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Grégoire Delamarche (Screeb Notaires) : « le notariat a montré sa capacité à s’adapter rapidement »…

InterviewsFinance & Bourse

le 10 Avr 2020

Fermeture des études, signature électronique, système de visioconférence… Le notariat, si essentiel aux transactions immobilières de tous types, s’est vu totalement bouleversé par la crise sanitaire, et les ordonnances, pour permettre son bon fonctionnement, dans la mesure du possible, se sont multipliées. Grégoire Delamarche, notaire associé chez Screeb Notaires, MRICS (et nommé aux « Pierres d’Or » 2020 dans la catégorie « Innovation ») nous explique la mise en oeuvre de ces solutions.

Comment s’est organisé le confinement au sein de votre Etude ?

Nous avons déployé le travail à la maison auprès de nos collaborateurs. Chacun joue le jeu, multiplie les échanges téléphoniques ou en visioconférence et nos clients peuvent, ainsi, compter sur nous. Nous sommes dans un contexte de forte évolution réglementaire ; une grande part de notre temps est consacrée à la compréhension collective des enjeux et des réformes afin de répondre au plus juste aux attentes de nos clients. Enfin, nous travaillons au quotidien sur les stratégies de sortie de la période de confinement avec nos clients institutionnels et opérateurs.

Le gouvernement vient d’adopter un décret autorisant les signatures à distance, pouvez-vous nous en dire plus ?

Compte tenu du confinement, il n’était, en principe, plus possible d’établir un acte notarié en présence des parties ou de leurs mandataires, même avec un collaborateur notarial. Les notaires sont des officiers ministériels qui conseillent de manière indépendante les parties. Pour cette raison, un notaire qui reçoit l’acte ne peut pas signer le contrat comme mandataire de son client. Dans un souci d’assurer la continuité du service public, le Conseil Supérieur du Notariat a très vite proposé à la Chancellerie que le notaire puisse recueillir l’accord des parties, non pas en leur présence physique à l’Etude, mais par l’intermédiaire d’un système de visioconférence sécurisé. C’est ce qu’a autorisé le décret du 3 avril 2020. Cette solution rencontre un vrai succès chez nos clients qui ont été très nombreux, dès le lendemain, à nous appeler pour pouvoir mettre en œuvre cette solution.

Comment fonctionne cette solution ?

La fonction principale des notaires est de s’assurer de la sincérité et de l’intégrité du consentement des parties à des contrats dont la portée est importante pour eux. Le processus mis en place respecte ces fondamentaux. Pour mettre en œuvre la solution, nous devons, tout d’abord, nous assurer de l’identité des parties via une plateforme électronique. Les parties se connectent alors avec le notaire à une séance de signature du contrat par visioconférence sécurisée. Au cours de cette séance, nous partageons le texte du contrat et ses annexes avec les contractants depuis notre ordinateur. Une fois le texte du contrat finalisé, chaque partie nous confirme son accord pour que je signe le contrat. Cet accord est donné par un système sécurisé de niveau « qualifié », qui est le niveau le plus élevé du règlement européen eIDAS sur la signature électronique. Dès lors, le notaire peut signer seul le contrat en y joignant les accords délivrés par les parties. Je veux, ici, saluer une mobilisation extraordinaire de notre profession et de l’ensemble des prestataires du notariat qui ont permis le déploiement de cette solution sur tout le territoire en très peu de temps.

Que dit la loi d’urgence sanitaire en matière de droit notarial ?

Les premières ordonnances adoptées face à la situation ont le mérite d’assurer la conservation des droits ne pouvant être exercés compte tenu de la situation. C’est ainsi qu’il faut lire principalement les mesures relatives au report des sanctions contractuelles ou à la prorogation des délais administratifs, par exemple en matière de permis de construire. Il est important d’insister sur ce que les ordonnances ne disent pas. Les ordonnances ne modifient pas en tant que tels les rapports contractuels entre les parties :  la prorogation du délai administratif d’instruction du permis de construire n’entraîne pas automatiquement la prorogation d’une promesse de vente ou de sa condition suspensive. De la même manière, les ordonnances ne traitent pas du cas de force majeur, de l’imprévision économique, du délai d’achèvement des Vefa ou du « repricing » des opérations. Sur tous ces points, nous sommes très sollicités par nos clients institutionnels et opérateurs pour analyser les contrats en cours, construire des solutions contractuelles et négocier des accords.

Screeb Notaires est à la pointe des nouvelles technologies, en ayant notamment inauguré en 2019 la première vente d’immeuble via « blockchain » en France. Les nouvelles technologies seraient-elles un bon moyen de continuer le travail en plein confinement ?

