quoi redonner de l’attrait à ce segment de marché (à condition que tous les centres puissent être en activité) et peut-être faire cesser le massacre en Bourse de certains titres de grandes foncières spécialisées…

Portrait

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