Vous avez pris une participation majoritaire dans Beefordeal. Quelles ont été vos motivations ?

Pascal Roth : c’est un accord gagnant/gagnant ! ARP apporte son expérience, son réseaux, ses métiers et son savoir-faire ; Beefordeal est caractérisé par le sociétal, la technologie et le participatif. Quant aux épargnants, ils profitent du rendement et de la rigueur dans laquelle nous nous inscrivons afin de soutenir les acteurs et opérateurs immobiliers dans leur croissance et leur projet…
Mon « éducation professionnelle » est celle d’un banquier hypothécaire allemand ; la rigueur d’analyse, l’interaction des métiers sur la qualité future de l’actif dans son positionnement environnemental et économique et une valorisation long terme de l’actif au travers des cycles et non à un instant donné en sont les caractères majeurs. Mon objectif a toujours été de préserver ces valeurs dans mon travail, ce qui ne peut se faire sans intégration des évolutions technologiques et sociétales ! Ainsi, après avoir développé au sein du groupe les métiers de conseil en financement, conseil en investissement, transaction, l’asset et le property management, ARP devait regarder vers le futur… intégrer ce qui sera indissociable de la chaîne des valeurs immobilières de demain, l’innovation technologique et une plus grande intégration de « l’individu » en tant qu’acteur direct de l’économie immobilière !
Le crowdfunding immobilier est apparu comme une évidence dans ce schéma. Aucun autre métier de l’industrie immobilière ne repose sur une aussi forte interaction de l’analyse immobilière avec la finance participative tout en s’appuyant sur les outils du numérique et de la digitalisation.
Le secteur de l’immobilier se transforme, ainsi que les besoins de nos clients. Nous pouvons, grâce à cette participation au sein de Beefordeal, compléter notre offre de service et faire preuve d’innovation.
Le crowdfunding immobilier répond principalement au besoin d’un complément de financement bancaire ou de fonds propres. Répondre à ce besoin est donc complémentaire à ce que nous faisions jusque-là. Nous contribuons à renforcer la qualité des analyses par notre expérience de 25 ans et de plusieurs cycles à notre actif : car cette nouvelle technique de financement participatif devra intégrer les fondamentaux historiques de l’immobilier pour en assurer sa saine évolution !

Quels objectifs avec cette opération ?

Pascal Roth : pour ARP, l’objectif est le développement de notre savoir-faire, de nos métiers et de notre offre. Nous apportons des réponses à de nouvelles demandes de nos clients professionnels promoteurs ou marchands de biens : recherche de fonds propre, meilleur effet de levier ou optimisation de leur rendement.
Initialement sollicités pour notre compétence en financement senior, nous pouvons désormais répondre à une demande plus large et bien réelle de besoin en fond propres et quasi fonds propres.
Par ailleurs, l’aspect technologique du crowdfunding nous permet de découvrir concrètement les nombreux cas d’applications et le potentiel du digital au quotidien. Nous entrevoyons déjà ce que cela peut offrir sur d’autres registres que nous prévoyons de développer avec Beefordeal dans un second temps…
Enfin, plus personnellement, le crowdfunding répond à une question de longue date : comment faire profiter aux nombreux particuliers qui veulent investir en immobilier du même savoir-faire et de l’expérience que nous offrons aux grands professionnels de la place… tout en préservant un bon rendement.

Quels développements pour Beefordeal ?

Vincent Heno : immatriculé auprès de l’Orias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance, ndlr) depuis juin 2017 en qualité de CIP (conseiller en investissements participatifs, ndlr), nous avons structuré nos processus et éprouvé notre système informatique avec trois premières opérations, dont une a déjà été entièrement remboursée.
Prêt à passer un cap, nous cherchions à développer une stratégie de sourcing nous permettant d’identifier des porteurs de projets en adéquation avec nos critères de sélection. Nous voulions également étoffer notre expertise afin de pouvoir analyser tout type d’opération immobilière.
En parallèle, le secteur du crowdfunding se professionnalise et tend à se concentrer sur quelques acteurs. L’intégration du Groupe ARP à notre capital nous permet d’augmenter significativement nos ambitions et nos objectifs de financement.
L’apport en compétence que représente le Groupe ARP va aussi nous permettre de nous déployer sur de nouvelles typologies d’actifs immobiliers. Nous travaillons activement à notre plan de développement pour faire partie des plateformes les plus
performantes… L’opération a été réalisée peu de temps avant le confinement.

Cette situation remet-elle en cause ces objectifs ?

Pascal Roth : l’opération a eu lieu au 1er mars. Avec le recul, elle s’est conclue relativement vite du fait des complémentarités évidentes et des valeurs que nous partageons. Les équipes d’ARP et de Beefordeal se connaissaient depuis quelques années et les liens ne demandaient qu’à être noués…

Vincent Heno : la crise sanitaire du Covid-19 aura indéniablement un impact sur l’économie et sur l’immobilier. Pour l’heure, concernant les chantiers, c’est surtout un décalage dans les délais de livraison qui sera principalement observé. Pour autant, cela ne remet pas en cause nos objectifs de départ, peut-être même bien au contraire… Le paysage économique va s’en trouver modifié et remodelé. Nous observons ces dernières semaines des investisseurs moins spontanées et qui agissent avec plus de prudence et de réflexion dans leur choix, ce qui est compréhensible.
Pour autant, les fondamentaux du crowdfunding immobilier sont bons et les besoins des clients plus que jamais bien réels ! Dans cette phase de crise du Covid-19, chacun doit remplir son rôle. Le nôtre, en qualité de conseil, est d’être actif tout en intégrant une prudence accrue dans l’analyse des projets. Il nous faut observer l’évolution des effets à court terme, mais aussi essayer d’anticiper l’évolution des besoins futurs. De plus, Beefordeal est très faiblement exposé quant aux conséquences pour les opérateurs, les opérations en cours de réalisation étant bien avancées.

