Malgré une conjoncture incertaine, les marchés de l’immobilier d’entreprise semblent résister à la location comme à l’investissement. Quel regard portez-vous sur ces marchés ?

Au niveau européen, plus de 300 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise au cours des neuf premiers mois de l’année 2022, soit un niveau supérieur à 2021 sur la même période (+7 %) et qui frôle les records de 2019. Tous les actifs ont capté plus d’investissements qu’en 2021. La logistique et l’activité (+5 %) affichent des volumes toujours élevés par rapport aux niveaux historiques, portés par un marché utilisateurs qui sort renforcé dans la période post-Covid et de précoces décompressions de taux. Le commerce (+20 %) connaît une année ultra dynamique, tant en pieds d’immeubles qu’en parcs d’activité, le premier offrant la sécurité, tandis que le second conserve des rendements généreux. Bien qu’en progression, l’immobilier de services (+43 %) reste une niche par un manque d’offre. Enfin, le bureau (+3 %) enregistre des volumes honorables essentiellement soutenus par la forte activité dans les quartiers d’affaires.

Cependant, le contexte politique, économique et social n’a jamais été aussi complexe depuis au moins trois décennies : incertitude géopolitique, normalisation des taux, hausse des prix, difficultés d’approvisionnement, obsolescence du parc… Des projets d’acquisitions ou d’arbitrages se voient gelés ou reportés, dans l’attente d’une meilleure visibilité. Néanmoins, les chiffres globaux de 2022 démontrent la concrétisation d’un bon nombre d’opérations et, donc, l’attrait des investisseurs pour l’immobilier.

Quant au marché locatif européen, en particulier celui des bureaux, il ne fait que déjouer les scénarii les plus pessimistes énoncés depuis les successions des vagues Covid. La croissance au ralenti, la rationalisation des surfaces et l’évolution des modes de travail impactent négativement la demande. Toutefois, le désir de changements exprimé par les utilisateurs, couplé à une offre de qualité, bien que trop rare dans les quartiers centraux, l’emportent et vont certainement permettre à la demande placée de rejoindre sa moyenne décennale dans l’ensemble des marchés européens.

Ces bons résultats masquent, néanmoins, une segmentation plus forte entre marchés, notamment entre ceux des périphéries et des centres-villes, si bien que certains souffrent d’une érosion des valeurs qui pourrait durer et s’accentuer dans le temps, tandis que d’autres comme les quartiers centraux d’affaires enregistrent des progressions potentiellement pérennes.

Le nouveau siège de BNP Paribas Real Estate, « Métal 57 », un « lieu multi-usages, serviciel, biophylique et ouvert sur la ville »…

Et sur celui de l’habitation ?

Côté résidentiel, en France, ce sont près de 3,7 milliards d’euros qui ont été investis rien qu’au 1er semestre 2022, sachant que d’importantes ventes de portefeuilles sont attendues au cours des prochains mois… Ce qui démontre l’attrait des investisseurs institutionnels pour cette classe d’actifs qui manque pourtant structurellement d’offre. Même si les autorisations de logements continuent de progresser depuis 2020, avec 235 000 logements collectifs autorisés (en hausse de 16 % sur 12 mois), cette offre est sous haute tension par manque de foncier et du fait des contraintes d’urbanisme. Ce constat est d’autant plus prégnant aujourd’hui face à l’évolution forte et instable des coûts de construction, ainsi que des difficultés d’approvisionnement en matériaux.

Concernant la demande, la capacité d’acquisition immobilière des ménages avait augmenté de façon quasi continue ces dernières années, soutenue par des conditions de financement très favorables et des revenus en hausse. En 2022, la forte inflation et la hausse des taux financiers entraînent dans leur sillage les taux de crédits immobiliers, qui ont quasiment doublé en un an (1,9 % en septembre par rapport à 1 % un an auparavant). Cela impacte négativement le pouvoir d’achat immobilier des ménages qui se contracte tout en restant à des niveaux historiquement élevés. Aussi, le taux d’usure, qui ne peut suivre qu’avec retard l’évolution des taux de marché, entraîne une forte croissance des refus de prêt. Cet effet pourrait durer tant que les taux ne se stabiliseront pas.

