Où en est Immobel France aujourd’hui ?

Le groupe Immobel a été créé en 1863, est coté à l’Euronext de Bruxelles depuis 1963 et est présent aujourd’hui dans six pays européens ; peut faire valoir 650 millions d’euros de capitalisation boursière ; emploie 250 collaborateurs au total, dans des développements de très grands projets immobiliers, tertiaires et/ou résidentiels, dont la moitié concerne la restructuration, avec une très haute qualité architecturale et environnementale, constitué quasi majoritairement d’achats de terrains sans condition suspensive de permis.

Immobel France, pour sa part, emploie 80 collaborateurs et est, actuellement, exclusivement présente en Ile-de-France ; nous intervenons dans le tertiaire et le résidentiel, y compris dans la résidence gérée, avec une même exigence de qualité très élevée que dans les autres pays européens, ainsi que de satisfaction client très recherchée. La majorité des collaborateurs travaille sur le résidentiel classique français, c’est-à-dire des programmes de 70 à 80 logements en moyenne, des achats de terrains avec condition suspensive de permis, dans un objectif d’atteindre 300 millions d’euros de chiffre d’affaires avec un niveau de marge récurrent, permettant d’amortir nos charges de structure et, surtout, de développer quelques projets mixtes à risque, comme Immobel le fait dans d’autres pays européens, soit dans la restructuration du bâti soit dans la transformation ou la régénération de sites industriels en nouveaux quartiers de vie. Immobel est présent depuis un peu plus de deux ans en France et a déjà investi plus de 210 millions d’euros sur l’Hexagone, qu’il s’agisse de croissance externe, avec le rachat de Nafilyan & Partners en 2019, ou pour monter la structure tertiaire et grands projets.

Pourquoi avoir décidé de s’implanter en France seulement en 2019 ?

En Belgique et au Luxembourg, Immobel a atteint une part de marché assez importante, alors que le marché est bien plus petit que le marché francilien : Immobel est l’un des plus gros développeurs immobiliers de ces pays. Le groupe avait le choix d’aller soit dans d’autres métiers, soit de s’implanter dans d’autres pays : il a choisi de faire les deux. Le groupe était déjà présent en Pologne et ne se charge que d’un seul projet en Espagne, à savoir un Four Seasons à Marbella. Le Brexit a dissuadé Immobel de traverser la Manche et l’a persuadé de s’implanter sur les deux autres grands marchés tertiaires européens : l’Ile-de-France et l’Allemagne. Le marché allemand étant assez proche dans son fonctionnement de celui de la Belgique, le choix fut fait d’y envoyer des collaborateurs pour s’y développer ; le marché de la Vefa en France étant différent de celui des autres marchés européens, l’investissement y fut bien plus important pour permettre une croissance externe, puisqu’il était impossible de créer une structure à partir de zéro…

Vous étiez donc présents depuis moins d’un an quand la crise sanitaire a frappé ?

Cette année passée nous a permis de développer notre activité tertiaire, puisque nous détenons déjà six terrains, dont trois à Paris, un à Pantin, un à Montrouge et un sixième à Rueil-Malmaison. Mais 2020 nous a surtout permis de réorganiser, restructurer et rééquilibrer notre structure, de changer de nom en mai dernier, de préparer notre « business plan » sur cinq ans, notre stratégie de développement… Maintenant, nous sommes partis, en espérant que la crise sanitaire soit derrière nous.

Quels sont vos projets emblématiques ?

