Quel bilan pour le marché des bureaux en seconde couronne Sud ?

Dans le secteur couvert par l’équipe chargée de la seconde couronne Sud (en l’occurrence le 78 et le 91, mais aussi une partie du 92 et du 94, correspondant à un large périmètre au Sud de l’A13), la demande placée de bureaux a accusé, au 1^er semestre, une baisse de 70 % par rapport au 1^er semestre 2019. En précisant qu’aucune transaction portant sur une surface supérieure à 5 000 m2 n’a été réalisée.

Côté offre, le secteur de Saint-Quentin-en-Yvelines fait figure d’exception. Il s’agit d’un marché qui conserve un caractère sain, où le taux de vacance tourne, aujourd’hui, autour de 6,3 %. En revanche, les autres secteurs de la seconde couronne Sud font ressortir un taux de vacance moyen de 11,9 %…

Autant de conditions pour une nette baisse des valeurs locatives ?…

Finalement, le mouvement reste, pour l’instant, contenu. Une situation qui s’explique par le fait que ce secteur de la seconde couronne Sud fait traditionnellement ressortir des taux de vacance plutôt élevés. Du coup, il en résulte des loyers adaptés à cette situation de marché…

Et comment voyez-vous évoluer ces loyers ?

Compte tenu de ces caractéristiques, nous n’anticipons pas de forte baisse des valeurs locatives, mais plutôt un réajustement. Celui-ci se justifie, notamment, par l’arrivée d’une offre « grise » inattendue, résultant de surfaces qui ne sont plus exploitées par de grands utilisateurs, entraînant des stratégies de sous-locations ou des recherches de successeurs… Dans ce nouveau contexte, nous prévoyons un renforcement des mesures d’accompagnement de la part des bailleurs. Un mouvement qui se traduira soit juridiquement via l’adaptation des baux afin de donner plus de souplesse dans l’exploitation des surfaces occupées, soit par une hausse de l’accompagnement financier.

En revanche, nous sommes toujours en attente du phénomène de report d’utilisateurs de la première couronne qui pourraient venir s’installer dans la seconde pour des raisons d’économies…

Evolution que se dessine ?

Elle est évoquée depuis plusieurs années maintenant, mais ne s’est pas vraiment concrétisée jusqu’ici. Aujourd’hui, nous commençons à voir quelques utilisateurs s’interroger. Des entreprises installées, par exemple, à Boulogne et qui regardent Vélizy, secteur distant de quelques kilomètres seulement. Des utilisateurs qui peuvent avoir accès à des offres de qualité en seconde couronne et à des loyers attractifs…

Qu’entendez-vous par attractifs ?

Pour une offre de qualité, on parle de loyers, en seconde couronne, aux alentours des 200 euros (HT, HC) du mètre carré…

Quelles perspectives pour ce marché ?

Certes, l’activité est moins dynamique qu’en début d’année. Même si l’on enregistre des marques d’intérêt, l’attentisme est certain. Les prises de décision sont plus longues. Résultat : le niveau de la demande placée en fin d’année ne devrait pas être vraiment satisfaisant. Et même si, paradoxalement, nous enregistrons un niveau d’activité plus important sur le pôle de Vélizy, il est peu probable que ce micromarché renoue avec sa performance de 2019, année au cours de laquelle 25 000 m2 avaient été commercialisés sur le pôle, sachant qu’environ 11 000 m2 seulement ont été placés au cours des trois premiers trimestres 2020 !

Quels résultats pour JLL dans ce marché ?

Dans le segment le plus actif, celui du « mid market », correspondant aux transactions entre 1 000 et 5 000 m2, nous avons participé à 14 transactions, sur les 33 réalisées au cours des 18 derniers mois.

« La Boursidière », au Plessis-Robinson (92), où Murata Electronique a pris 666 m2…

Nous avons récemment bouclé, par exemple, la location de 666 m2 de bureaux à Murata Electronique dans « La Boursidière », au Plessis-Robinson (92) ; de 927 m2 au Crédit Agricole sur le pôle de Saint-Quentin-en-Yvelines (78) ou encore, dans le segment du « mid market », 1 324 m2 à Actemium, une filiale du groupe Vinci, à Vélizy (78).

… le pôle de Saint-Quentin-en-Yvelines (78) où le Crédit Agricole a pris 927 m2…

… ou encore l’ensemble de Vélizy (78) où Actemium a pris 1 324 m2 : des transactions signées JLL.

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

JLL travaille avec nombre d’investisseurs institutionnels qui détiennent des actifs dans notre périmètre d’intervention et notre société se doit de répondre à leurs demandes dans tous les territoires. Or, ici, nous avons affaire à un marché très offreur, qui nécessite non seulement d’en avoir une bonne connaissance, mais aussi de disposer de la ressource en terme d’équipe. C’est pourquoi nous envisageons de développer notre équipe actuelle composée de 11 professionnels, avec deux nouveaux collaborateurs d’ici 2021…

Un mot sur les locaux d’activités ?

Lorsque l’on parle de locaux d’activités, il faut d’entrée préciser qu’ici, le télétravail n’a eu que très peu de conséquences. Dans des locaux d’activités, on produit, on range, on stocke ; bref, on doit être présent. Du coup, le marché des locaux d’activités reste dynamique. Plus précisément, si l’activité demeure soutenue dans le créneau des surfaces jusqu’à 1 000 m2, elle l’est un peu moins lorsqu’il s’agit de surfaces supérieures à 4 000 m2…

Franck Canu (JLL) : « en seconde couronne, un réajustement des loyers plutôt qu’une baisse »…