L’évolution des prix dans l’ancien est plutôt hétérogène sur le territoire avec une majorité de villes moyennes qui connaissent toujours des hausses à mi-année 2022. Néanmoins, à l’exception de Lille et Nice toujours en hausse, les autres grandes métropoles sont restées stables (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes, Rennes) ou en légère baisse. Ainsi, la stabilisation devrait progressivement se généraliser à l’échelle du territoire, avec des reculs de prix assez modérés attendus dans certains marchés localisés et très valorisés comme Paris. En revanche, les prix moyens dans le neuf sont toujours en hausse de 5 % sur un an et devraient rester très résilients comme à chaque cycle.

« L’opération emblématique de reconversion de l’ancien siège de l’AP-HP, à Paris »…

Comment voyez-vous évoluer ces marchés ?

Les marchés détestent le brouillard et l’incertitude, même si cette dernière est souvent le prix à payer pour générer de la bonne performance. L’attentisme qui se matérialise déjà auprès de certains acteurs s’estompera dès lors que l’environnement se stabilisera et que les perspectives deviendront plus consensuelles, tant sur le plan économique, géopolitique que réglementaire. L’année 2023 pourrait être ce temps-là.

À court terme, de nouvelles tensions sur les taux de rendement initiaux sont à prévoir pour la plupart des typologies d’actifs immobiliers, même si la progression des loyers via l’indexation ou le marché joue son effet amortisseur face à la forte hausse des taux financiers. N’oublions pas qu’avant les épisodes Covid, nous craignions une hausse des taux obligataires sans inflation en contrepartie. Ce scénario aurait pu entraîner de bien plus lourdes conséquences sur la valorisation des portefeuilles.

Reconnaissons, tout de même, que l’exercice prospectif a rarement été aussi périlleux. Soulignons quelques points, néanmoins, porteurs. Tout d’abord, tourner la page d’un monde à taux négatif, bien que cela nécessite de lourds ajustements, est particulièrement bon et sain pour les prochains cycles. D’autant plus que cela se conjugue avec une inflation, difficile aujourd’hui à prévoir sur le long terme, mais quoi qu’il en soit, favorable pour les marchés immobiliers. La réglementation verte est certes plus complexe à mettre en œuvre dans le contexte actuel. Toutefois, au-delà d’être une nécessité pour les futures générations, elle va dans le sens d’un accroissement de l’activité immobilière, tant sur la rénovation et la construction, ainsi que le mouvement des utilisateurs. Enfin, les sous-jacents locatifs sont particulièrement solides dans la plupart des marchés tertiaires « core », ils en sortent même renforcés depuis la crise sanitaire avec une demande durablement forte en produits modernes, intelligents et agiles, qui sont des actifs encore trop rares aujourd’hui. Les valeurs locatives vont donc mécaniquement progresser dans ces marchés.

L’immeuble « Inspire », à La Défense (92), « premier édifice du quartier d’affaires en ossature bois »…

Quelles évolutions pour les demandes, tant en bureaux qu’en logement ?

En immobilier d’entreprise, la pérennisation du télétravail implique, en particulier pour les grandes entreprises, une certaine optimisation des surfaces, laquelle ne passe pas nécessairement par une réduction conséquente. Le bureau demeure le lieu incontournable de l’interaction sociale, de la créativité, de la fertilisation croisée et de l’échange. En conséquence, il se réinvente pour donner envie aux salariés d’y venir et reste, ainsi, un endroit incontournable de socialisation, d’émulation et d’enthousiasme. Il faut plus que jamais renforcer et mettre en œuvre « la nouvelle expérience » des collaborateurs au bureau. Il doit conserver sa place centrale pour les entreprises en faisant évoluer son rôle avec plus d’expérientiel, de services et d’activités transverses pour les salariés. Le bureau devient un lieu de « destination choisie », à l’instar du nouveau siège de BNP Paribas Real Estate, « Métal 57 », qui est un lieu multi-usages, serviciel, biophylique et ouvert sur la ville.