Je vais commencer par nos projets tertiaires : à Paris, nous avons acquis il y a deux ans un terrain pour construire un projet mixte combinant logement et coworking, à la place d’un parking-silo près de la place des Vosges, mais le permis de construire doit encore être purgé des recours… Dans la Capitale, près de la place de la Bourse, nous entrons dans notre nouveau métier, à savoir construire des joint-ventures avec des investisseurs plutôt financiers et où nous nous chargeons de la promotion, du développement et de la commercialisation. Au pied de la gare de Rueil-Malmaison, notre projet est très en amont et représentera 30 000 m2, dont une partie en tertiaire. A Montrouge, notre permis de construire est purgé, notre projet de 8 000 m2 se situe en bord de périphérique et sera soit tertiaire, soit le siège d’une école de commerce…

En résidentiel, avant l’été, nous lancerons commercialement le fort d’Aubervilliers, géré par Grand Paris Aménagement, représentant la première tranche de la Zac avec 400 logements, dont 250 en social et intermédiaire avec des bailleurs tels que 3F, CDC Habitat, In’li ou Logirep, et 150 à vendre en accession à l’unité. Nous avons également un très gros dossier à Bussy-Saint-Georges, avec un foncier acquis l’année dernière, qui proposera une résidence seniors haut de gamme de 120 à 130 logements, à laquelle s’ajoutera une centaine de logements en accession. Nous avons également une opération rue de Crimée, à Paris, avec 65 logements, dont une partie en intermédiaire et en social.

Pourquoi cette appétence pour le résidentiel ?

Immobel, il y a encore une dizaine d’années, était concentré à au moins 80 % dans le tertiaire ; or, aujourd’hui, il est impossible d’imaginer les quartiers et les grands projets de demain sans mixité de produits. C’est d’ailleurs ce que veulent les élus : avoir des gens qui puissent consommer, travailler, vivre et habiter, sans « ghettoïser » une partie du résidentiel ou du tertiaire. Pour asseoir une activité pérenne aujourd’hui, il faut être en majorité sur du résidentiel ; le tertiaire est une activité d’opportunité, et le Covid n’a fait que renforcer cette tendance. Notre objectif est d’être présent à 75 % dans le résidentiel, résidences gérées comprises, et à 25 % en immobilier d’entreprise. Nous cherchons un volant d’activité de 300 millions d’euros de chiffre d’affaires, soit 1 500 logements, répartis aux deux tiers dans le Grand Paris, tout en cherchant quelques opportunités, soit en tertiaire, en mixte ou en grands projets, soit à risque, soit en joint-ventures. L’idée sera de chercher des terrains le plus en amont possible et de pouvoir valoriser nos opérations, plutôt que de répondre aux concours où les projets sont déjà dessinés et où nous ne pourrons pas apporter notre valeur ajoutée. L’idée d’Immobel est d’apporter sa valeur ajoutée vis-à-vis de son image et de sa qualité au niveau européen, en restructuration, en expertise comme en développement durable.

Comptez-vous vous limiter à l’Ile-de-France ?

Nous ne sommes pas encore présents sur tous les départements franciliens, mais nous sommes extrêmement présents en Seine-Saint-Denis, un département d’avenir : nous nous attelons à nous développer dans les Hauts-de-Seine. Notre priorité demeure le Grand Paris : la majorité de notre activité résidentielle et la totalité de notre activité tertiaire seront sur Paris et sa petite couronne. Nous ne nous interdisons pas de nous étendre dans les autres grandes métropoles françaises, mais nous le faisons progressivement : après la vague verte des municipales, ce n’était pas le moment de nous lancer dans d’autres métropoles…

Nous sommes présents en France depuis seulement deux ans, nous avons bien lancé notre développement, nous devons d’abord tenir les engagements pris et pérenniser notre activité. Immobel se lance à peine dans la gestion pour compte de tiers, avec des joint-ventures, a déjà créé un fonds tertiaire en Belgique et au Luxembourg, va bientôt lancer un fonds résidentiel pour l’Europe entière, s’intéresse à l’asset management, à l’investment management… Donc, le tout est de faire étape par étape. Nous visons déjà en 2021 la barre des 1 000 logements, ce qui est assez rare en Ile-de-France en partant de zéro. Immobel ne fait pas de volume pour faire de volume, le but est de réaliser des opérations de qualité et, bien évidemment, rentables.

Fabien Acerbis (Immobel France) : "le but d'Immobel est de réaliser des opérations de qualité"