Pourriez-vous nous en dire un peu plus sur le 150, avenue des Champs-Élysées ? Quelles sont ses principales caractéristiques ?

Il s’agit d’un ensemble de quatre immeubles (sous-ensembles immobiliers), reliés par une cour intérieure, totalisant un peu moins de 18 000 m2et disposant d’un accès à trois artères : l’avenue des Champs-Élysées (n°144, 146 et 150), la rue Arsène Houssaye et la rue Lord Byron. Nous avons réussi à obtenir des autorisations d’urbanisme pour créer un peu moins de 5 000 m2de commerces, c’est-à-dire des coques commerçantes donnant sur les Champs-Élysées. Cet actif dispose, par ailleurs, du plus important linéaire de vitrines de l’avenue, avec plus de 60 mètres. Il est aussi à souligner que la profondeur de l’immeuble, avec ses trois accès, permet de disposer d’une importante capacité de stockage ; l’acheminement des marchandises se fait depuis les rues Arsène Houssaye et Lord Byron. L’aspect logistique que nous avons créé prédomine dans la valorisation totale de l’actif, avec une optimisation des surfaces pures de commerce et une minimisation des surfaces de réserve. Pour se faire une idée, les surfaces de réserve sur les Champs-Élysées sont louées 1 000 euros le mètre carré, tandis que les zones A de commerce le sont à 14 000 euros le mètre carré !

Comment s’est déroulée la transaction que vous avez conclue avec Cheval Paris pour le rachat de l’actif ?

Il se trouve qu’au mois de novembre 2021, au moment du démarrage des discussions avec le groupe Cheval Paris, nous avions libéré l’intégralité de la superstructure de l’immeuble et la quasi-totalité de l’infrastructure avec les commerçants qui s’y trouvaient. Nous avions également obtenu l’ensemble des autorisations d’urbanisme, aussi bien concernant les permis de construire que pour le développement commercial. Le futur acquéreur savait alors que, très clairement, nous allions nous engager avec des commerçants pour l’après-commercialisation de ce site, ainsi qu’avec des hôteliers sous forme de « contract management » (nous voulions conserver nos murs et fonds). Lorsque Cheval Paris nous a demandé la première fois si nous étions vendeurs, nous ne l’étions clairement pas. Néanmoins, si le prix était suffisamment attractif et que notre interlocuteur s’engageait sur la création de valeur que nous voulions, nous étudierions sérieusement l’offre. Il se trouve que l’offre que Cheval Blanc nous a soumise était irrésistible et cadrait parfaitement avec nos attentes. Le fait aussi que le marché était alors en phase de retournement, à la fois du fait de la guerre en Ukraine survenue en février 2022, mais aussi des élections présidentielles en avril, pile au moment où nous avons signé la promesse ; cela nous a incités à franchir le pas et à faire confiance à une acquéreur qui nous semblait alors solide et disposant d’une capacité d’intervention rapide.

Pourriez-vous nous donner votre sentiment sur l’avenue des Champs-Élysées et son potentiel de développement pour les années à venir ?

C’est un moment-clé car la préparation de la période post-JO 2024 est déjà en germe, avec un certain nombre de travaux préparatoires, comme la réunion qui s’est tenue en mai dernier en présence de la Maire de Paris, Anne Hidalgo (lire notre article Champs-Élysées : objectif réenchantement), où un plan d’investissement conséquent a alors été présenté. Un travail lourd de réaménagement va également être initié par le Comité Champs-Élysées, avec un horizon de temps fixé à 2025-2027. La transformation de l’avenue va se marquer physiquement d’un point de vue urbanistique, en accord avec les enjeux du nouveau PLU bioclimatique de la Ville de Paris (végétalisation accrue, développement des mobilités douces…).

Trois questions à... Eric Donnet (Groupama Immobilier)