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Olivier Wigniolle (Icade) : « avant le bureau de demain, s’interroger sur le logement de demain »…

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le 28 Mai 2020

Quels lendemains pour l’immobilier de bureau ou de logement ? Comment les très grandes entreprises du secteur envisagent-elles la suite ? Olivier Wigniolle, directeur général d’Icade, apporte sa vision et dévoile les (nouvelles) pistes de développement pour le groupe…

Comment s’est opéré le retour des équipes à votre siège et dans vos autres bureaux ?

Le retour, post déconfinement, s’est bien passé : dès le 11 mai dernier, plus du tiers (35 %) des collaborateurs avaient réintégré nos bureaux. Nous avons mis en place, en concertation avec les délégués syndicaux et le CSE, un retour progressif de tous qui s’effectue par roulement des équipes (un tiers des effectifs sur site/jour), partout en France. Un retour qui se fait, évidemment, dans le respect des mesures sanitaires préconisées par le Gouvernement, en particulier les mesures prises pour respecter les gestes barrière et les règles de distanciation : stock de masques, gel, désinfection des locaux… Les premiers retours des salariés sont très positifs : les collaborateurs sont très disciplinés et les équipes se retrouvent « de visu », bon nombre d’entre eux se déclarent très heureux de revenir après deux mois, de revoir leurs collègues.

Quid des chantiers : tous ont-ils repris ? Quels projets toujours en cours ?

Trois  jours après l’annonce du confinement, 90 % de nos chantiers ont été mis à l’arrêt ; aujourd’hui, plus de 90 % d’entre eux ont redémarré : près de 100% des chantiers de promotion logement et tous nos chantiers tertiaires en Ile-de-France. Evidemment, l’ensemble des compagnons ne sont pas présents sur les sites en même temps et ce, afin de respecter les protocoles de sécurité/santé ; ils le sont, en moyenne, à 50 %. Pour autant, il était important, pour nos clients particuliers ou entreprises, de redémarrer rapidement.

Quelles conséquences sur les délais de livraison de vos programmes et les surcoûts ?

Les difficultés inhérentes à cette nouvelle situation vont évidemment entraîner des retards dans nos livraisons de l’ordre, sans doute, de trois mois et demi à quatre mois. Et, si nous sommes protégés par les mesures gouvernementales qui devraient neutraliser les pénalités de retard, le sujet reste plutôt celui des surcoûts que cette situation entraîne et de qui devra les payer. Pour autant, je suis assez confiant : nous sommes entre professionnels, les entreprises de BTP sont nos fournisseurs partenaires récurrents et nous devrions trouver, dans la plupart des cas, des accords.
S’agissant de la foncière tertiaire, les livraisons attendues sur 2020 et 2021 (dont « Park View » et « Origine », photos ci-après, ndlr) étaient pré commercialisées à hauteur de plus de 60 %, il faudra donc envisager la suite avec les futurs locataires qui, peut-être, ont quitté ou s’apprêtaient à quitter un immeuble pour s’installer dans l’un de ceux d’Icade. Idem pour la promotion logement, avec des acquéreurs qui, peut-être, comptaient s’installer dans leur nouveau logement. Des calages sont nécessaires, mais, dans la période actuelle, chacun fait son maximum pour trouver des solutions. C’est d’ailleurs le cas aussi sur le sujet des loyers. Le temps est aujourd’hui celui de la médiatrice nommée par le gouvernement ; il y aura, ensuite, le temps de la négociation : elles ont déjà commencé. Il faudra attendre juillet ou septembre pour que ceci se finalise. D’évidence, certains de nos clients locataires seront, malheureusement, en raison de la conjoncture économique, en difficulté : tout le monde a intérêt à trouver des solution.

Cela remet-il en cause vos prévisions, la guidance du groupe ?

En partie, oui. C’est pourquoi nous avons suspendu notre guidance et les nouvelles perspectives financières seront annoncées quand les perspectives sur la suite seront plus clairement établies (Icade a suspendu sa guidance fin mars, ndlr).

Qu’en est-il de vos projets ?

Nous avions, avant le début de la crise, un important pipeline de développement et il est certain que nous allons devoir, après avoir géré l’urgence et le redémarrage, revisiter le calendrier de nos projets. Certains seront décalés dans le temps, d’autres transformés. Les décisions seront prises au cours de l’été et à la rentrée. Nous aurons alors plus de visibilité sur la reprise et le comportement des marchés immobiliers…

« Revisiter », cela signifie-t-il qu’il faut désormais « construire différemment » le bureau et voit-on se dessiner, par exemple, la fin de l’open space ?

