2021, est-ce l’année zéro du bureau ?

L’année zéro serait un peu rude, mais c’est en tout cas une nouvelle année, sur des bases différentes pour la demande en espace de bureaux pour les entreprises. Le bureau s’adapte en permanence et il y a une différence croissante d’attrait, et donc de valeurs, entre des bâtiments pour lesquels on est de plus en plus à la recherche d’intégration de services, de flexibilité et d’opérateurs, et des bâtiments qui sont des « coques nues », certes de grande qualité architecturale ou d’emplacement, mais qui ne délivrent aucun service. En terme de commercialité pour l’actif, c’est un élément rédhibitoire pour un grand nombre d’utilisateurs. Aujourd’hui, l’attractivité du lieu génère celle de l’entreprise, et une entreprise qui ne parvient pas à faire revenir ses collaborateurs même pour une part minime du temps, c’est une entreprise qui s’endort, qui s’arrête. Dans ce monde en pleine transformation, elle ne peut pas se le permettre : on remarque, d’ailleurs, que les secteurs les plus en difficulté sont les plus vifs à réagir pour changer leurs méthodes de travail et leurs sièges sociaux.

Comment atteindre un équilibre entre des loyers de plus en plus élevés et une attractivité des espaces de travail ?

L’équation économique est extrêmement simple : alors que l’on devient de plus en plus inflationnistes dans le nombre de mètres carrés réellement occupés par les collaborateurs, tous nos audits nous montrent que les grands utilisateurs n’ont absolument pas besoin de 25 à 50 % de leurs espaces. Pour plusieurs raisons : le nomadisme s’était déjà bien développé avant la Covid-19 et le besoin de surfaces privatives s’est fortement réduit ; le développement des outils digitaux a fait en sorte de générer une très forte décroissance de l’utilisation et du stockage de papier, et l’on oublie trop souvent la place prise par les armoires dans les bureaux ! Ce qui revient, pour nous, à modéliser les besoins réels des entreprises en terme d’espaces privatifs, le faisant décroître de 40 à 50 %. Cette économie de loyers et charges sera réinvestie en terme d’ »opex » dans une offre plus servicielle et une qualité de vie plus importante. L’équation est simple, le tout est de prendre la décision. C’est un nouveau chemin pour les entreprises comme pour les collaborateurs, qui a une influence sur l’organisation spatiale des lieux. Une réelle nouveauté pour une industrie immobilière qui, par nature, mettait à disposition des mètres carrés pour une qualité d’usage finalement relativement faible… Ce qui revenait à livrer une voiture sans aucune électronique…

Quelles solutions propose Dynamic Workplace ?

Notre métier est de créer « un siège social écosystème », en repensant avec l’entreprise leurs besoins réels en espaces privatifs ; sur cette surface disponible, nous allons ouvrir le siège social en intégrant du « corpoworking », soit une zone de flexibilité, et accueillir d’autres entreprises et équipes faisant partie de l’écosystème de l’utilisateur. Ce qui permet de créer une communauté d’intérêts, dans des conditions économiques beaucoup plus intéressantes que si ces entreprises devaient prendre à bail des surfaces classiques privatives et en créant un socle actif pour regrouper et mutualiser la totalité des services, avec une meilleure qualité de vie et une animation qu’on ne retrouve pas dans les grands sièges sociaux. Avec la digitalisation du bâtiment, nous pouvons optimiser au mieux l’expérience des collaborateurs tout au long de la journée. Ce siège social écosystème permet de créer, dans un espace immobilier par nature fixe, des espaces privatifs, flexibles, partagés avec d’autres entreprises tout en s’intéressant à la qualité de vie, l’ensemble sous l’égide d’un opérateur. Pour nous, c’est ici que réside l’avenir de l’immobilier.

Où avez-vous appliqué ces solutions ?

Nous mettons en place pour l’été 2022 un siège social écosystème pour Mobivia, acteur leader sur les mobilités avec des entreprises phare comme Norauto, Midas et d’autres, pour sa « Move factory » à Villeneuve d’Ascq (59), étendue sur 18 000 m2, permettant d’accueillir en plus de ses 800 collaborateurs une soixantaine d’entreprises qui constituent son écosystème. L’ouverture du siège du groupe Vinci se prépare également pour septembre prochain : le groupe a créé son propre opérateur, qui a pris à bail le futur siège, « Archimède », à Nanterre (92), qui accueillera pour la première fois les 4 000 collaborateurs du groupe, dans une qualité de vie bien supérieure. Nous sommes également présents auprès du groupe Orange en régions ; de Provepharm, à Marseille ; du Crédit Agricole, de la Caisse d’Epargne… : nous avons donc une pluralité d’entreprises, mais aussi de plus en plus d’investisseurs qui pensent en amont à cette notion de qualité d’usage, afin de créer de la valeur.

Un modèle qui gagne en popularité avec la crise sanitaire…

Nous avons créé Dynamic Workplace en janvier 2019 : nous sommes sur le créneau de la transformation de l’immobilier tertiaire, j’ai moi-même créé NextDoor pour le groupe Bouygues. En 2019, nous pensions déjà que l’immobilier tertiaire devait revoir sa copie ; la crise sanitaire a prouvé qu’il s’agissait là d’une question encore plus urgente en France, bien sûr, mais également dans tous les pays développés. Nous sommes aujourd’hui 12 collaborateurs et tablons, pour 2021, sur un peu plus d’1,5 million d’euros de chiffre d’affaires, faisant de Dynamic Workplace une entreprise rentable dès la première année d’exercice, dans un marché nouveau, mais dont le développement s’accélère. Nous vivons une révolution absolument incroyable, positive même en terme d’environnement : consommer de l’immobilier dont on n’a pas besoin, c’est devenu insupportable pour les entreprises, mais tout aussi effroyable pour l’environnement et la société…

Philippe Morel (Dynamic Workplace) : "nous vivons une révolution"