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André Yché (CDC Habitat) : « cycles… »

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le 14 Avr 2020

« Alors que l’ère du progrès linéaire est sur le point de se clore, celle des cycles revient sur le devant de la scène » fait valoir André Yché. Or, « la résurgence du cycle immobilier, violent au cours des années 1990 et largement amorti en 2008, ne peut que résulter du ralentissement économique, tout particulièrement en matière d’immobilier tertiaire et de bureaux. Le mouvement peut se propager au résidentiel, notamment institutionnel » poursuit le président du directoire de CDC Habitat. Et de conclure : « le monde était entré dans le XXème siècle en 1914. C’est peut-être en ce moment que nous nous préparons à inaugurer véritablement le siècle suivant »…

La conception antique de la vie, inspirée par l’observation de la Nature et, fut-elle approximative, du cosmos, est fondamentalement cyclique. C’est évidemment le cas de l’existence individuelle : naissance, croissance, maturité, vieillesse et mort ; mais aussi de la vie sociale, avec le mythe de l’âge d’or et de l’éternel retour. Thucydide présente, à travers les épisodes de la guerre du Péloponnèse, une conception cyclique de l’Histoire. Aristote et surtout Platon pensent la politique à travers une succession invariable de régimes : anarchie, aristocratie, monarchie, tyrannie, démocratie… anarchie… Il est clair que le panthéisme antique pèse considérablement sur les esprits, conduisant à la répétition intemporelle des actes sacrés, en réponse aux manifestations de la Nature.

Tout change avec le christianisme qui souligne et accentue l’héritage hébraïque de l’idée de progrès ; au Peuple élu, confronté à la disette et aux nuées de sauterelles, les prophètes font miroiter un avenir meilleur. Moïse le guide vers la Terre Promise à Abraham et, depuis, l’œuvre de Jean Chrysostome inspire durablement la théologie pastorale chrétienne.

Avec les Lumières, cette filiation traditionnelle est, sinon rompue, du moins intermédiée : l’idée de progrès découle, avec Descartes, du règne de la Raison. Ce n’est plus la théologie, mais l’anthropologie qui dessine une histoire linéaire et progressiste.

La Révolution française au XVIIIème siècle, couplée à la proclamation de l’Indépendance américaine, ont pour effet de promouvoir l’idéal républicain en tant qu’avenir indépassable de l’humanité, tandis que le scientisme d’Auguste Comte théorise la réalité pratique du progrès. Avec Pasteur, la biologie microbienne réalise une avancée comparable à celle opérée par Villermé en matière d’épidémiologie sociale, quelques décennies plus tôt. Bref, le progrès est tangible, au quotidien, et l’Histoire est devenue linéaire.

Bien sûr, il est un domaine dans lequel le cycle, non seulement perdure, mais s’impose au centre des réflexions savantes : c’est celui de l’économie, où alternent périodes d’extension et de crise. De Juglar à Kondratiev, de Tinbergen à Samuelson, les théories succèdent aux évènements. Sans remonter à la faillite de l’Union Générale en 1882 ni à celle de la banque Baring quelques années plus tard, c’est la Crise de 1929 qui illustre le caractère cyclique de l’économie et suscite les travaux de Keynes sur la régulation publique des marchés, radicalement contestés par Hayek, puis par les « Chicago Boys » de Milton Friedman. Et pourtant, force est de constater qu’à travers une série de « bulles spéculatives », les dispositifs de « lissage » démontrent une efficacité croissante que la crise majeure des « subprimes », à la fin de la première décennie de ce siècle, ne dément pas. En réalité, jusqu’à nos jours, l’impact de cette succession de cycles économiques, plus ou moins bien gérés, s’est trouvé amorti car leur enchaînement s’inscrivait dans un « trend haussier ». Avec le tassement progressif de la croissance en moyenne période, c’est l’existence même de ce « trend » qui est remise en cause et, par voie de conséquence, l’impact de la phase baissière du cycle qui s’en trouve réévalué.

De même, en matière de santé publique, les nouvelles menaces épidémiques, Sras et Ebola, ont été relativement contenues et même le Sida a fini par reculer.

