Quelle rapide analyse du marché locatif francilien des bureaux en 2020 ?

L’année 2020 a été marquée par un repli historique de la demande placée. Avec seulement 1,3 million de mètres carrés placés en Ile-de-France, le marché est en retrait de -45 % par rapport à 2019 malgré deux opérations uniques de 126 000 et 83 000 m², respectivement réalisées par Total, à La Défense et ENGIE, à la Garenne-Colombes.

Ce sont les transactions de grandes surfaces qui ont été les plus impactées par la baisse. Seules 21 transactions ont été signées en Ile-de-France en 2020, contre 72 transactions l’année précédente et, en moyenne, 65 par an, soit -55 % alors que les transactions de 0 à 5 000 m² se limitent à une baisse de 39 %.

Dans Paris, la baisse est globalement de 48 % par rapport à 2019. Les pôles tertiaires sont les plus affectés avec -49 % et aucune transaction de plus de 5 000 m² dans ces secteurs. Dans le QCA, seulement cinq transactions de plus de 5 000 m² ont été bouclées, contre douze l’an passé. En revanche, quelques transactions de petites et moyennes surfaces ont été réalisées à des valeurs « prime », atteignant même 930 euros (HT, HC)/m² dans des immeubles restructurés.

Les taux de vacance ont fortement augmenté et même si le marché de l’Ile-de-France est tout juste à l’équilibre avec 6,3 %, il pourrait basculer vers une suroffre globale…

Les mesures d’accompagnement ont augmenté globalement sur tous les seuils de surfaces et, surtout, dans les secteurs où l’offre commence à être abondante. Les loyers ont même commencé à être corrigés à La Défense…

Globalement, les loyers moyens dans le neuf ont commencé à baisser légèrement dans les pôles tertiaires et le quartier des affaires de l’Ouest, mais ont continué à monter dans Paris QCA grâce aux signatures à des loyers « top » et aux moyennes basées sur un faible nombre de transactions.

Quel(s) impact(s) la crise sanitaire a-t-elle entraîné sur la demande ?

La crise sanitaire a obligé les entreprises à s’interroger sur le télétravail. Déjà pratiqué par certaines sociétés de manière parcellaire, après le premier confinement, celui-ci a semblé être la solution privilégiée par tous. Certaines sociétés ont même envisagé d’y avoir recours à 100 % de manière pérenne. Depuis le deuxième confinement, les entreprises ont constaté que le télétravail avait aussi ses limites et qu’il avait également eu beaucoup de conséquences négatives telles qu’une baisse de motivation sur le long terme, un sentiment d’isolement et, donc, d’absence de lien social diminuant le sentiment d’appartenance à l’entreprise.

La solution idéale semble se situer vers un « mix » des deux, avec un à deux jours de télétravail par semaine. Le reste du temps, les sociétés devront proposer à leurs salariés des bureaux avec des espaces évolutifs où les collaborateurs pourront trouver des espaces conviviaux où se retrouver et échanger. Le salarié devra y retrouver ce qu’il n’a pas à sa disposition à son domicile. Le bureau devra être conçu comme un lieu où retrouver ses équipes pour travailler sur les sujets nécessitant de la créativité, des réflexions en groupe pour trouver des solutions et nouveautés à plusieurs. Le poste de travail en lui-même passera au second plan. Les espaces devront être moins denses, mais ce seront surtout des espaces communs et de réunions (à plusieurs ou seul en visio) qui devront être repensés…

Comment voyez-vous évoluer ce marché en 2021 et quelle orientation pour les valeurs locatives ?

Le contexte sanitaire restant incertain avec cette menace des virus mutants qui sont à nos portes et le rythme des vaccinations qui demeure imprécis, nous pensons que la demande restera toujours très atone a minima jusqu’à l’été prochain. Il est difficile d’envisager une reprise avant la seconde partie de l’année. Les entreprises préfèrent se concentrer sur leurs activités opérationnelles et n’ont pas toutes les moyens ou le souhait de consacrer du temps à une nouvelle réflexion immobilière, d’autant plus que les mesures sanitaires peuvent encore évoluer…

En revanche, cette généralisation du télétravail va conduire un certain nombre de sociétés à réduire leurs surfaces et, probablement, à étudier la répartition de leurs équipes sur plusieurs sites situés à proximité des lieux de vie des salariés, plutôt que de les regrouper dans un seul immeuble trop dense, afin de ne pas interrompre le travail en cas d’obligation éventuelle de fermer un site à cause d’une nouvelle pandémie et, ainsi, pouvoir continuer à travailler.

