Vous êtes à l’initiative de la création de Bridge Real Estate : pourquoi ce choix de constituer une nouvelle société dans le secteur du conseil et comment s’est organisée cette création ?

L’idée de créer une nouvelle société est née il y a un peu plus d’un an, avec la volonté partagée par ceux qui en sont devenus les co-fondateurs, de rassembler des professionnels reconnus dans leur secteur, expérimentés et engagés, notamment via un statut d’associés. L’entrepreneuriat, formule que nous avons choisie, est porteur de valeurs dans lesquelles chacun d’entre nous se reconnaît. Ceci s’inscrit dans l’intérêt de nos clients et nous permet d’être agiles et réactifs. Afin d’assoir nos ambitions de développement, des fonds ont été levés auprès d’un important « family office » et d’une banque, au cours du premier confinement et le projet s’est finalisé à la fin de l’année 2020, avec la signature des statuts en novembre. Nous avons, par ailleurs, tout de suite voulu une régulation de la société par la RICS, pour répondre à un code d’éthique et de déontologie. Cette démarche est importante pour être transparent dans nos actions, ; c’est aussi un gage de qualité pour les institutionnels, français et étrangers, qui seront nos clients. Toutes ces démarches ont pour finalité de démontrer le sérieux et la légitimité de notre projet, dans une période qui le nécessite encore plus.

Comment s’organisent la structuration et l’activité de Bridge Real Estate ? Quels sont les « champs d’action » des divers associés ?

Bridge Real Estate est structurée en trois pôles : un département capital markets, avec sur les segments du tertiaire Daniel Erith, MRICS (précédemment directeur du « capital markets » chez Crédit Foncier Immobilier et qui intervenait pour une clientèle internationale), qui se positionnera sur les opérations « core » et « core + » ; Josselin Garcia, anciennement directeur adjoint capital markets chez Arthur Loyd, interviendra plus particulièrement sur les appels d’offres public-privé et sur tous les actifs tertiaires «value added». Autre segment, celui du logement où Christophe Volle (ex-directeur investissement résidentiel chez JLL), aura la responsabilité des ventes en bloc résidentiel (immeubles existants, Vefa) et des actifs gérés (étudiants, seniors et coliving) et de santé. Antoine Davy (ex-directeur de capital markets résidentiel, venu de Crédit Foncier Immobilier) aura, quant à lui, la responsabilité de l’asset management résidentiel, ainsi que des opérations de vente lot par lot.

Pourriez-vous préciser ce que sera cette activité « d’asset management résidentiel » ?

En résumé, elle consiste à guider les gestionnaires et propriétaires dans leur stratégie en matière d’immobilier résidentiel. Sur le marché de l’immobilier indirect, près d’1,8 milliard d’euros de SCPI logement arrivent à maturité. Il s’agira de proposer la commercialisation au détail et l’aide au pilotage des ventes auprès des gestionnaires de ces véhicules. Sur ce département, nous visons trois « cibles ». Les mutuelles, les caisses de retraite et certains assureurs, gestionnaires de SCPI, qui détiennent un patrimoine d’habitation et souhaitent optimiser cette classe d’actifs au sein de leur portefeuille immobilier. L’idée est de leur apporter une vision stratégique dans la gestion de leur patrimoine à moyen et long termes, en procédant à un état des lieux techniques et financiers. Autre « cible » : tous les nouveaux entrants qui souhaitent se positionner sur le marché du résidentiel en France, mais n’ont pas les outils ou ressources internes pour le faire ; nous les accompagnerons tant sur la compréhension des marchés, le conseil à l’acquisition, le suivi de projet, l’optimisation de valeur et l’arbitrage en bloc ou au détail. Enfin, nous nous adresserons aussi aux « family offices » et fortunes privées détentrices d’un patrimoine immobilier très fortement fiscalisé et qui se posent des questions sur la stratégie à adopter entre arbitrage, conservation, création de valeur… Nous souhaitons aussi aller plus loin dans ce métier d’asset management, en apportant une vision éco responsable des actifs travaillés.

Qu’est-ce-que cela signifie ?

Cela signifie tendre, lorsque cela est possible, vers un verdissement de l’actif permettant, ainsi, d’augmenter sa valeur vénale et d’améliorer les cash-flows, notamment par des économies de charges. C’est une attente forte des marchés et nous y apporterons une réponse.

En quoi Bridge sera-t-elle « différente », outre sa structuration et les éléments évoqués précédemment, d’autres conseils ?

La digitalisation des process et de nos documents commerciaux sera au cœur de notre ADN. Nous souhaitons apporter à nos clients les prestations qui répondent, aujourd’hui encore davantage, aux besoins des locataires, propriétaires et investisseurs : visites virtuelles (in & out), dossiers et suivis des marketings accessibles en ligne via une plateforme digitale sécurisée et dédiée à nos clients. Cette démarche nous a, d’ores et déjà, permis de répondre à un « pitch » de manière 100 % digitale. Pour nombre d’institutionnels et investisseurs étrangers qui ne peuvent pas, pour l’instant, venir en France, cette approche est désormais impérative. Ceci ne remplacera évidemment pas les rendez-vous «physiques», mais c’est un véritable atout en ces temps de crise sanitaire.

Quels sont les sujets en cours pour Bridge Real Estate ?

Nous détenons, sous mandat et en commercialisation, environ 350 millions d’euros d’actifs immobiliers. Parmi les missions en cours, nous commercialisons en exclusivité un immeuble résidentiel dans le 15ème arrondissement ; une résidence senior dans le sud-ouest de la France ou encore un immeuble d’habitation à Nice. Nous menons également plusieurs missions de recherche d’exploitants pour le compte de promoteurs. En matière de commerce, nous finalisons la commercialisation d’une Vefa, d’un supermarché de près de 4 000 m2 sur la ligne 15 du métro et préparons un portefeuille de 30 lignes de commerces en pieds d’immeubles. Concernant le bureau, plusieurs opérations sont en cours : un mandat pour un actif de 30 millions d’euros dans le Val-de-Marne, un autre à Sèvres (92), de 32 millions d’euros et quatre projets de redéveloppement de 10 000 m2 chacun en bureaux, dans Paris et première couronne. Et la liste n’est pas exhaustive… Nous répondons également à plusieurs missions d’asset management résidentiel, dont une dans le 17ème arrondissement ; une autre à Neuilly-sur-Seine…

Quels sont marchés les plus dynamiques ? Le logement comme on l’entend souvent en ce moment ? Et qui est présent ?

Comme à chaque crise, les investisseurs redécouvrent, en effet, les vertus du logement et sa résilience. Et si, pour cette typologie d’actifs, le rendement immédiat peut être perçu comme faible, le TRI global est très satisfaisant. Le logement est un vrai amortisseur de la crise. Les résidences gérées répondent également aux attentes des investisseurs, les marques d’intérêt se font toujours au prix. Concernant les acheteurs, de nouveaux entrants se manifestent sur ce sujet du résidentiel avec de fortes ambitions, ce qui laisse présager une concurrence toujours plus accrue sur ce segment de marché…

Les associés de Bridge Real Estate (de gauche à droite) : Josselin Garcia, Antoine Davy, Daniel Erith, Olivier Boussard et Christophe Volle.

Olivier Boussard (Bridge Real Estate) : 350 millions d’euros d’actifs immobiliers sous mandat et en commercialisation...