Avant de se poser la question du « type » de bureau, il faut se poser celle de la demande de bureau. La crise aura déjà un impact évident le volume de la demande : aura-t-on, à l’avenir, besoin d’autant de mètres carrés d’espaces tertiaires ? De gré ou de force, toutes les entreprises ou presque ont dû et pu tester le télétravail et on peut raisonnablement formuler l’hypothèse que nombre d’entre elles vont y recourir davantage, à la demande notamment de leurs salariés ou de leurs représentants.
En supposant, par exemple, que dans une entreprise un quart des salariés soient en télétravail une ou deux journées par semaine, le besoin en mètres carrés pourrait être de 15 à 20 % moindre. Par ailleurs, le recul du PIB, les difficultés rencontrées (et plus encore, sans doute, à la rentrée) par de nombreuses entreprises ne plaident pas pour une forte progression de la demande de bureaux en 2020.
Je crois aussi qu’avant de s’interroger sur le bureau de demain, il faut aussi et surtout s’interroger sur le logement de demain. Le développement probable du télétravail aura des conséquences : nécessité d’un appartement connecté à la fibre, d’un espace bureau qui permet de travailler en silence en s’isolant un peu, localisation des appartements. Tout ceci va transformer les immeubles résidentiels que nous imaginerons, leur physionomie, leur localisation, plus certainement que celle des immeubles de bureau. Par ailleurs, d’autres changements sur la manière d’habiter et de travailler vont se dessiner, si l’on se réfère à des études récentes, dans lesquelles on lit que les salariés sont favorables au télétravail, mais pas nécessairement depuis leur propre domicile.

Dans des lieux de coworking ?

Pas vraiment sous le format proposé par les acteurs du coworking – dans des lieux « prime » de centre-ville -,  mais plutôt dans des centres tertiaires proches du domicile des salariés, aux frontières des grandes métropoles ou en bout de ligne des transports en commun. Le concept de « centre d’affaires partagé » pourrait revenir au goût du jour, un mix entre coworking et télétravail, soit une nouvelle offre pour des salariés qui ne souhaitent, ni faire chaque jour de longs trajets en transport, ni travailler de chez eux. Chez Icade, c’est un sujet que nous allons regarder de très près, dans l’idée de créer des « centres d’affaires déplacés », mais le nom de ce concept de cluster reste à inventer. Ces lieux pourraient être utilisés une à deux fois dans la semaine par les salariés, et pas forcément pour travailler avec d’autres. La structure de notre patrimoine nous permet, d’ores et déjà, de proposer à nos locataires pour leurs salariés, ce type de lieu en Ile-de-France.

Quels autres changements pour le logement : une demande accrue « d’espaces verts », de logements « en campagne » ?

Il est, en effet, probable qu’on assistera à une demande de plus d’extérieurs et les promoteurs vont s’en réjouir : ces espaces qui coûtent cher à construire, étaient souvent difficiles à vendre, car considérés comme « trop chers » par les acquéreurs. Depuis le confinement, la situation a certainement changé puisque les acheteurs ont pris conscience de l’intérêt d’avoir a minima un balcon. Il est aussi vraisemblable que les élus, les maires, vont le demander à l’avenir de manière plus systématique dans leur PLU.
Quant à la question d’une « démétropolisation », elle est entre les mains de l’État. Il faudra regarder ce qui sera ou pas mis en place en matière d’aménagement du territoire. Ensuite, il est vraisemblable que les métropoles de régions continueront à se développer et les villes situées à moins d’une heure de ces métropoles en bénéficieront. C’est peut-être dans ce type de communes, citons Chartres, Orléans, Dreux par exemple, qu’il serait intéressant d’imaginer des « centres d’affaires » évoqués précédemment. C’est un scénario plausible, voire probable, dans un contexte où les régions vont être des acteurs importants de la reprise ; il leur appartient d’impulser ce type de démarche. En Ile-de-France, la présidente de la Région, Valérie Pécresse, a évoqué son souhait de faciliter le télétravail ; nous verrons ce qui sera, ou pas, mis en place. Mais, quels que soient les choix de l’État, des régions, il importe, en tout cas, que les décisions soient vite prises pour favoriser la reprise économique ; les exécutifs, nationaux et régionaux, en sont tous conscients.

Qu’en est-il des Ehpad ? Doivent-ils changer de format et si oui, comment ?

C’est un sujet complexe, avec des situations et des cas d’espèce très divers. Je pense, cependant, que les exploitants ont fait au mieux – et la plupart du temps très bien – avec les moyens qui étaient les leurs au début de cette crise. Je ne sais pas s’il faut repenser les Ehpad ; dans ceux que nous gérons par exemple, toutes les chambres sont individuelles et il est vrai que cela pourrait (devrait ?) être le cas dans les structures publiques. Peut-être faut-il, en revanche, imaginer des espaces différents pour permettre des visites plus « sécurisées » aux résidents. Je pense que cela est à la marge et que c’est la loi sur la dépendance qui est surtout attendu. La question sera prioritairement, sûrement, celle de la rémunération et de la formation du personnel plus que celle d’un changement de conception des bâtiments.

La pandémie et ses conséquences sur le modèle du capitalisme : est-on (ou pas) à l’aube d’un nouveau modèle ?