En logement, le télétravail modifie aussi les besoins et attentes des usagers qui souhaitent des surfaces plus grandes et modulables, des espaces extérieurs aussi bien privatifs que mutualisés, des logements confortables et soucieux de leur bien-être (qualité de l’air, orientation, isolation…). Les services et espaces mutualisés sont également plébiscités avec l’émergence de nouveaux concepts comme la pièce supplémentaire partagée (chambre d’amis, bureau, salle à manger…). Face à cette évolution des besoins, notre filiale de promotion a fait évoluer son offre pour généraliser les espaces extérieurs, notamment partagés, développer le « sans contact » dans les parties communes, proposer un « pack télétravail » avec un mobilier modulable multi-usages offrant un gain d’espace et généraliser le WiFi pour tous dans l’immeuble.

Ces nouveaux critères ajoutés au développement des mobilités (liaisons TGV, Grand Paris Express…) ont deux conséquences majeures : un rééquilibrage géographique au profit des banlieues et des zones péri-urbaines autour des métropoles, ainsi qu’une hybridation des lieux pour les particuliers qui évoluent entre résidence principale au vert et pied à terre en métropole, pour les entreprises entre siège en Ile-de-France et « hubs » en régions. Ce phénomène de déconcentration géographique de la demande engendre de moindres tensions sur les prix en centre-ville et une meilleure dynamique des territoires. Enfin, les évolutions réglementaires devraient largement profiter au marché du neuf, tant pour les propriétaires occupants que les investisseurs.

Dans ce contexte, comment se porte l’activité de BNP Paribas Real Estate ?

L’activité de BNP Paribas Real Estate se porte bien ; les résultats sont, à ce jour, conformes à nos prévisions. Par ailleurs, notre nouveau siège « Métal 57 », vitrine de nos multiples expertises, nous stimule tous et dynamise nos collaborateurs en renforçant leur engagement.

En promotion, 85 000 m² d’immobilier tertiaire sont actuellement en cours de construction en France comme, par exemple, l’immeuble « Inspire », à La Défense (92), premier édifice du quartier d’affaires en ossature bois ou encore « Garden », à Gennevilliers, futur siège social du Groupe Up. Déjà 172 000 m² de bureaux ont été livrés cette année et nous avons remporté quelques appels d’offres structurant pour les territoires : la recomposition urbaine de l’emprise foncière de quatre hectares de l’entreprise BIC, à Clichy-la-Garenne (92) ; la restructuration des quatre hectares composant l’ancien site Renault, à Villeurbanne (69) ou encore l’opération emblématique de reconversion de l’ancien siège de l’AP-HP, à Paris, en un ensemble immobilier à missions, sans omettre le développement d’un quartier entier à Lisbonne dénommé « La Factory » qui accueillera 37 000 m² de bureaux et autant de logements.

En logement, plus de 2 600 habitations sont en cours de construction tels que, par exemple, le projet West Village dans la Zac des Groues, à Nanterre (92) ou encore O’Mathurins, à Bagneux (92), un éco-quartier durable et ouvert sur la ville qui comprendra, à terme, environ 2 500 logements diversifiés. Côté livraison, les clés de 2 400 habitations ont déjà été remises à leurs propriétaires depuis le début de l’année.

Côté transaction, nos activités affichent un dynamisme résilient. Nous continuons d’être leader en France et en Allemagne, et enregistrons de fortes augmentations en « capital market » en Italie et en Espagne. Les résultats du premier semestre sont excellents et nous avons de bons espoirs pour la deuxième partie de l’année, malgré les événements internationaux, car le marché est porté par l’économie et la poursuite du « rattrapage » démarré fin 2021.

