En octobre 2021, dans une interview que vous nous aviez accordée, vous disiez qu’Inéa restait attentif au marché et à ses évolutions. Vous affirmiez aussi que vous communiqueriez rapidement sur votre plan de développement à cinq ans. Qu’en est-il en ce début d’année 2022 ?

Tout d’abord, je tiens à préciser que les résultats que nous avons enregistrés en 2021 ont été les meilleurs de l’histoire d’Inéa ! Nous avons acquis sept actifs (six immeubles de bureaux et un parc d’activités) d’une valeur totale de 135 millions d’euros et présentant des taux de rendement initiaux supérieurs à 6 %. Cela démontre que la stratégie d’investissements que nous avons adoptée est parfaitement en phase avec les tendances sociétales actuelles. Le choix d’investir en régions correspond à la dynamique de décentralisation à l’œuvre, enclenchée par les particuliers dans le sillage de la crise sanitaire et suivie par les acteurs du tertiaire. Le marché des bureaux en régions est particulièrement porteur, avec des volumes d’investissements qui ne cessent de croître. Le nombre de mètres carrés commercialisés est désormais quasiment équivalent à celui ayant cours en région parisienne (1,8 million de mètres carrés, contre 1,9 pour Paris).

Concernant notre plan de développement à cinq ans, il repose essentiellement sur la concrétisation d’un objectif : doubler de taille en 2026 et atteindre les deux milliards d’euros sous gestion. Pour y parvenir, nous souhaitons poursuivre notre stratégie d’investissement sur le marché des bureaux en régions, notamment au sein des dix principales métropoles régionales.

En plus du bureau en régions, Inéa investit également dans le marché des parcs d’activités, via sa filiale Flex Park. Est-ce une véritable stratégie de diversification de votre activité ? Quelle part la logistique peut-elle prendre dans le portefeuille total d’Inéa ?

A l’image de ce que font les autres foncières, il est important pour nous de pouvoir nous reposer sur deux jambes, de combiner, à minima, deux secteurs pour ne pas être trop dépendants de l’un ou de l’autre. Nous avons commencé à investir dans les parcs d’activités modulables il y a une dizaine d’années. Nous ne souhaitons pas être captifs d’une certaine typologie de locataires, d’où cette volonté de modularité de nos parcs. Notre dernier projet en date se situe à l’est de Lyon (69), au sein du quartier d’affaires du Carré de Soie ; il s’agit d’un ensemble de quatre bâtiments d’une surface totale de près de 11 000 m2, dont Icade est le promoteur et dont la livraison est prévue pour le second semestre 2023.

Il faut, malgré tout, avoir à l’esprit que la logistique occupe une place minoritaire dans notre portefeuille global : fin 2021, les bureaux représentaient 83 % de notre patrimoine d’actifs et les parcs d’activités de logistique urbaine 17 %. Il faut aussi différencier la grande logistique (locaux de 100 000 m2 et plus), qui s’est alignée sur l’émergence et l’essor du e-commerce en France, de la logistique urbaine. Nous ne sommes concernés que par la deuxième en ciblant des parcs d’une surface comprise entre 10 000 et 20 000 m2. Nous disposons à date d’un peu moins de 100 000 m2 de logistique répartis sur neuf actifs situés pour leur grande majorité en région parisienne.

Inéa est présentée comme le leader du « green building ». Comment définiriez-vous votre stratégie en matière de responsabilité environnementale et quelle place occupe-t-elle dans votre stratégie globale ?

Nous sommes également le premier propriétaire d’immeubles en bois en France. Le premier immeuble en bois que nous avons acheté l’a été en 2011. Aujourd’hui, non seulement nous achetons des immeubles « verts », mais nous disposons aussi d’une dette « verte ». Début mars, nous avons émis un « sustainability-linked loan » (SLL) ; 80 % de notre dette est verte. La consommation énergétique de nos bâtiments est de 98 kilowattheures ramenés sur une année, alors même que la réglementation RT 2012 fixe un seuil à 110. Nous sommes donc en-dessous de la réglementation, ce qui témoigne de notre responsabilité environnementale. Simplement, le fait est que l’on ne peut pas abaisser indéfiniment les consommations énergétiques de nos immeubles, sous peine qu’ils ne soient plus fonctionnels. Des projets externes de compensation, tels que la reforestation, peuvent constituer un levier judicieux pour atteindre une neutralité carbone parfaite scope 1 et 2 (émissions directes et indirectes liées aux consommations énergétiques).

Trois questions à Philippe Rosio (Inéa)