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Mathieu Descout (Novaxia) : « continuer et renforcer notre stratégie »

InterviewsFinance & Bourse

le 28 Mai 2020

Mathieu Descout, directeur général de Novaxia Investissement

Novaxia a tout récemment modifié la gouvernance de sa société de gestion afin, explique le groupe, de « saisir les opportunités à venir ». Ont ainsi été nommés, respectivement, président et directeur général de Novaxia Investissement, Bruno Cossé et Mathieu Descout. Ce dernier nous en dit plus…

Cette modification de la gouvernance traduit-elle un changement de stratégie pour Novaxia Investissement et, plus largement, pour Novaxia ?

Cette modification vise, au contraire, à permettre la continuation et le renforcement de la stratégie en cours qui est de remettre la transformation urbaine au cœur du dispositif. Nous sommes, avant tout, en effet, des « transformateurs » de l’immobilier et menons cette action au travers de deux gammes de fonds que sont les fonds de rendement et les fonds de capitalisation. Or, s’agissant de cette dernière gamme, dont l’objet est de racheter des biens « décotés » afin de les transformer et valoriser, nous avions constaté, avant la crise Covid-19, une érosion des décotes, en lien avec l’important niveau de liquidités sur les marchés qui conduisait, d’une part certains acteurs à chercher le « value add » et, d’autre part, des promoteurs à acheter sans condition ; prime était donnée à la vacance, à l’obsolescence. Mais la période actuelle a marqué l’ouverture d’une nouvelle ère d’opportunités et il devrait y avoir désormais une augmentation de la prime de risque pour l’achat d’actifs vacants et obsolètes. Les immeubles « impactés » par la crise créeront des opportunités à travers la baisse de leur prix. La décision de changement de gouvernance s’inscrit pleinement dans cette analyse et traduit la volonté du président fondateur du groupe, Joachim Azan, de disposer, dans une seule entité, d’une vision à 360 degrés des sujets. J’étais, depuis mon arrivée chez Novaxia il y a six ans, en charge de l’activité développement ; je reprends, aujourd’hui, celle de l’investissement. Ce choix de gouvernance permet de renforcer très fortement la société de gestion en y plaçant tout l’investissement du groupe à destination de nos fonds, pour une meilleure performance au service de nos investisseurs.

Quelle est la nouvelle feuille de route ?

Elle est, elle aussi, dans la continuité de ce qui a été défini précédemment, avec des objectifs ambitieux tant en matière de collecte que d’investissement, et tant sur les fonds historiques que sur la SCPI dédiée à la transformation urbaine. Plus précisément, ces objectifs sont de 100 millions d’euros pour la collecte « classique » et de 60 millions d’euros également sur notre SCPI.

Y a-t-il volonté de lancer de nouveaux fonds ?

Nous réfléchissons à la création, d’ici la fin de l’année, de fonds de retournement. Nous poursuivons, par ailleurs, nos acquisitions et regardons à nouveau (mais il est trop tôt pour en dire plus) des sujets de transformation de bureaux en logements. La crise a, en effet, montré la très certaine résilience du logement ; la conjonction d’éléments juridiques (comme la loi Elan) et conjoncturels, comme la décote d’actifs obsolètes, fait qu’il est aujourd’hui possible de trouver un modèle économiquement viable de transformation de bureaux en logements.

Vous ne serez pas seuls sur ce sujet…

Les investisseurs institutionnels sont très présents depuis quelque temps sur le sujet logement « classique », mais pas sur la transformation urbaine, qui est notre cœur de métier. Les promoteurs, quant à eux, qui ont besoin en ce moment en particulier de préserver leur trésorerie, n’iront pas non plus sur l’achat de bureaux vides pour les transformer ou sur l’acquisition de friches industrielles… Les fonds d’investissement dont dispose Novaxia sont, eux, en revanche, pertinents pour se positionner sur ce maillon de la chaîne. Je lance, d’ailleurs, un appel aux promoteurs dont certains nous voient comme des concurrents : nous avons une compétence de développement qui peut – et c’est déjà le cas puisque nous travaillons avec une quinzaine de promoteurs – les aider à déployer rapidement, grâce aux fonds dont nous disposons dans nos différents véhicules, leurs projets, qu’il s’agisse d’acquisitions sans conditions suspensives ou de besoins de trésorerie.

Le « périmètre » d’intervention de Novaxia est pour l’heure parisien, cela va-t-il évoluer ?

Il n’est déjà pas uniquement parisien puisque nous avons réalisé notre première acquisition à Bordeaux, en partenariat avec ID&al groupe. Nous regardons également des opérations à Lyon, Nantes et sommes présents à Nice. Seul point commun à tous nos projets, actuels et futurs : nous serons métropolitains !

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 30/11/2020

Investissement : Paris numéro 1 pour le bureau !

« Paris toujours en (très) bonne place » : tel était le titre de notre édito de la semaine dernière, faisant référence aux cibles des investisseurs internationaux, en général et à une étude de M&G Real Estate, en particulier. Encore mieux au niveau des résultats puisque « trois villes font la course en tête du palmarès européen de l’investissement de bureaux » relève Primonial REIM dans une étude (« Convictions Immobilières ») datée de novembre à propos du marché de l’immobilier tertiaire.

Surtout, l’institutionnel précise que « Paris confirme son rôle de valeur refuge auprès des investisseurs, Londres toujours sanctionnée et Berlin ferme le classement ».

Dans un marché européen de l’investissement en bureaux où le volume placé sur les neuf premiers mois de l’année s’élève à 65 milliards d’euros, en retrait de 25 %, « Paris arrive en tête du classement avec plus de 12 milliards d’euros, suivi par Londres, qui a perdu sa place de numéro un, avec 9 milliards d’euros et Berlin ferme le classement avec 7,8 milliards d’engagements ». Sachant que « les autres capitales européennes ne dépassent pas les 5 milliards d’euros »…

En prenant quelques précautions, Primonial REIM dessine des « perspectives immobilières 2021-2025 ». Dans ce cadre, à propos des bureaux, le gestionnaire d’actifs souligne que « la maîtrise des livraisons dans les cinq prochaines années de l’offre à venir restera stratégique pour ne pas créer de déséquilibre (suroffre). Les actifs/marchés « core » avec des locataires solides et des baux longs devraient connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers, alors que les actifs les moins sécurisés pourraient connaître des corrections (emplacements secondaires, vacance importante), ce qui pourrait impacter la capacité de ces biens/marchés à délivrer un haut niveau de performance à moyen terme ». En concluant pour cette classe d’actifs : « à court terme, une nouvelle hiérarchie des taux semble dorénavant actée selon les fondamentaux de chaque marché en Europe »…

A noter : dans son analyse du secteur des commerces, Primonial REIM note que 23,2 milliards d’euros ont été investis en Europe au cours des neuf premiers mois de l’année, « soit une baisse limitée à -14 % sur un an » (ici, la France arrive en troisième position avec 2,7 milliards d’euros placés, derrière l’Allemagne, qui « confirme sa première place » avec 6,4 milliards d’euros et le Royaume-Uni avec 3,7 milliards). Et de relever, entre autres, que « concernant les centres commerciaux, la tendance à la décompression (des taux de rendement, ndlr) s’est poursuivie, mais l’ampleur perd en intensité et de plus en plus de marchés semblent avoir fini leur repositionnement »…

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