Dans quel cadre avez-vous créé Métamorphose ?

Geoffroy Doudrich : après neuf ans passés chez DTZ et 18 ans chez Cushman & Wakefield, dans différentes fonctions et services, et après avoir vécu et participé à la fusion des deux groupes mondiaux, j’ai décidé de me rapprocher en 2020 de Bertrand Rigaud, fondateur de Paris Business Office (PBO), spécialiste de la transaction en petites et moyennes surfaces sur Paris intra-muros et conseil auprès de bailleurs institutionnels et d’administrateurs de biens, pour créer Métamorphose. Il s’agit d’une société de conseil auprès des investisseurs, promoteurs et exploitants d’immeubles gérés (hôtellerie, résidences seniors, étudiantes, de coliving et de coworking notamment).

L’idée avait déjà germée à l’époque de la fusion entre Cushman & Wakefield et DTZ, après avoir observé nombre d’immeubles de bureaux dans Paris et la région parisienne retrouver une nouvelle vie via leur transformation dans le cadre d’un nouvel usage immobilier.

Quels atouts ?

Geoffroy Doudrich : avec une connaissance approfondie du parc immobilier francilien, ainsi que des acteurs du marché, bailleurs, promoteurs…, mais aussi une connaissance de la vétusté de bâtiments libérés très en amont, de la difficulté pour certains d’être re commercialisés dans de bonnes conditions, qui, mieux que nous, commercialisateurs et conseils en immobilier d’entreprise, pouvions rapprocher nos clients historiques, investisseurs et promoteurs de bureaux, de cette clientèle d’exploitants, spécialistes d’autres usages immobiliers, comme l’« hospitality », les résidences gérées ou, plus récemment, le coliving ?

La mutation de bureaux en logements a déjà montré par le passé la possible réversibilité de l’immobilier tertiaire dans certains cas. Une tendance qui est devenue, plus récemment, une condition fondamentale et déterminante du cahier des charges des promoteurs, imposée par les investisseurs.

Comment se présente Paris Business Office ?

Bertrand Rigaud : Paris Business Office est une société de conseil en immobilier d’entreprise créée en 2006. Nous conseillons quelques institutionnels, mais surtout des administrateurs de biens qui gèrent des parcs immobiliers parisiens conséquents, appartenant à une clientèle privée. Nous accompagnons cette clientèle pragmatique qui souhaite coller aux conditions de marché plutôt que de se faire dépasser par des valeurs surévaluées de leur patrimoine ou de courir derrière des franchises ! Nous accompagnons également des entrepreneurs soucieux d’une bonne gestion de leur société et de signer un bail équilibré… Avec deux collaborateurs expérimentés, Paris Business Office opère, en moyenne, une cinquantaine de transactions par an, soit près d’une par semaine, dans Paris et la première couronne Ouest. Et malgré un marché complexe lié aux conditions sanitaires hors normes du moment, l’activité de PBO est restée soutenue, particulièrement en fin d’année, avec une dizaine de signatures sur le seul mois de novembre…

Quels clients ?

Bertrand Rigaud : côté utilisateurs, nous travaillons avec beaucoup de PME qui nous font confiance dans leur développement depuis de nombreuses années, à l’image de Devoteam, petite SSII créée il y a 25 ans, devenue un groupe de près de 8 000 collaborateurs, que nous accompagnons presque depuis sa création. Côté institutionnels, ce sont surtout des administrateurs de biens et des « family offices » discrets ou des institutionnels dont les équipes d’asset management sont stables depuis de nombreuses années et avec qui nous avons tissé des rapports de confiance au fil du temps.

Pourquoi se rapprochement avec PBO ?

Geoffroy Doudrich : de mon côté, j’ai estimé qu’il était particulièrement complémentaire de pouvoir travailler avec Bertrand Rigaud sur le marché du conseil et de la transaction dans lequel j’ai opéré pendant plus de 25 ans dans de grands groupes : en m’appuyant, cette fois, sur une société comme PBO, très agile et réactive. Et ce, tout en poursuivant mon activité dans la transformation de bâtiments tertiaires obsolètes ou éloignés des quartiers d’affaires, afin de mettre en relation, investisseurs, promoteurs et exploitants et leur permettre d’ouvrir de nouvelles perspectives sur des bâtiments à développer ou à restructurer et, ainsi, créer de la valeur.

Je travaille essentiellement avec des « family offices », des promoteurs et marchands de biens qui souhaitent dynamiser leur immobilier sur des concepts à forte valeur ajoutée, mais qui n’ont pas toujours les connexions avec ces opérateurs, pour leur permettre de leur proposer d’anciens immeubles tertiaires, qui sont d’excellentes opportunités pour les activités que les exploitants sont susceptibles de développer. Mais ce sont aussi, parfois, des propriétaires qui souhaitent conserver et faire évoluer leur patrimoine à travers de nouveaux usages, plus rentables que le bureau… Et oui, même dans Paris, cela existe !

Côté exploitants, je travaille, bien sûr, avec les principales enseignes de résidence senior, étudiante, d’hôtellerie, mais aussi, de façon plus récente, avec des acteurs du co-living. En hôtellerie, je sélectionne aussi beaucoup de nouveaux entrants français, européens et mondiaux, qui souhaitent développer leur nouveau concept à Paris, mais également dans toute la France. Parmi eux figure le groupe Edgar Suites, spécialiste de la résidence hôtelière, qui a fait de la transformation de bureaux en appartements hôteliers une réelle marque de fabrique et de création de valeur…

Côté propriétaires comme utilisateurs, nos deux structures, avec PBO, sont très complémentaires et nous permettent de capter de nouveaux clients…

Geoffroy Doudrich (Métamorphose) : « la réversibilité ouvre de nouvelles perspectives à l’immobilier tertiaire »…