Quel bilan global pour les ventes de portefeuilles d’actifs immobiliers l’an passé ?

Parmi les éléments marquants de la vente de portefeuilles en 2020 figurent la baisse des montants investis, ainsi que celle du nombre de transactions. En effet, 5 milliards d’euros ont été investis dans des portefeuilles l’an passé, soit -40 % par rapport à 2019 (8,2 milliards). Cependant, le volume de 2020 est supérieur à celui de 2017 (3,5 milliards d’euros). S’agissant du nombre de transactions, 59 opérations ont été bouclées l’an passé, contre 76 en 2019. Néanmoins, il faut souligner que 2019 avait été une année exceptionnelle, aussi bien pour l’investissement en France que pour le sous-segment des portefeuilles.

En précisant, également, que deux transactions d’un montant supérieur à 500 millions d’euros ont été bouclées, mais que le cœur du marché est ailleurs… Il s’agit du portefeuille « Cross Roads », cinq actifs commerciaux vendus par URW et acquis par le « club deal » La Française, Amundi et Crédit Agricole pour 1,1 milliard d’euros et le portefeuille « Mercury », 17 actifs logistiques cédés par Green Oak et acquis par Patrizia pour 540 millions d’euros. Sachant que les opérations de plus de 100 millions d’euros représentent 20 % du nombre d’opérations réalisées en 2020, le cœur du marché se situe sur le segment jusqu’à 100 millions d’euros avec 80 % du nombre d’opérations (47) réalisées en 2020.

En revanche, les opérations de « sale and lease back » s’inscrivent en hausse par rapport à 2019. Les volumes engagés dans les externalisations sous forme de portefeuilles sont en hausse de 26 % avec 1,4 milliard d’euros investi dans 17 opérations. La logistique est la première classe d’actifs concernée par les « sale and lease back », suivie par le commerce. Une hausse qui s’explique, notamment, par le besoin de trésorerie des entreprises, ainsi que celui du désendettement ; leur volonté de s’émanciper de la gestion de l’immobilier pour se concentrer sur leur cœur de métier, mais aussi leur volonté d’investir dans des process d’amélioration de la productivité.

Quel bilan en matière de profil de risque ?

Les portefeuilles d’actifs « core » ont représenté 2,3 milliards d’euros, mais l’absence des portefeuilles de bureaux « core » explique la baisse importante des volumes investis en 2019 (-55 %). Le « core » séduit toujours les investisseurs français qui se sont principalement positionnés sur des portefeuilles de commerce. A l’exemple du portefeuille paneuropéen « Alma » acquis par Batipart et Covéa auprès d’Adeo (enseignes de bricolage Leroy Merlin, Bricoman…), dont la part française s’élève à plus de 200 millions d’euros.

Avec 2 milliards d’euros et malgré une baisse des montants investis, la part du « core + » progresse ! Une majorité de portefeuilles d’actifs logistiques « core + » a été acquise principalement par les Européens et les Nord-Américains. A l’exemple de l’achat par Ares, auprès de XPO, d’un portefeuille de 6 actifs logistiques en régions.

A propos des acteurs, quels profils pour les investisseurs ?

Les fonds d’investissement constituent les principaux acteurs des cessions et acquisitions de portefeuilles. Ils ont investi 3,3 milliards d’euros l’an passé, soit près de 70 % des montants investis en portefeuilles. Nous pouvons citer Blackstone ou Invesco en logistique, Pierre 1^er Gestion ou Sagax en commerce, par exemple. Les foncières non cotées représentent l’unique catégorie d’investisseurs dont les volumes d’investissement sont en hausse en 2020, avec 890 millions d’euros (+42 %). On parle, par exemple, de Batipart, Ceetrus ou Beauvau en commerce, Investec en logistique ou encore Patrimoni en bureaux.

Pour ce qui est de la nationalité des investisseurs, les cessions de portefeuilles sont, avant tout, une histoire d’investisseurs domestiques… hormis en logistique où les étrangers dominent. Ainsi, les investisseurs hexagonaux ont été majoritaires en 2020, représentant la moitié des engagements totaux sur les portefeuilles, soit 2,6 milliards d’euros. Les investisseurs européens et nord-américains ont placé, chacun, 1,1 milliards d’euros, soit moitié moins qu’en 2019. En soulignant que 85 % des acquisitions de portefeuilles de commerces ont été le fait de Français, alors qu’en logistique, le ratio est de 19 % seulement…

Quelles évolutions entre les classes d’actifs ?

Globalement, les portefeuilles d’actifs logistiques et de commerce représentent la grande majorité avec 90 % des montants investis en 2020 (2,2 milliards d’euros pour chacune d’elles) et 42 transactions.

Pour ce qui est de la logistique, les portefeuilles sont passés de 2,5 milliards d’euros en 2019 à 2,2 milliards d’euros en 2020. Une diminution qui s’explique uniquement par le manque de produits et des décalages de signatures au premier trimestre 2021 liés à la crise sanitaire. Au total, 16 opérations ont été réalisées en 2020. Ce qui autorise à parler d’un très fort appétit des investisseurs pour une classe d’actifs identifiée comme « la » grande gagnante de la crise. Bien entendu, la bonne tenue du marché locatif l’an passé (avec une demande placée en baisse de seulement 15 % après une année 2019 très dynamique, 2020 ressortant comme le troisième meilleur exercice depuis 10 ans !) rassure les investisseurs. Parmi les transactions figurent, par exemple, l’acquisition par Ivanhoé Cambridge du portefeuille « Hub & Flow » cédé par Carlyle pour près de 370 millions d’euros ou encore le portefeuille « Hexagone » acquis par Investec auprès d’Ares Management pour près de 230 millions d’euros.

