Quels sont les principaux enseignements du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise tel qu’il s’est présenté en 2021 ?

En 2021, les investissements en immobilier d’entreprise en France ont représenté un total de 26,7 milliards d’euros, soit une baisse de 8 % sur un an. Malgré l’accélération habituelle de fin d’année, le résultat annuel s’inscrit en-dessous de la moyenne décennale.

L’année a été impactée par des critères d’investissement plus exigeants, par un marché sous-offreur, notamment au premier semestre, et un contexte locatif en bureaux encore incertain, particulièrement en Ile-de-France. Et même si les intérêts ont évolué vers d’autres classes d’actifs, telles que la logistique, le commerce ou le résidentiel, ce mouvement n’a pas compensé la baisse de l’investissement en tertiaire.

A propos des bureaux, le marché francilien a dû faire face à une fébrilité de son marché locatif, avec des taux de vacance en progression, un attentisme des vendeurs à lancer des cessions au premier semestre, une plus grande prudence des acquéreurs, plus sélectifs sur les critères d’investissement. Conséquence : nous avons constaté un manque d’offres compatibles avec la demande, raison pour laquelle le créneau du « off market » a été très dynamique, représentant près de 30 % du volume traité en bureaux en Ile-de-France. Deuxième phénomène, la part du « core » est en baisse, ne représentant que 50 % du volume en Ile-de-France, au profit des profils « core + » ou « value add » ; la plupart des vendeurs ont gardé leurs cash flow et ont mis peu d’actifs « core » en vente. La part du « value add » n’a jamais été aussi élevée dans le marché où une cinquantaine d’opérations ont été cédées et, majoritairement, des immeubles parisiens destinés à être restructurés. Les montants unitaires sont aussi à la baisse, puisque les opérations supérieures à 100 millions d’euros ne représentent que 45 % du volume, sachant qu’elles en représentaient, en moyenne, de l’ordre de 55 % au cours des cinq dernières années. A contrario, les régions ont bénéficié d’un marché locatif plus solide, couplé à des taux de rendement plus attractifs, ce qui a encouragé les investisseurs à se positionner sur des actifs de plus grande envergure, ainsi que sur des Vefa « en blanc ».

Le commerce, pour sa part, profite, dans une moindre mesure, de cette diversification. Il accuse une baisse, faute de transactions majeures en centres commerciaux et en « high street ». Le marché est porté par les « retail parks », qui présentent désormais des rendements jugés plus attractifs et des loyers renégociés post-Covid, et quelques opérations de « sale and lease back », dans l’alimentaire et le loisir.

La logistique et l’activité battent des records, avec un volume traité, historique. La logistique profite à la fois de besoins de diversification de certains investisseurs, d’une volonté de concentration pour d’autres et du boom de l’e-commerce. L’activité bénéficie de la résilience des utilisateurs, moins impactés par la crise et de la stabilité, voire de la progression des valeurs locatives.

Enfin, s’agissant de l’immobilier de services, ce créneau reste stable, mais à un niveau faible, en particulier en hôtellerie où le tourisme et les voyages d’affaires sont toujours contraints.

Quels acteurs ?

Les investisseurs français sont en retrait depuis trois ans. En revanche, les fonds d’investissement nord-américains montent en puissance, en bureaux « value add », mais aussi plus « core » et particulièrement en logistique où ils ont doublé leurs investissements.

Les fonds asiatiques et moyen-orientaux s’inscrivent en retrait, un mouvement toujours lié aux contraintes de déplacement.

Les investisseurs allemands se concentrent massivement sur Paris et n’hésitent pas à investir dans des opérations « value add » et certains n’hésitent pas à investir en régions…

Quelle évolution pour les taux de rendement ?

La baisse dans le « prime » va se poursuivre en 2022, qu’elle que soit la classe d’actifs, hormis le commerce qui enregistre une légère croissance des taux de rendement faute de transactions…

Quels résultats pour BNP Paribas Real Estate dans ce marché ?

Nous sommes plutôt satisfaits de nos résultats, avec une part de marché de 37 % en bureaux en Ile -de-France et un volume traité de 4,7 milliards d’euros dans ce segment de marché. Dont un volume record « off market » d’1 milliard d’euros réalisé l’an passé, comprenant la cession emblématique de l’immeuble « Window », à La Défense (92), pour 530 millions d’euros.

Quels nouveaux mandats ?

Les investisseurs n’ont pas tardé à tirer les enseignements de l’année 2020 et 2021 et ont décidé de proposer à la cession un nombre plus important d’opérations en ce début d’année par rapport à l’année dernière.

Pour BNP Paribas Real Estate, nous avons le plaisir de préparer plusieurs marketings, dans tous les profils de risque à Paris et en Ile-deFrance.

Un immeuble « prime » de 7 000 m2 développé par Ardian, place Rio-de-Janeiro (8^ème)…

A titre d’exemples, nous lançons la commercialisation de l’immeuble « prime » développé par Ardian, place Rio-de-Janeiro (8^ème), d’une surface de 7 000 m², ensemble « flagship » qui bénéficie des caractéristiques désormais exigées par les utilisateurs, en termes de confort et de services. Nous avons aussi démarré le marketing des tours Mercuriales, Porte de Bagnolet, pour lesquelles nous avons un mandat exclusif, un ensemble à reconvertir.

… « Millésime », le futur siège des Nouveaux Constructeurs, à Issy-les-Moulineaux (92)…

Ou encore de « Millésime », le futur siège des Nouveaux Constructeurs, à Issy-les-Moulineaux (92), dans le cadre d’un Befa de 9 ans fermes de 4 500 m2 et d’un projet de 9 000 m² de bureaux à développer à Boulogne (92)…

…un projet de 9 000 m² de bureaux à développer à Boulogne (92) : des exemples de nouveaux mandats de vente confiés au département investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Un mot sur l’équipe ?

Grâce à l’organisation mise en place et une grande satisfaction des résultats obtenus en investissement, nous profitons de la stabilité et du professionnalisme des équipes.

Si l’on devait en mettre une en exergue, nous évoquerions celle du « coverage » promoteur, une équipe qui a pour mission de développer une relation exclusive avec les promoteurs dans le cadre d’opérations de développement, de restructuration ou de cession de foncier. Le « business model » de cette équipe s’est modifié eu égard à la conjoncture et nous avons constaté une évolution du profil d’opérations. Cette équipe a participé à plusieurs sujets de reconversion dans Paris et en Ile-de-France. Nous avons plusieurs opérations déjà en cours de reconversion et nous allons en lancer d’autres…

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

Elle est basée sur une adaptation des équipes au marché. Nous opérons des remplacements des collaborateurs qui évoluent, mais nous restons attentifs au marché et nous demeurons agiles et opportunistes en terme de recrutement.

Nous bénéficions, toujours d’énormes synergies avec les équipes de transaction, mais aussi les différents métiers de BNP Paribas Real Estate et, bien sûr, des différentes compétences de la Banque que nous développons et dont nous profitons au quotidien.

Un conseil aux investisseurs ?

Avec un marché locatif qui reprend des couleurs, un « deal flow » d’offres qui se reconstitue, toujours autant de liquidités disponibles sur le marché, tous les ingrédients sont présents pour faire de 2022 une belle année en capital markets…

Olivier Ambrosiali (BNP Paribas Real Estate Transaction France) : « 2022, une belle année pour l’investissement »…