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Décret tertiaire : analyse de la situation par i3E

Points de vueBureaux

le 17 Déc 2020

Les experts Julien Guilleux, directeur du développement et Luc Delestrade, directeur énergie, de i3E, « offre globale du groupe Builders & Partners pour accompagner ses clients dans la rénovation énergétique de leur parc immobilier », reviennent sur le décret de rénovation tertiaire, entré en vigueur le 1er octobre 2019.  « Est-il possible de faire d’une contrainte législative, une opportunité de valorisation de son patrimoine ? » s’interrogent-ils.  Explications…

Le décret de rénovation tertiaire (article 175 de la loi Elan) est entré en vigueur le 1er octobre 2019. Ses modalités d’application ont été précisées par l’arrêté « méthode » du 3 mai dernier. Il impose aux bâtiments ou parties de bâtiments tertiaires, dont la superficie est supérieure à 1 000 m² une obligation de réduction des consommations d’énergie finale, couvrant tous les usages énergétiques (éclairage, chauffage, climatisation, ventilation, eau chaude sanitaire, process utilisateurs), à hauteur de 40 % dès 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050.

Confrontés aux réglementations en constante évolution et à l’issue d’une année 2020 inédite pour le marché de l’immobilier tertiaire, les propriétaires et gestionnaires doivent maintenant s’approprier rapidement les enjeux de ce nouvel arrêté.

Quelles difficultés engendrent aujourd’hui les modalités d’application du décret tertiaire stipulées en mai dernier ?

Beaucoup de professionnels ont été surpris par l’ajout d’une nouvelle règlementation contraignante dans une gestion des actifs déjà compliquée, spécialement en ce moment. De fait, celle-ci pose un certain nombre de tâches à réaliser dans un temps somme toute limité.

Pour chaque bâtiment, en fonction de son histoire et de son utilisation, la première étape obligatoire qui consiste à construire un historique des données de consommations d’énergie, paraît déjà être un gros chantier pour tous ceux qui ne l’avaient pas anticipé, et d’autant plus pour les nouveaux propriétaires. Désormais, tous les propriétaires et locataires vont devoir réaliser un véritable « data management » de leurs factures et de leur historique.

Alors vers qui se tourner ? Les locataires doivent-ils se rapprocher du propriétaire ? Du fournisseur d’énergie ? Du gestionnaire de l’immeuble ? Qui va être l’interlocuteur en charge de cette vision à long terme ?

L’obligation d’atteindre une réduction de 40 % des consommations d’énergie finale va créer une véritable zone d’instabilité de l’offre face à une forte demande, d’un nouveau genre. A fortiori dans certains secteurs, où les acteurs ne se sont que peu penchés sur l’optimisation de leurs consommations, notamment pour ne pas altérer le confort de leurs usagers. C’est notamment le cas des écoles, hôtels, crèches, bibliothèques… A titre d’exemple, dans certains hôtels de luxe, les cheminées peuvent fonctionner 24h/24 pour l’agrément des usagers.

Par ailleurs, dans certains secteurs qui vont des concessionnaires automobiles aux salles communales, une partie des acteurs ne sait pas encore qu’elle est concernée. Le texte annonce : « tout immeuble ou partie d’immeuble de plus de 1 000 m² ». Le spectre est vraiment très large et concerne plusieurs centaines de millions de mètres carrés tertiaires en France.

Réduire les consommations pour certains de ces acteurs ne pourra donc pas passer seulement par les modifications des habitudes d’utilisations des occupants, mais bien par la rénovation partielle ou globale du bâtiment et par une optimisation de la maintenance. Or, ces dépenses n’ont pas été budgétées et représentent un investissement pour la majorité des structures, alors que celles-ci sont déjà en difficulté après cette année 2020 exceptionnelle. La peur du surendettement domine les priorités.