Concernant le commerce, les portefeuilles enregistrent une baisse très mesurée de 3 % par rapport à 2019, malgré les incertitudes attachées à ce segment de marché. Au total, 26 transactions ont été bouclées en 2020, contre 28 l’année précédente. Une forte proportion d’opérations a porté sur l’alimentaire et la périphérie (notamment des enseignes de bricolage), des segments de marché jugés plus résilients par les investisseurs. Quelque 14 opérations de ce type ont été recensées, concentrant près de la moitié des volumes engagés dans les portefeuilles de commerce en 2020. Ainsi, par exemple, le groupe Casino a poursuivi ses cessions avec près de 200 millions d’euros sous forme de portefeuilles l’an passé. Au cours des trois dernières années, ce groupe a cédé 11 portefeuilles pour un total cumulé d’1,9 milliard d’euros.

Quel(s) impact(s) la crise sanitaire a-t-elle eu?

Elle a clairement entraîné un appétit croissant des investisseurs pour la logistique avec, parallèlement, une baisse drastique des portefeuilles de bureaux, d’une part et de ceux d’actifs localisés à 100 % en Ile-de-France, de l’autre. Les montants investis dans des portefeuilles de bureaux se sont inscrits en baisse de 90 % par rapport à 2019 (300 millions d’euros par rapport à 2,8 milliards !), la plus importante enregistrée parmi les quatre classes d’actifs. Et aucun portefeuille de bureaux n’a dépassé les 100 millions d’euros en 2020. Les raisons à cette décroissance sont certainement à trouver dans le manque de produit et l’absence de transaction exceptionnelle de type Terreis/Swiss Life (qui portait sur un montant d’1,7 milliard d’euros en 2019) pour dynamiser les volumes ; des marchés locatifs de bureaux en fort repli à peu près partout l’an passé et des interrogations sur la place du bureau dans les modes de travail et, corrélativement, la redéfinition en cours des primes de risque sur le bureau.

Quels avantages à la vente de portefeuilles aujourd’hui ? Et à l’achat ?

Côté vendeur, les arbitrages groupés d’actifs unitaires bénéficient, traditionnellement, d’une prime sur la valorisation des actifs liée à l’effet de masse. Ce qui n’est plus forcément vrai lorsque la lecture du risque se durcit comme aujourd’hui… Mais ce type de cession permet une accélération du processus de vente pour sortir d’un thème d’investissement, d’une classe d’actifs ou pour arbitrer des lignes devenues « non stratégiques ». Et les opérations d’externalisation et de « sale and lease back » constituent donc un moyen de dégager rapidement des liquidités, de se désendetter et se concentrer sur son cœur de métier…

Côté acquéreur, les portefeuilles représentent une possibilité de dilution et de mutualisation du risque avec, souvent, également la possibilité d’un travail de revalorisation, d’asset management pour les actifs non sécurisés, ; bref, des gisements de valeur. Ils permettent, également, la constitution rapide d’un patrimoine sur un thème d’investissement considéré comme stratégique, à l’exemple de la logistique, du résidentiel géré, du commerce alimentaire, des parcs d’activités…

Comment voyez-vous évoluer ce créneau du marché cette année ?

Dans une période complexe et sans réellement de visibilité, les détenteurs de patrimoine, notamment en commerce, souhaitent rationaliser leurs parcs et sécuriser au maximum leur flux financier. Ils recentrent donc leur patrimoine sur des agglomérations bien établies et se séparent, par conséquent, des actifs sur des marchés plus secondaires. Nous observons donc un afflux de portefeuilles dits de « petites lignes », parfois fragiles d’un point de vue locatif. Ce qui a pour conséquence de produire des portefeuilles pouvant intéresser des profils d’acquéreurs opportunistes et/ou à la recherche de création de valeur. L’actuel regain d’intérêt des populations pour les villes moyennes et l’émergence du concept de « ville du quart d’heure » dans les grands centres urbains sont autant de raisons de croire en l’avenir du commerce physique.

Parallèlement, nous observons également une augmentation des opérations de « sale and lease back » de la part de sociétés ayant besoin d’améliorer rapidement leur trésorerie. Ces portefeuilles sont très recherchés des investisseurs en quête de rendement. Une évolution qui se vérifie en commerce comme pour les autres classes d’actifs. A ce titre, la logistique devrait, une fois de plus, se distinguer cette année, un segment sur lequel la compétition entre investisseurs est particulièrement forte…

Avez-vous une stratégie de développement particulière en la matière et quels nouveaux mandats ?

Arthur Loyd combine une expérience sur la vente de portefeuilles depuis de nombreuses années à une couverture géographique unique en France, grâce à ses 70 implantations dans l’Hexagone. L’avantage pour les investisseurs est qu’Arthur Loyd offre un accompagnement adapté et précis grâce à ce maillage territorial fin.

Les portefeuilles sont un segment de marché sur lequel nous entendons demeurer très actifs en 2021, avec notamment le lancement imminent de trois portefeuilles de commerces et « sale and lease back ». Ces opérations viennent s’ajouter aux deux portefeuilles de messageries que l’équipe d’Arthur Loyd Logistique, dirigée par Didier Terrier et Nicolas Chomette, s’apprête à commercialiser… Au total, la plate-forme investissement d’Arthur Loyd entend bien jouer un rôle de premier plan dans ce créneau de marché.

Thierry Juteau (Arthur Loyd Investissement) : « les portefeuilles, un segment de marché sur lequel nous entendons demeurer très actifs »…