Quel impact de la crise sanitaire pour les SCPI ?

Aujourd’hui, nous ne sommes qu’au début de la crise et l’impact est difficile à analyser ; nous ne pouvons que faire des scénarii plus ou moins optimistes. Les véhicules à dominante bureau devraient être moins impactés, au contraire de ceux à dominante commerce ou hôtellerie. Il y aura un impact, c’est certain, mais il n’y a pas de vision plus précise des conséquences du confinement et de l’état de l’économie à la reprise, ni de chiffrage plus précis. C’est piloté au jour le jour et nous devons traverser cette crise le plus sereinement possible, en préservant les intérêts de nos investisseurs. Ce qui est important, c’est de piloter la relation avec les locataires : 15 % d’entre eux nous ont demandé des réductions de loyer. Le cadre légal pris par le gouvernement est, au final, assez limité puisqu’il ne concerne que les micro-entreprises et la pérennité de nos loyers est un point très important pour notre société. La plupart des demandes qui nous parviennent concernent des entreprises plus importantes que des TPE-PME, mais nous les écoutons tout de même, au cas par cas. Dans 40 % des cas, on a tout simplement basculé le paiement de nos loyers en mensuel au lieu du trimestriel, permettant aux entreprises de mieux piloter leurs trésoreries et demeurant sans impact sur la performance de nos fonds. Lorsque les locataires sont en plus grande difficulté, nous négocions, au cas par cas, des décalages de loyers, reportés du deuxième trimestre sur les quatre-cinq mois à venir, en conservant les échéances. Le premier trimestre, quant à lui, avait déjà été encaissé : la moyenne de nos taux d’encaissement pour celui-ci est à plus de 93 %. L’impact le plus important sera sur le deuxième trimestre et sera visible d’ici mai ou juin. A titre de repère, nous enregistrons, traditionnellement, au deuxième trimestre un taux d’encaissement de l’ordre de 85 % à son début et au-delà des 90 % lorsqu’il s’achève.

Le décalage de paiement des loyers aura-t-il un impact sur les performances ?

Cela dépendra de l’étalement. L’avantage est que le confinement survient au deuxième trimestre, il y en aura deux autres pour épurer les paiements décalés. Si le confinement ne s’éternise pas, les locataires pourront reprendre leurs activités, générer des liquidités et s’acquitter de leurs loyers. Le risque de cette crise n’est pas, pour nous, dans ce décalage : nous gérons trois SCPI plutôt importantes (la plus petite étant valorisée à 700 millions d’euros et la plus grande à 2,4 milliards d’euros), qui peuvent absorber ce décalage sans trop de problèmes. Le réel sujet concerne l’étendue de la crise au moment de la reprise : s’agira-t-il d’un redémarrage de l’activité rapide ou d’un effet boule de neige avec des défaillances en cascade ? Il est trop tôt pour le dire à l’heure actuelle : si le confinement s’était achevé au 15 avril, on pouvait penser que l’économie reprendrait vite. Un confinement qui durerait jusqu’en juin ou en juillet mettrait des sociétés en difficulté de trésorerie, même si le gouvernement a mis en place des mesures de soutien et des prêts massifs à l’économie. La suspension des loyers aura un impact avec des loyers décalés à l’année suivante. Il faudra même négocier des franchises avec des locataires pour des décalages sur des périodes plus longues. Les investisseurs, néanmoins, pourront profiter de baux plus longs, ce qui est toujours intéressant.

Les prises à bail ne risquent-elles pas d’être au point mort ?

Beaucoup de locataires ont mis, bien sûr, leurs projets en suspens : ceux qui devaient partir ne le peuvent plus et doivent renouveler temporairement leur bail et ceux qui devaient arriver non plus. il y aura forcément, mécaniquement, deux à trois mois de prises à bail en moins. La demande de bureaux cette année devrait être de l’ordre de 80 à 95 % de la performance de 2019, amputée d’un trimestre. De fait, le marché se trouve suspendu ; à moyen terme, l’impact sur les prises à bail dépendra de l’amplitude de la crise.

Qu’en est-il des dividendes pour les porteurs de parts ?