Pourtant, le projet date de juillet 2010, lors de la promulgation de la loi Grenelle 2, puis s’est affirmé dans la loi Elan. Le fait d’en avoir parlé tous les ans, comme une litanie, sans véritable décret d’application, n’a pas favorisé l’engagement des acteurs concernés.

Comment transformer cet enjeu réglementaire en opportunité de valorisation de son patrimoine ?

Le climat quelque peu anxiogène est beaucoup nourri par le discours des énergéticiens « pure players », experts incontestés en la matière, mais très techniques. Or, ce sont des gestionnaires et des financiers qui sont directement concernés. Il y a donc deux visions qui cherchent à cohabiter, mais qui peinent à se comprendre, avec des problématiques au quotidien très différentes. Il existe un conflit de priorités entre ceux qui parlent du décret tertiaire aujourd’hui et ceux qui sont directement impactés.

Beaucoup ont, tout de même, anticipé le sujet et déjà pris les choses en main. Ces propriétaires pourront mettre en place une véritable stratégie planifiée d’ici aux échéances, qui leur permettra de réduire leurs investissements et, surtout, de valoriser leur patrimoine. L’Etat lui-même s’inscrit dans cette démarche puisque de nombreux programmes de rénovation d’écoles sont déjà engagés. Dans le plan France Relance, est aussi annoncée une politique de rénovation des universités.

L’idée est donc de profiter des années à venir pour adopter une approche pragmatique sur les usages, la vie du bâtiment, son historique et mettre en place un plan d’action réaliste, cohérent avec la stratégie immobilière des acteurs, qui soit créateur de valeur à coût marginal. Au demeurant, les économies et les survaleurs réalisées au plus tôt s’intégreront avantageusement dans une approche en coût global.

Il faut donc dépasser le côté anxiogène du chiffre -40 %. Les leviers pour faire de cette contrainte réglementaire une opportunité de valorisation sont nombreux. L’année de référence est un premier levier : elle peut remonter jusqu’à 2010. Et puis, moyennant l’élaboration de dossiers techniques, il est parfois possible de solliciter des modulations dans les objectifs. Ensuite, l’approche globale peut permettre d’envisager des réponses sans forcément restructurer l’immeuble ou effectuer des travaux à tout prix. Beaucoup de solutions peuvent être trouvées dans les modalités d’exploitation multi-technique, sans modifier l’usage du bâtiment, ni son confort, ni son occupation.

Les considérations ne doivent pas être seulement énergétiques. Il faut prendre en compte l’usage du bien et le champ des possibles pour son avenir. L’approche immobilière permet d’envisager des scénarios de repositionnement du bien sur son marché, en alternative au strict binôme maintenance/travaux. Le croisement de la vision immobilière avec une véritable ingénierie permet de maîtriser les risques de toutes natures, qu’ils soient locatifs, environnementaux (polluants), patrimoniaux, techniques et financiers.

Plus encore, cette vision permet d’envisager des opportunités de création de valeur de toutes natures. Chaque contexte est unique. Il faut donc profiter de l’usage actuel (ou référence) pour se demander où est-ce qu’on souhaite amener ce bien à moyen ou long terme, et profiter des éventuels travaux pour y parvenir. La question est de mobiliser les moyens nécessaires à la conformité au décret tertiaire à l’aune de tous les éclairages possibles : marché local, contexte économique, usages, densité d’occupation, risques, stratégie patrimoniale, certifications environnementales…

Le décret est actif depuis mai 2020, mais s’applique au 1er janvier 2021. Il faut donc se mettre en ordre de marche dès maintenant. 2021 va être dédiée à (re)créer le “bâtiment de référence” pour chaque bien, en (re)constituant l’historique. L’objectif est de déposer les factures sur la plateforme officielle OPERAT[1] dès le début d’année. A l’échelle de parcs immobiliers, la stratégie et la planification pour les années à venir doivent s’opérer dès à présent.

L’enjeu suivant sera de pouvoir piloter et suivre cette collecte de données afin d’ajuster les plans d’actions en conséquence.