En investment management, nous poursuivons nos actions d’arbitrage et de croissance. Avec 30 milliards d’euros d’actifs sous gestion, BNP Paribas REIM s’affirme comme un acteur de premier plan dans l’investissement immobilier européen. Les résultats avaient été au rendez-vous en 2021 avec, notamment, la diversification de notre portefeuille et de nouvelles opportunités, pour nos investisseurs particuliers comme institutionnels. Nous poursuivons cette phase de développement en 2022 avec pour objectif d’atteindre un volume d’investissement global fixé à 3,3 milliards d’euros. Nous continuons également à déployer notre stratégie ESG avec pour cible, d’ici à la fin de l’année, d’avoir 85 % de nos fonds ouverts à la collecte auprès de tous les investisseurs et 100 % des fonds destinés aux investisseurs privés labellisés ISR et/ou conformes aux articles 8 et 9 de la réglementation européenne sur la finance durable (« sustainable finance disclosure regulation »). Avec ces mesures, nous espérons inscrire nos produits comme une valeur refuge pour les investisseurs.

En property management, nous constatons que de nombreux investisseurs sont à la recherche de partenaires stratégiques en gestion afin de mettre en œuvre leurs politiques liées aux enjeux de performance énergétique, de l’ESG, de la data, ainsi que ceux d’usages et d’attractivité. C’est pourquoi, il y a quelques années, nous avons créé « MY SERVICES make your building unique », la marque de conseil de BNP Paribas REPM réunissant plusieurs services (conseil & management de projets, expérience utilisateur, performance environnementale, prévention des risques incendies…) dans une logique de synergie au bénéfice d’une gestion toujours plus performante et pluridisciplinaire. Nous sommes également très attachés au concept de « Human Estate » qui promeut une gestion plus humaine de l’immobilier, basée sur le dialogue et la proximité pour proposer aux utilisateurs une expérience réellement adaptée à leurs attentes. Ces atouts nous ont permis de devenir l’expert du marché en gestion d’IGH et d’immeubles complexes (27 actifs de ces catégories gérés) et de remporter de beaux mandats tels que la tour Hekla, à La Défense ; « Paris La Félicité – Sully Morland », au cœur de la Capitale ; la tour Mirabeau, à Marseille (13) ; la tour To Lyon (69) ou encore la Government Property Agency qui nous a mandaté pour gérer le portefeuille de bureaux et d’entrepôts du gouvernement britannique…

L’opération O’Mathurins, à Bagneux (92), un « éco-quartier durable et ouvert sur la ville qui comprendra, à terme, environ 2 500 logements diversifiés »…

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

Ces deux dernières années ont été sources d’innovations. L’industrie immobilière s’est adaptée à l’émergence du travail hybride et à d’autres usages apparus par la force des événements. Nous avons su proposer une offre d’espaces et de services novatrice, compatible avec le développement de ces nouveaux modes de vivre et de travailler. Cette évolution va se poursuivre en revisitant d’autres usages. C’est une vraie révolution qui est en marche !

La force de BNP Paribas Real Estate est la complémentarité de nos différents métiers que sont la promotion, la transaction, l’investment management, le property management, le conseil et l’expertise. Peu d’opérateurs peuvent se targuer de proposer ce panel d’activités et de services immobiliers offrant un parcours quasi-complet à nos clients. Etre un acteur intégré sur toute la chaîne de valeur est notre grande force, tout comme notre affiliation à la banque qui garantit stabilité financière et soutien de notre modèle. Cela nous permet de réfléchir et d’expérimenter ce que pourrait être notre façon d’habiter la ville demain. Cette particularité nous donne la possibilité d’être force de propositions et de créer de la valeur à l’aune de cette révolution immobilière.

Nous avons donc pour ambitions de confirmer notre position de leader immobilier européen et de développer le rayonnement de l’entreprise en nous appuyant sur une stratégie basée sur trois piliers : la croissance, la transformation digitale, ainsi que les enjeux liés à la responsabilité écologique. Sur ce dernier volet, notre responsabilité est d’avoir « un impact positif » dans l’ensemble de nos actions impliquant même la notion de « sustainable by design » de nos prochains services ou produits.