Je ne sais pas si la crise actuelle va modifier durablement le modèle actuel ; en tout cas, à court terme, elle va le transformer puisque nous allons devoir gérer difficultés, déficits et baisses d’activité. A moyen ou long terme, peut-être faut-il parler plus d’une évolution que d’une transformation. Donc, pas de « tabula rasa », à mon sens, même si beaucoup en rêvent, pour oublier les problèmes non résolus du monde d’avant ; mais plutôt des changements progressifs qui viendront corriger certains excès et hiérarchiser de manière différente les priorités des entreprises.
Le modèle capitaliste, lorsqu’il s’agit de relancer l’activité, reste le plus performant. Cependant, le capitalisme dit « rhénan », préoccupé surtout du long terme, plus modéré dans les attentes de rendement, pourrait prendre une propension plus importante par rapport à un capitalisme plus « financier » qui ne trouvera pas, dans les trois prochaines années, de quoi continuer à se déployer. Les résultats des entreprises seront, en effet, très impactés par la crise. Pour l’heure, seuls les groupes qui ont la capacité à vivre dans le temps long auront la capacité de s’en sortir. C’est le cas d’Icade, qui, avec ses actionnaires que sont la CDC et Crédit Agricole Assurances, a la bonne structure de capital pour bien fonctionner et continuer à se développer dans le « monde d’après »…

Catherine Bocquet

Rédactrice en chef

Édito
par Thierry Mouthiez

le 03/05/2021

Logistique : toujours de belles perspectives…

« Les montants investis dans le segment de l’immobilier logistique atteignent 0,7 milliard d’euros à la fin du premier trimestre de l’année 2021, soit une baisse de 50 % par rapport aux trois premiers mois de l’année précédente » fait valoir Arthur Loyd Logistique, dans une étude conjoncturelle, ajoutant immédiatement : « le marché reste, cependant, de très bonne tenue ».

Et Nicolas Chomette, directeur investissement, de préciser : « à rebours du marché des utilisateurs, le début d’année 2020 avait été exceptionnellement bon pour l’investissement en immobilier logistique, marqué par la réitération de deux portefeuilles de plus de 300 millions d’euros ». Le conseil souligne, également, que « plus globalement, le volume d’investissement des trois derniers mois surpasse, ainsi, de 12 % la moyenne des sommes engagées entre les premiers trimestres des années 2017 et 2020 ».

De même, JLL fait valoir que « 733 millions d’euros ont été investis sur le marché français de l’immobilier logistique durant le 1er trimestre 2021 », soulignant qu’« il s’agit, après 2020, du deuxième meilleur démarrage depuis 2010. En effet, si le volume investi au 1er trimestre 2021 est en recul de 53 % par rapport à l’exceptionnel niveau présenté début 2020 (1,6 milliard d’euros investis), il est nettement supérieur aux performances traditionnellement observées à cette période de l’année ». Surtout, Simon-Pierre Richard, directeur investissement logistique & industriel France chez JLL, affirme que « l’intérêt des investisseurs pour les actifs logistiques se révèle être toujours plus important. Les volumes en cours d’échange sont très élevés. Nous comptabilisons en effet, à date, plus de 2 milliards d’euros d’actifs en cours de marketing ou à venir nous permettant d’envisager une année 2021 en ligne avec 2020 avec environ 4 milliards d’euros échangés sur le marché logistique d’ici la fin de l’année. Enfin, le manque de produits et la forte compétition induite entraînent actuellement une accélération de la compression des taux toutes stratégies confondues qui devrait être actée d’ici l’été »…

Bien entendu, cet engouement des investisseurs pour l’immobilier logistique s’explique, d’abord, par la demande des utilisateurs. Ainsi, « la demande placée dans l’immobilier logistique français acte une nette hausse au premier trimestre de l’année 2021, avec 644 000 m² commercialisés, soit une progression de 42 % par rapport aux trois premiers mois de l’exercice 2020 » note Arthur Loyd Logistique. Un résultat certes « à nuancer » pour Didier Terrier : « il reste, en effet, inférieur de 16 % à la moyenne des volumes placés entre 2015 et 2019, tandis que le début d’année 2020 avait, quant à lui, connu un net ralentissement de la demande placée, pénalisé notamment par la crise sanitaire et le confinement de mars 2020 ». Cependant, à l’occasion de l’annonce de la création d’un département logistique urbaine par Arthur Loyd Logistique, le directeur général explique que « le basculement du comportement des consommateurs vers l’e-commerce a entraîné une refonte en profondeur des process supply-chain des grandes entreprises. Et la crise sanitaire a tout accéléré : des enseignes qui n’avaient pas de site internet se sont mises à la vente en ligne en l’espace de 12 mois ! Demain, il y a fort à parier que de nombreuses habitudes acquises en confinement vont perdurer et c’est valable autant pour le B to C que pour le B to B »…

Bref, un marché à la dynamique certaine, face à laquelle certains investisseurs commencent à se poser des questions. Une « bulle » ne serait-elle pas en passe de se faire jour côté investissement ? De ce point de vue, François Le Levier est catégorique : comme le démontre le managing director en charge de l’immobilier industriel et logistique de CBRE dans le point de vue de ce jour, « non seulement nous ne sommes pas dans une bulle, mais nous pensons que les prix vont continuer d’augmenter durablement »…

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