Et pourtant, la foi dans le progrès, tout au long du XXème siècle, n’a cessé de régresser. Le phénomène le plus grave est moral : l’hécatombe de la Première Guerre mondiale, entre peuples européens, la révélation des camps nazis, puis du goulag, les génocides biafrais, cambodgien et rwandais, de même que la pratique de la « purification ethnique » dans l’ex-Yougoslavie, au cœur de l’Europe, mettent à mal l’idée du progrès moral universel, tiré par le progrès technique, qui a produit le Zyclon B, et l’arme atomique.

Et surtout, la crise environnementale, incontestable, ranime un nouveau panthéisme qui, comme toute religion, échappe aux débats rationnels et au doute cartésien.

C’est dans ce contexte que survient une crise sanitaire, inéluctablement suivie d’une crise économique qui ne peut qu’engendrer, à court terme et peut-être au-delà, des reculs significatifs et durables dans divers domaines, et notamment celui de la croissance et du pouvoir d’achat.

Alors que l’ère du progrès linéaire est sur le point de se clore, celle des cycles revient sur le devant de la scène.

Les conséquences de ce retournement sont fondamentales. D’abord, s’agissant des relations sociales dans les entreprises, ce nouveau contexte ne peut que dégrader sensiblement le climat des prochaines négociations. Dans l’administration et le secteur public en général, la réaction des principales organisations syndicales à des mesures d’ajustement évidentes et minimalistes laisse mal présager de l’avenir. A certains égards, le mouvement des « gilets jaunes » témoignait déjà, plus ou moins consciemment, du rejet populaire des « théories du cycle » et de l’attachement, en matière sociale, à l’idée de progrès continu.

Le problème, c’est précisément que les acteurs économiques ont toutes les chances d’interpréter à rebours les événements en resserrant fortement l’offre de crédit dans un marché pourtant submergé par la liquidité et par l’épargne privée. La dépense publique prendra le relais, mais probablement pas en matière d’investissement productif, et jusqu’où ?

Evidemment, la résurgence du cycle immobilier, violent au cours des années 1990 et largement amorti en 2008, ne peut que résulter du ralentissement économique, tout particulièrement en matière d’immobilier tertiaire et de bureaux. Le mouvement peut se propager au résidentiel, notamment institutionnel, c’est-à-dire intermédiaire et social, du fait d’une pénurie de fonds propres.

Pour bien saisir ce mécanisme, il convient de le relier à l’impact considérable qui peut résulter de la distorsion du cycle électoral. En effet, un grand nombre d’étapes dans l’acte de construire dépendent des municipalités et se trouvent actuellement gelées, depuis le début de l’année, voire depuis l’été 2019 dans certains cas, dans la perspective des élections municipales. Les ordonnances prises par le gouvernement suspendent, en quelque sorte, l’instruction des dossiers ; mais elles ne sauraient figer la réalité économique sous-jacente, à savoir une combinaison de coûts fixes et variables que les opérateurs doivent bien supporter. Il est donc vital qu’au plus vite, le cycle de l’instruction administrative redémarre, ce qui ne surviendra réellement que lorsque le cycle politique lui-même sera redéfini.

Peut-être de manière plus grave encore, le report des élections municipales a pour effet de prolonger la glaciation des autorisations de mises en accession des logements dans le parc social, alors qu’elles alimentent désormais, après la baisse des loyers résultant de celle des APL, l’essentiel de l’autofinancement du secteur HLM. En l’absence de dispense provisoire des autorisations de vente, c’est donc une bonne partie des bailleurs sociaux qui se trouveront conduits à réduire leurs investissements, ramenant à un régime ralenti le dernier moteur de soutien au BTP encore actif.

En admettant qu’au cours du dernier trimestre 2020 tous les signaux « passent au vert », y compris en terme de cycle électoral, le BTP, c’est-à-dire l’outil de production, disposera-t-il d’un potentiel de reprise ? Là encore, la question du cycle de production se posera, le second œuvre, grand employeur de travailleurs détachés, se trouve actuellement affaibli par le retour massif de salariés très qualifiés dans leur pays d’origine. Rentreront-ils et à quel rythme ? Le réflexe protectionniste ne facilitera pas le rétablissement de flux normaux de circulation sur le marché du travail.