Pascal Roth : non seulement l’épisode Covid-19 ne remet rien en cause, mais nous donne, au contraire, une plus grande raison d’exister aux cotés des banques, pour les investisseurs et promoteurs. Avec ce rôle accru sur le marché, notre activité doit, dans sa juste mesure, permettre au marché de fonctionner. En l’espèces, notre envie est forte… Sachons être actif et réactif, mais surtout acteur d’un monde qui sera, tout d’abord et pour quelques mois, un monde « avec » le Covid-19… et non pas un monde après !

Plus généralement, poursuivez-vous actuellement vos activités et comment êtes-vous organisés ?

Pascal Roth : tout d’abord, nous nous devons d’être actifs le plus intensément possible, proche de nos marchés, de nos clients, investisseurs, locataires, banques… Nous devons tous nous soutenir, nous écouter et nous aider. Nous devons, nous aussi, à notre niveau et en toute humilité, participer au mouvement positif et être acteur de la sortie de crise le plus vite possible…
De fait, l’ensemble de l’équipe est actuellement, et depuis le premier jour du confinement, active en télétravail et les outils du travail à distance que nous avions mis en place depuis trois ans s’avèrent être redoutablement efficace.

Vincent Heno : pour Beefordeal, la crise sanitaire ralentit indéniablement le rythme de collecte. Pour autant, la première opération sélectionnée en commun avec les équipes d’ARP a pris en compte les facteurs de risques liés à la période. Nous avons adapté nos critères de sélections, ainsi que nos exigences en matière de garantie. Par ailleurs, nous sommes nativement sur une activité dématérialisée. Nous ne souffrons donc pas du confinement dans notre activité opérationnelle. Nous avons simplement déployé les outils de collaboration à distance auprès de toutes les équipes pour assurer les interactions internes.

D’autres opérations de croissance externe en vue ?

Pascal Roth : pour ARP, nous ne privilégions pas la croissance, mais d’abord la réussite de l’intégration au groupe de Beefordeal et de ce nouveau métier du crowdfunding. La qualité de nos services doit primer sur l’ambition de grandir. Ce sont nos structures existantes qui vont évoluer avant de regarder à l’externe. Le développement en matière de personnel, mais aussi d’implantations, qu’il s’agisse de la pérennisation du bureau de Strasbourg, ouvert récemment, ou de l’ouverture probable d’un bureau dans le quart Sud-Est de la France dans les mois à venir… Mais nous avons aussi des innovations à développer à l’intérieur même de la structure Beefordeal. Les idées sont là, maintenant, soyons patients, il y a des étapes à ne pas brûler…

Là encore, plus généralement, quel impact aura, selon vous, cette crise sur le secteur immobilier ?

Pascal Roth : pour passer d’une crise sanitaire à ces effets sur le marché immobilier, il faut traverser le secteur économique d’abord, c’est-à-dire en mesurer ses conséquences et sa profondeur pour en identifier l’impact sur l’immobilier, ce qui n’est pas encore possible à ce jour…
En toute objectivité, cette crise sanitaire n’a fait qu’accélérer ce que tout le monde redoutait sans savoir quand ni comment. Toute la professions s’attendait à un ajustement des marchés. Historiquement, le secteur de l’immobilier est cyclique et cela ne changera pas. Les anciens le savent et bon nombre ont intégré ce risque dans leur stratégie depuis quelques mois.
De fait, les conséquences devraient être surmontables selon les secteurs avec plus ou moins de patience. Le logement était et restera en sous-offre ; le bureau connaissait un ralentissement des mises en chantier et des permis ; la logistique poursuivra son développement, tandis que, pour le commerce, nous allons assister à une souffrance du secteur sur une longue période de plusieurs mois, voire d’années. Une baisse à court terme des valeurs et des prix semble déjà acquise par la profession… !
Mais cette crise nous fait également redécouvrir nos marchés, nos bouchers et le locavore. Ce qui nous fait espérer que nos centres-villes vont refleurir d’ici peu… Avec des loyers ajustés certes, des valeurs à la baisse sûrement, mais les centres-villes vont vivre… voir revivre tout comme nos belles campagnes !
Un autre aspect sera l’évolution rapide de la configuration des locaux, que ce soit le logement ou le bureau ; les citoyens et collaborateurs vont aspirer à des choses et des valeurs nouvelles, fort de leur expérience de ce confinement. Il faudra évoluer avec eux et rapidement…

Pascal Roth et Vincent Heno (Groupe ARP) : "les fondamentaux du crowdfunding immobilier sont bons"…