Vous êtes à la tête de la Française Real Estate Managers depuis un peu plus de deux ans maintenant. Peut-on évoquer quelques chiffres de cette grande maison ?

Quelques chiffres vont vous permettre de nous situer : nous disposons aujourd’hui de 32 milliards d’euros d’actifs sous gestion, un quart d’entre-eux étant à l’international. Ce qui représente plus de 1 900 actifs immobiliers, plus de 6 000 locataires, avec une clientèle composée pour moitié de professionnels et pour l’autre moitié de particuliers. On pourrait aussi dire que nous gérons plus de 3,4 millions de mètres carrés en Europe, soit l’équivalent de l’intégralité d’une ville de 200 000 habitants. Et que nous commercialisons, en moyenne, 200 000 mètres carrés par an…

Comment est réparti ce patrimoine selon les classes d’actifs ?

Nous sommes présents sur toute la « chaîne » immobilière de manière harmonieuse et équilibrée. Mais bien entendu, les bureaux représentent la grande majorité (65 %) : c’est la « classe reine » pour tout investisseur et nous y sommes évidemment très présents. La logistique et les locaux d’activité représentent 12 % du total ; les commerces, 10 % ; le résidentiel, 6 % et le résidentiel géré 3 %. Enfin, la santé (2 %) et les hôtels (1 %) ferment la marche.

Peut-on évoquer la répartition de vos encours par types de fonds ?

Les SCPI représentent, logiquement, un très gros tiers (37 %), les mandats et les OPCI/Sppicav formant, respectivement, 27 et 25 % des encours…

Et la répartition géographique ?

La France est, naturellement, notre marché numéro un avec 91 % de nos encours globaux. Mais nous sommes également présents en Allemagne (5 %), au Benelux (4 %) et en Grande-Bretagne (1 %)…

Quelle a été la réaction du groupe aux nouvelles demandes post-Covid des utilisateurs, notamment de bureaux ?

Pour nous qui gérons plus de 6 000 baux en France et en Europe, il s’agit d’un enjeu crucial. Nous avons donc développé deux nouveaux types de baux, qui sont des exclusivités La Française. D’abord, le « bail agile ». Il s’agit d’un bail commercial sans date de sortie fixe. Seule condition à respecter : un préavis minimum de six mois. Ce bail peut être signé pour tout ou partie d’une location, par exemple en complément d’un bail traditionnel.

Mais nous proposons également le « bail partage » : il s’agit d’un bail commercial traditionnel avec une option d’avance sur travaux à la main du locataire. L’avance sur travaux peut représenter jusqu’à six mois de loyers (HT, HC) ; seulement 90 % de l’avance est remboursée, trimestriellement sur la durée restante du bail. Les 10 % restant sont compensés par une prolongation de la durée ferme dans des conditions prédéfinies. Il n’y a aucun frais, pas d’intérêts financiers.

Ces deux propositions visent à simplifier et à éviter les « mauvaises » surprises pour le locataire. Notons que, dans ces deux cas, les honoraires des agents sont alignés sur ceux d’un bail commercial traditionnel…

Et au-delà de ces baux « d’un nouveau type » ?

Nous avons créé « Wellcome by La Française », toute une série de services et d’avantages proposés à nos locataires par des prestataires avec lesquels nous avons négocié. Cela va de l’aménagement des bureaux (avec Watt Design & Build) aux prestations d’accueil (avec Welcome at Work), de restauration (avec le leader de la cantine connectée Foodies), de végétalisation (avec Merci Raymond)… et j’en passe (beaucoup) ! Dès l’année prochaine, cette offre va encore s’étendre. Je précise d’ailleurs que, pour ces prestations, La Française ne prend aucune commission. Il s’agit de rendre toujours un meilleur service à nos locataires !

Avant de nous quitter, faisons ensemble un point sur la situation de notre secteur. Quelle est votre vision du marché des bureaux en France aujourd’hui ?

La correction des prix est incontestablement en train de s’opérer. Mais il faut évidemment, comme toujours, procéder à une distinction. Sur le marché des bureaux parisiens « prime », même si les négo- ciations de loyer sont importantes, l’activité est plutôt satisfaisante, voire très satisfaisante. C’est évidemment plus compliqué sur les autres marchés. Du côté de l’investissement, on constate que les grands acteurs sont beaucoup moins présents… au contraire des investisseurs privés. En Allemagne et en Grande-Bretagne (deux pays où la Française est active) aussi, d’ailleurs, on constate des évolutions similaires. Une telle période est, évidemment, un temps d’opportunités… quand on sait faire les bons choix. Mais avec toujours prudence et (on l’espère) efficacité !

« Nous disposons aujourd’hui de 32 milliards d’euros d’actifs sous gestion, un quart d’entre-eux étant à l’international »

Et les commerces ?

Ils représentent aujourd’hui , on l’a vu, 10 % de notre patrimoine et nous suivons donc de très près les évolu- tions en cours. Dans les centres-villes des grandes métropoles, nous continuons d’être présents avec de belles opportunités que nous saisissons. Dans cette période d’incertitude, les critères qui guident nos choix, sont bien sûr, la centralité (d’abord) au cœur des métropoles urbaines, la desserte de ces centres est également un sujet majeur. En matière de valeurs, nous constatons que les corrections de loyers ont été, dans l’ensemble, réalisées ; les loyers aujourd’hui, dans ces secteurs, se maintiennent….

En ce qui concerne la logistique ?

On constate une forte demande (avec une hausse des prix corrélative, mais elle a tendance à se stabiliser désormais) sur la logistique du dernier kilomètre. Nous croyons à cet important sujet et nous sommes présents dans ce secteur d’avenir.

Et le logement ?

Nous sommes également investisseurs sur ce marché, ainsi que sur celui, prometteur, du résidentiel géré. En matière de logement « pur », on devrait assister à une correction sur les prix d’acquisition des loge- ments neufs en soulignant, bien sûr, toujours des différences importantes selon les métropoles. Quant au résidentiel géré (coliving, résidences étudiantes), il existe une vraie demande aujourd’hui. Les prix se tiennent et vont se maintenir…

Philippe Depoux (La Française Real Estate Managers) : l'immobilier... à La Française