La capacité d’arbitrage politique sera contrainte par le retournement de l’opinion contre la mondialisation, la « dictature des marchés », le libéralisme « thatchérien » ; déjà, des voix éminentes s’élèvent contre la « toute puissance de Bercy ».

Enfin, avec le retour du cycle, c’est aussi celui des panthéismes qui s’annonce, notamment à travers certains courants de l’écologie politique qui, à partir de constats scientifiquement peu contestables, érigent les conclusions d’une pensée radicale en autant d’« impératifs catégoriques ».

Le monde était entré dans le XXème siècle en 1914. C’est peut-être en ce moment que nous nous préparons à inaugurer véritablement le siècle suivant, à l’aube du troisième millénaire.

Valérie Garnier

Directrice de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 23/11/2020

Paris toujours en (très) bonne place…

Il est toujours intéressant de voir comment les investisseurs internationaux appréhendent les marchés immobiliers hexagonaux. De ce point de vue, un récent rapport de M&G Real Estate permet de constater que pour ce gérant international à la tête de quelque 373 milliards d’euros d’actifs (au 30 juin dernier), dont 37 milliards d’euros pour la « branche immobilière », Paris figure en bonne place dans ses cibles.

D’une manière générale, M&G Real Estate souligne que « l’impact de la crise du Covid-19 a incité les investisseurs à repenser en profondeur leur manière d’appréhender l’avenir du secteur immobilier mondial ». Et de préciser : « la pandémie amène les investisseurs à faire face à des bouleversements économiques importants et imprévus, ainsi qu’à des changements majeurs dans l’équilibre entre vie professionnel et vie privée (…) Le fossé se creuse entre les actifs durables et les actifs « irrécupérables » » … Ou encore qu’en 2020, « la tendance sur les marchés mondiaux s’est orientée vers une aversion au risque de plus en plus marquée, à tel point que l’incertitude sur les marchés devient la « nouvelle norme » ». Tout en soulignant que « dans le même temps, les niveaux des obligations et les taux d’intérêt restent bas au Royaume-Uni et en Europe. Les actifs réels sont apparus comme la principale classe d’actifs refuge pour les investisseurs au profil diversifié ». D’autant plus lorsque  « les rendements immobiliers en Europe, au Royaume-Uni et dans la région Asie-Pacifique reflètent un « spread » record par rapport aux obligations »…

Pour ce qui concerne les marchés immobiliers en Europe, le gestionnaire relève, entre autres, que « les quartiers d’affaires d’Amsterdam, de Stockholm et de Paris font également preuve de résilience grâce à leurs emplacements centraux et à leur connectivité, qui contribuent à l’activité des clients et à la rétention des talents ».

Quant aux marchés hexagonaux eux-mêmes, M&G Real Estate met en avant le fait que « l’immobilier de bureau à Paris est central : en dépit de la frilosité lié au télétravail, les taux de vacance avant la pandémie étaient très bas, ce qui permet d’atténuer l’impact négatif sur la baisse potentielle des loyers. Le QCA parisien continue de faire preuve de résilience (présence de sièges sociaux, forte connectivité, capacité à renforcer l’attrait des entreprises et contribuer au recrutement de talents) ». Et précise aussi que « la logistique figure également en bonne place sur la liste de nos centres d’intérêt, avec un accent particulier sur les programmes du dernier kilomètre qui accompagnent les nouvelles tendances de consommation et de commerce électronique. L’augmentation de la population urbaine devrait entraîner une nouvelle hausse des loyers pour les actifs industriels situés aux bons emplacements et qui répondent à des exigences strictes ».

Et Audrey Tournereau, directrice de l’asset management pour la France chez M&G Real Estate, d’ajouter : « compte tenu de la dynamique de l’offre et de la demande à Paris et de la pénurie de logements, le résidentiel reste l’un de nos principaux axes stratégiques. Nous ciblons non seulement le secteur locatif privé dans des emplacements qui bénéficient du projet du Grand Paris, mais aussi les programmes de résidences pour personnes âgées »…

Bref, si les investisseurs internationaux ont tendance à se replier sur leur marché domestique, comme le relevait Nils Vinck, le directeur capital markets de Cushman & Wakefield, dans une récente interview, les marchés immobiliers hexagonaux en général et ceux de Paris en particulier ont toujours la cote auprès d’eux…

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