Il est certainement trop tôt pour tirer pleinement tous les enseignements de la crise. Pour autant, nous apprenons que nous devons maîtriser nos technologies à l’échelle européenne et que nous devons éviter les ruptures technologiques au sein des processus immobiliers. En même temps, cet effort de numérisation ne doit pas être désincarné, mais être placé au service des libertés sociales et économiques. Des sujets tels que celui de l’identité numérique seront fondamentaux. Egalement, dans un pays aussi fortement administré que le nôtre, il me semble crucial que l’administration amplifie son effort de numérisation. Celui-ci doit s’inscrire dans une plus grande agilité administrative et dans une plus grande lisibilité de l’action publique. Il doit s’accompagner d’une adaptation matricielle profonde sur de nombreux sujets juridiques : modalités de la décision administrative, concertation, transparence, délais administratifs, délais de prescription et simplification des procédures. En effet, comment imaginer des prescriptions sur cinquante ans, comme en matière d’usage, à l’heure du « big data » ?

Quelle doit être la marche à suivre pour le notariat ?

Le notariat est à la croisée de nombreux chemins : le notaire est, tout à la fois, un agent public et un chef d’entreprise, il est le garant du respect des réglementations et le protecteur de la liberté contractuelle. Une approche réactive et pragmatique est nécessaire au notariat devant la situation actuelle, qui est très compliquée. Le point positif est qu’au sein du notariat, près de 8 000 postes de télétravail ont été rendus opérationnels en 24 heures. Cela montre la capacité de la profession à s’adapter rapidement. Par ailleurs, chez Screeb, nous profitons de cette période pour prendre le temps du recul, de l’analyse et de l’amélioration de nos processus. Nous savons que nos clients attendent de nous, tout à la fois, de la finesse d’analyse et de l’efficacité, de la sécurité juridique et une approche « business oriented ». C’est une corde raide qui nécessite que nous nous remettions continuellement en cause et la période y est formidablement propice.

Arthur de Boutiny

Journaliste Rédacteur

Édito
par Thierry Mouthiez

le 18/10/2021

Investissement : vers une nouvelle compression des taux « prime »…

« Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France affichent un niveau honorable dans le contexte actuel avec 15,2 milliards d’euros engagés sur les neuf premiers mois de l’année 2021 (-17 % sur un an) » affirme Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle vente et investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France, à propos des résultats du marché de l’investissement à fin septembre.

La société de conseil considère que « cette contreperformance s’explique notamment par la très forte baisse des transactions unitaires de plus de 100 millions d’euros avec seulement 32 opérations recensées depuis le début de l’année, contre 47 sur la même période de l’année 2020 ». Chez CBRE, on fait valoir qu’« après un deuxième trimestre timide, le marché reprend des couleurs au troisième trimestre, produisant un volume global légèrement au-dessus de 5 milliards d’euros ». Et Nicolas Verdillon, « managing director investment properties », de préciser que « cette reprise reflète l’amélioration des conditions techniques de transactions et démontre l’appétit durable pour l’immobilier d’entreprise ». Enfin, pour JLL, « avec 2,9 milliards d’euros investis, le marché francilien a connu un troisième trimestre plus dynamique que le deuxième (+37 %), mais toujours en net retrait par rapport aux performances traditionnellement observées ».

Un marché dans lequel « si le bureau reste, toujours et de loin, la classe d’actifs la plus plébiscitée par les investisseurs avec près de 9 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, on note un ralentissement plus marqué (-24 % sur un an) » dixit Olivier Ambrosiali ; dans lequel le segment industriel et la logistique « reste incroyablement dynamique et les rendements n’ont jamais été aussi bas, reflétant la concurrence sur les rares opportunités » dixit Nicolas Verdillon ou encore dans lequel « le QCA arrive en tête des engagements avec près d’1,9 milliard d’euros (22 %), grâce notamment à 7 transactions de plus de 100 millions d’euros » dixit JLL.

Surtout, dans ce marché où « les opportunités restent variées » selon Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL, la société de conseil n’a pas enregistré « de mouvement particulier pour les taux « prime » en bureaux au 3ème trimestre 2021 par rapport au trimestre précédent, à l’exception de quelques décompressions observées sur des secteurs présentant des niveaux d’offre élevés ou disposant essentiellement d’actifs de grande taille plus difficiles à financer. Le taux « prime » bureaux du QCA reste, ainsi, stable à 2,50 % ». Néanmoins, selon Olivier Ambrosiali, chez BNP Paribas Real Estate, « au cours des prochaines semaines, les taux « prime » pourraient connaître de nouvelles compressions, tout particulièrement sur le marché de la logistique. De son côté, malgré une accélération traditionnelle des cessions au cours du 4ème trimestre, les volumes investis en immobilier d’entreprise devraient connaître en 2021 une baisse de l’ordre de 10 % comparativement à 2020, retrouvant ainsi un niveau plus en adéquation avec leur moyenne long terme ». Un avis partagé par Nicolas Verdillon, pour qui, « la pression sur les taux de rendement se poursuit pour les actifs « prime » situés dans les secteurs établis, optimisant ainsi certaines valeurs vénales ». Cependant, le conseil note qu’« en revanche, pour les actifs au profil locatif et/ou environnemental incertains et situés principalement dans les secteurs secondaires, les taux de rendement subissent une dé-pression haussière, qui continue de rétablir une hiérarchie du risque alimentée par un marché très étroit »…

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