Nous constatons une nette remontée des mesures d’accompagnement au cours du dernier trimestre sur l’ensemble des créneaux de surfaces. Les valeurs locatives ont même commencé à baisser notamment à La Défense… Elles devraient donc subir une correction d’abord dans les secteurs où l’offre est importante. Dans les zones où l’offre est limitée comme dans Paris notamment, on devrait enregistrer des baisses, notamment pour les actifs ne proposant pas les prestations ou services attendus par les utilisateurs ou pour les immeubles les moins bien desservis.

Quels résultats pour Catella dans ce marché ?

« Carré Concorde », dans le 8ème… ©Calq

Dans ce contexte, au cours de l’année 2020 , nous avons travaillé aux côtés des bailleurs qui ont continué à nous accorder leur confiance afin de poursuivre la commercialisation de beaux immeubles, comme l’ensemble « Carré Concorde », un sujet unique propriété de la Foncière Dentressangle, qui allie le prestige d’une façade du 18^ème siècle de bureaux patrimoniaux, une cour intérieure privative de 500 m² et des bureaux modernes avec un « business center » répondant aux derniers standards techniques ;

…La poste du Louvre… ©Elise Robaglia

comme La Poste du Louvre (14 000 m²) aux côtés de Poste Immo, qui propose des plateaux de plus de 5 000 m² par étage ou comme « Kanal », un immeuble neuf de 20 000 m² conçu par Rudy Ricciotti, développé par PRD et acquis par la Holding JC Decaux, qui permettra à ses futurs utilisateurs de travailler au rythme du canal de l’Ourcq au sein d’un immeuble bénéficiant de 870 m² de terrasses en « rooftop » tout en étant à 16 minutes de la place de la République par le métro.

… ou encore « Kanal », à Pantin (93) : des exemples d’ensembles commercialisés par Catella ©Tailora

Nous avons également accompagné un grand groupe du luxe à réaliser les évictions de plusieurs locataires dans un immeuble situé boulevard de la Madeleine, dont il souhaitait récupérer les surfaces.

De plus, nous avons appris il y a quelques mois que nous allions travailler sur un très beau projet de 9 000 m² situé au cœur du 8^ème arrondissement, qui sera totalement restructuré par Gecina et disponible en 2023.

Nous allons donc continuer à réaliser un travail « sur mesure » avec nos clients, en leur mettant à disposition des collaborateurs expérimentés dans ces commercialisations qui s’inscrivent dans la durée et qui ne gèrent pas plus de trois ou quatre mandats de grandes surfaces en même temps…

Quel(s) conseil(s) à un utilisateur ?

Dans la mesure de leurs capacités financières, je conseillerai aux utilisateurs de ne pas prendre de décisions extrêmes et difficilement réversibles trop rapidement.

Le bureau s’inscrit dans un temps long, notamment par la durée des engagements juridiques. Les utilisateurs ne doivent donc pas répondre à leurs besoins seulement dans un souci d’adaptation immédiat lié au contexte sanitaire actuel et aux besoins d’économies rapides, mais plutôt repenser leur stratégie immobilière globale. Avant d’avoir achevé ce travail, des alternatives comme les sous-locations ou le coworking peuvent constituer des solutions efficaces.

En effet, cette crise s’estompera un jour et lorsque la situation s’améliorera, il ne faudra pas oublier que les salariés ne choisissent pas leur entreprise uniquement sur des critères liés à la rémunération, mais aussi à la qualité de leur cadre de travail. La localisation géographique de leurs bureaux deviendra plus que jamais importante de façon à réduire au maximum leurs temps de trajet et d’améliorer leur qualité de vie. Cette crise a mis l’accent sur la nécessité d’un bon équilibre entre vie privée et vie professionnelle. Le bureau devra donc y concourir.

Géraldine Latham (Catella) : « continuer à réaliser un travail sur-mesure »…