Cette stratégie marque le renouvellement des engagements de BNP Paribas Real Estate en matière d’immobilier responsable. Avec la mise en place d’objectifs clairs à court terme, en phase avec les besoins de notre secteur et de nos clients, impulser la transformation vers un immobilier durable : bas carbone, résilient, inclusif et source de bien-être.

A ce propos, de nouvelles initiatives en matière de RSE ?

• Oui ! Nous sommes conscients de l’impact du secteur de l’immobilier dans la lutte contre le changement climatique et nous continuons de nous inscrire dans des actions pour relever ce challenge. Nos actions principales sont, bien évidemment, liées à nos métiers et aux bâtiments que nous construisons, gérons et améliorons dans le sens de la préservation de l’environnement, du climat, mais aussi du bien-être et de la santé des urbains. Dans le cadre de notre stratégie RSE et de nos engagements environnementaux pour une transition bas carbone et l’atténuation de notre empreinte environnementale, nous nous engageons aussi auprès de nombreux partenaires. Par exemple, nous soutenons BIG (Biodiversity Impulsion Group), un programme qui vise à développer un référentiel commun pour définir et améliorer l’empreinte biodiversité des projets immobiliers. Nous nous sommes aussi associés à l’Association pour le Développement du Bâtiment Bas Carbone (BBCA) et avons lancé, avec d’autres partenaires, le label BBCA Quartier, une aide pour tendre vers une ville plus durable. Enfin, nous sommes signataires du manifeste « Pour une transition urbaine low tech » et participons au groupe de travail dédié. Celui-ci propose d’imaginer et de déployer de nouveaux modes de construction et de gestion plus sobres énergétiquement et plus économes en ressources, qui soient accessibles au plus grand nombre, simples dans leur conception et réparables, et qui font appel au circuit court et à l’existant. En un mot, il s’agit de faire mieux avec moins.

En parallèle, nous poursuivons nos engagements civiques dans la durée comme, par exemple, notre partenariat avec la Cité Internationale Universitaire de Paris avec qui nous avons fêté en octobre les dix ans de notre mécénat ! Une décennie durant laquelle BNP Paribas Real Estate a accompagné une centaine de jeunes étudiants dans les domaines de l’architecture, l’immobilier, l’ingénierie ou encore l’urbanisme en finançant leur logement, mais aussi en les accompagnant tout au long de leur année universitaire via le « mentoring » de collaborateurs.

Et c’est sans oublier notre investissement dans l’engagement « un immeuble une œuvre » qui, en intégrant une œuvre d’art dans les immeubles développés, rend l’art accessible à tous.

Quel(s) conseil(s) à un utilisateur ? Et à un investisseur ?

Le conseil est que l’immobilier doit rester au cœur des stratégies patrimoniales des investisseurs institutionnels comme des particuliers, mais leurs besoins et leurs attentes évoluent. Réversibilité, chronotopie, mixité, économie circulaire, matériaux bas carbone, mobilité douce font partie des concepts sur lesquels ils doivent s’interroger avec nous.

Pour y répondre, l’industrie immobilière se transforme et développe des immeubles durables, faibles en consommation énergétique, voire producteurs, construits avec des ressources réutilisables ou recyclées… Nous continuons de tester pour transformer les enjeux à venir – qu’ils soient climatiques, sociétaux, économiques – en opportunités de créer ensemble, acteurs de la ville, des lieux qui ont du sens.

C’est un défi passionnant à relever pour les nouvelles générations qui nous rejoignent ! Une occasion d’innover sans se contraindre, de s’adapter sans être démodés. Les possibilités sont multiples, le challenge motivant, les limites inconnues !

Thierry Laroue-Pont (BNP Paribas Real Estate) : "un environnement plus complexe, mais des défis passionnants à relever"...