Pour le premier trimestre, l’essentiel des loyers a été encaissé, nous devrions être sur un trimestre en ligne avec les années précédentes et, selon le type de véhicule, nous serons amenés à être plus prudents, notamment pour les commerces et l’hôtellerie. Cependant, Perial a décidé de distribuer l’ensemble de ses dividendes.

Les SCPI qui disposent de report à nouveau seront-elles moins impactées ?

Cela leur permettra de lisser cette année de crise, puisqu’elles pourront décider de distribuer ou non du report à nouveau. Depuis trois ans, Perial a décidé d’augmenter ses reports à nouveau et ce fut encore le cas en 2019 où plus de résultat fut généré qu’il ne fut distribué. Le report à nouveau a pour objectif de profiter des années fastes pour se préparer aux années plus difficiles ; s’il s’avère que 2020 se révèle, effectivement, une année difficile, nous n’hésiterions pas à distribuer tout ou partie du report à nouveau. Aujourd’hui, suivant nos véhicules, nous sommes entre 10 et 20 % de report à nouveau, ce qui fait entre 30 et 100 jours. Une SCPI qui a 100 jours de report à nouveau est quasiment capable de décompenser un trimestre de loyers impayés, même si ce n’est pas le scénario à l’heure actuelle. Les reports à nouveau nous permettront de continuer à distribuer des dividendes plus en ligne avec la moyenne.

La SCPI pourrait-elle cesser d’être la Rolls du rendement ?

Si une SCPI fait, par exemple, 4,5 % et qu’elle perd 30 % de loyer sur deux trimestres, comme dans nos projections les plus pessimistes, elle distribue des rendements à 3 %, ce qui demeure significatif. Il s’agit d’un produit beaucoup moins volatile que les actions en Bourse. Les valeurs de part ne dépendent pas d’une question d’offre et de demande, mais de la valeur d’expertise du patrimoine : nous avons bon espoir que l’impact en fin d’année 2020 soit moins fort qu’actuellement et que la reprise ait lieu d’ici là. Il y aura forcément une dichotomie importante entre les valeurs des bureaux, des commerces, de l’hôtellerie ou de l’immobilier de santé, qui évolueront dans des proportions différentes. Dans tous les cas, les banques centrales injecteront énormément de liquidités dans l’économie et, ainsi, une fois le confinement passé, il y aura toujours des sommes importantes de collecte à placer et quels que soient les acteurs, sans voir forcément une remontée très forte des taux. Il y aura peut-être un comportement opportuniste pendant le confinement et au début de la crise, mais la somme de capitaux disponibles devrait continuer à être présente et à impacter les taux. Les investisseurs devraient s’orienter vers des actifs « core », en cherchant des locataires solides, capables de payer leur loyer sur des durées longues, ce qui sera un « deal » intéressant pour les SCPI ou d’autres types d’acteurs. Les « deals value add » devraient être plus « repricés ».

Pas de crainte de bulle, donc…

Non. Le marché a de bons fondamentaux, même si certains secteurs devraient être en suroffre, à l’instar de La Défense avec beaucoup de livraisons sur les trois prochaines années. Contrairement à 2007-2008, le marché est sain, la construction contrôlée et l’offre absorbable même en cas de baisse de la demande placée. En terme de prise de risque, l’immobilier demeurera un actif intéressant. Nos scénarii vont de 5 à 30 % de pertes de loyer, du plus optimiste au plus pessimiste. Encore plus qu’avant, il est important d’être sur des actifs bien positionnés dans des marchés attractifs ; or, depuis trois ans, Perial avait orienté sa stratégie sur les grandes métropoles européennes. Il s’agit de sites où la reprise sera la plus rapide et la plus forte. Il faut être plus que jamais prudents dans nos investissements en se positionnant sur des actifs de qualité. La partie ESG est fondamentale : notre SCPI PFO2 est la seule qui soit verte sur le marché, avec des objectifs de réduction de consommation d’énergie ; cette crise sanitaire va être un révélateur et encore plus favoriser ce type d’immeubles. Perial ayant mis en place une politique d’investissement ESG depuis dix ans doit, plus que jamais, continuer dans cette voie…

Yann Videcoq (Perial AM) : "le marché a de bons fondamentaux comparé à 2007-2008"...