Quels principaux enseignements tirez-vous du marché de l’investissement tel qu’il s’est présenté l’année dernière ?

Derrière un volume global de 25 milliards d’euros, en ligne avec la moyenne décennale, on observe une augmentation de la part des fonds étrangers qui continuent à plébisciter le marché français (qui figure dans le « top 5 ») ; un retrait relatif des SCPI ; une diminution de la part des bureaux (62 %), avec une quasi division par deux des transactions supérieures à 100 millions d’euros ; une augmentation conséquente de la part des régions (+27 %) ; une quasi disparition des Vefa « en blanc », symbole de l’aversion au risque locatif et une accélération des stratégies de diversification vers les actifs alternatifs (locaux d’activités, immobilier résidentiel et de santé).

Autre enseignement, un phénomène de « fly to quality » dans l’investissement « core », avec une compression des taux en territoire inédit et un mimétisme sur le locatif avec un loyer « prime » perché à 930 euros (HT, HC)/m2 sur une base élargie de plus de 10 transactions.

Nous enregistrons, également, un doublement des volumes placés en logistique (25 % des investissements avec 6,5 milliards d’euros) et une chute sans surprise des volumes en commerces (3,2 milliards d’euros) avec une activité principalement centrée sur le deuxième semestre (aux deux tiers) et un appétit confirmé pour les « retail parks » et les commerces alimentaires.

Comment voyez-vous évoluer le marché cette année ?

Globalement, nous le voyons évoluer clairement sous l’influence d’un risque géopolitique (Ukraine, Taiwan), d’une ambiance de remontée des taux d’intérêt et d’une échéance électorale nationale, compensés par une prime de risque toujours très favorable à l’immobilier malgré l’OAT 10 ans repassée en territoire positif.

Sans oublier des liquidités toujours abondantes comme le prouve, à titre d’exemple, la deuxième levée de fonds d’Ardian pour 1,2 milliard d’euros.

D’un point de vue sectoriel, nous tablons sur une indéniable appétence pour le « value added » alimentée par la volonté de certains investisseurs de relâcher des actifs incompatibles avec les contingences du décret tertiaire ; une envie de réallouer vers des actifs alternatifs (locaux d’activités, santé, résidentiel), mais la profondeur de ces marchés pose une limite à cette stratégie… ; une envie, pour un nombre croissant d’opérateurs, de capter l’offre obsolète en bureaux (offre potentiellement transformable estimée à 1,5 million de mètres carrés en Ile-de-France) dont la bouée de sauvetage est la transformation en résidentiel au sens large ; une persistance du « fly to quality » observé en 2021 ; une offre de bureaux théoriquement arbitrable freinée par des flux locatifs instables liés à des locataires en difficulté pour formater de manière certaine leurs besoins à moyen terme (télétravail…) et, donc, en incapacité de se réengager à long terme ; la rareté des produits qualitatifs et labellisés répondant aux nouveaux standards freineront et rendront complexes les stratégies d’arbitrage des investisseurs (tant que je n’achète pas… je n’arbitre pas…), ainsi qu’un retour en grâce progressif vers le commerce (maintien de la consommation, fin de l’épisode sanitaire, profondeur du marché par rapport aux actifs alternatifs, taux de rendement).

Quels résultats pour Arthur Loyd Investissement dans ce marché ?

L’équipe Arthur Loyd Investissement a réalisé l’an passé 18 transactions ayant porté sur 215 000 m² et un volume de 210 millions d’euros dans un contexte d’échanges avec les effectifs des départements locatifs et régions. Reconstruction propice à un très bon démarrage en 2022 avec 32 transactions, représentant 181 000 m2 pour une valeur de 480 millions d’euros en concrétisation dans les prochaines semaines…

A ce propos, comment se présente, aujourd’hui, Arthur Loyd Investissement ?

Arthur Loyd Investissement s’est totalement réinventé en 2021 avec une équipe de 10 personnes, dont quatre « brokers » (Anais Broutté, Jean-Baptiste Rochmann, Pierre Rochard et moi-même), quatre analystes (Thibault Cornillat, Stephen Bouazza, Alexis Faisant et Quentin Moita), une chargée de recherche (Marine Lamari) et une responsable marketing (Margaux Peyroux) sur une double compétence bureaux/commerces.

Nous visons une interaction résolument proactive avec l’équipe locative (nous ayant « sourcé » trois « deals » parisiens en 2021) animée par Pierre-Antoine Matrand, mais aussi avec nos 75 bureaux en régions, riches en compétences marché et opportunités de « sourcing ». Lorsque l’on observe le dynamisme des marchés régionaux, le potentiel de « deals » communs est très significatif…

Par ailleurs, nous nous sommes organisés pour pouvoir traiter toute typologie d’actifs (portefeuilles de bureaux et de commerces, galeries commerciales et « retail parks », immeubles de bureaux, lots de copropriété) avec rigueur, éthique et professionnalisme, sans se disperser compte tenu du gabarit de l’équipe.

Nous avons alloué une personne au « sourcing » d’opérations en gré à gré avec quelques succès qui valident pleinement cette stratégie.

Bref, un concentré de compétences qui s’appuie sur une équipe resserrée (qui a vocation à grandir en 2022…), mais très agile et impliquée.

Quel conseil donneriez-vous à un investisseur ?

La meilleure question qu’un investisseur peut poser à un « broker » est celle-ci : « mettriez-vous votre propre argent dans le « deal » que vous me proposez ? »…

Thierry Juteau (Arthur Loyd Investissement) : « un très bon démarrage en 2022 »…