A l’échéance 2030, le principal enjeu pour les propriétaires sera de ne pas voir leurs biens victimes de décotes pour non-conformité au décret tertiaire. Pour éviter cette situation, il faut dès maintenant se mettre en ordre de marche…

[1] Plateforme de l’Etat, mise à disposition et administrée par l’Ademe.

Valérie Garnier

Directrice de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 25/10/2021

Commerces : un vent plus favorable…

« Après 18 mois d’activité massivement perturbée, les centres commerciaux commencent à entrevoir une normalisation de leur environnement sur fond d’amélioration de la situation sanitaire et économique » souligne Vincent Ravat, directeur général de Mercialys, lors de la publication de l’activité de la foncière à fin septembre.

Et de faire valoir que « la fréquentation des centres commerciaux de Mercialys s’établit, en cumul sur le 3ème trimestre 2021, à 91,7 % de la même période en 2020 et 83,6 % de celle normalisée de 2019 » ; que « la dynamique des loyers facturés à fin septembre est encourageante » ; que « les actions de commercialisation menées depuis le début de l’année permettent d’ores et déjà de constater à fin septembre une nette réduction du taux de vacance financière courante » ou encore que « l’amélioration tendancielle de l’activité économique supporte cette dynamique positive », Mercialys « confirmant, par ailleurs, constater un renouveau d’intérêt pour le développement en France de la part des enseignes »… 

De son côté, Klépierre, « leader européen des centres commerciaux », précise, parmi les principaux faits marquants de son activité au cours des neuf premiers mois de l’année, un « objectif 2021 de cash-flow net courant relevé ». Et ce, grâce à « une bonne réouverture des centres commerciaux ». La foncière met en avant le « fort rebond du chiffre d’affaires des commerçants au troisième trimestre » ou encore une « activité locative soutenue ». Autres facteurs qui expliquent le relèvement des objectifs, « un recouvrement des loyers proche des niveaux d’avant pandémie », une « amélioration du recouvrement des loyers de 2020 et du premier semestre 2021 au-delà des prévisions » ou encore des « revenus locatifs nets des centres commerciaux du 3ème trimestre en hausse de 11,1 % sur un an ».

Ajoutons la récente décision de la Commission Européenne qui, la semaine dernière, a donné son feu vert à la France, qui avait promis de payer les loyers impayés des magasins des centres commerciaux de plus de 20 000 m2. Une enveloppe de 700 millions d’euros est attendue pour payer les loyers, entre février et mai, de plusieurs milliers de magasins… 

Autre information positive à l’heure où l’ISR est devenu incontournable : à l’occasion du Siec (Salon du retail & de l’immobilier commercial) qui s’est tenu les 20 et 21 octobre à la Porte de Versailles, le CNCC (Conseil National des Centres Commerciaux), son organisateur, a présenté les résultats d’une étude réalisée par EY « évaluant l’impact environnemental et sociétal de la vente de produits non-alimentaires selon leurs différents circuits d’achat ». Résultat : « en consommant 10 fois moins d’emballages carton et en ayant un impact positif de 4,2 (pollution des milieux) à 10 fois (utilisation des sols) supérieur s’agissant de la protection de la biodiversité (rejet, occupation des sols…), l’achat en centre commercial se révèle plus vertueux » affirme le CNCC, qui précise que ce constat « s’explique par le fait qu’à la différence du commerce physique, l’achat en ligne implique une plus forte consommation d’emballages (et moins de valorisation des déchets) et de nombreux circuits logistiques »…

Sans compter la montée de Xavier Niel, via des sociétés qu’il contrôle, dans le capital d’Unibail-Rodamco-Westfield, le patron d’Iliad détenant, en effet, désormais, 23,24 % du capital du leader mondial des centres commerciaux. Au-delà du soutien qu’il apporte à la foncière et à la nouvelle stratégie mise en place, on peut aussi voir dans cette opération une certaine confiance dans le secteur. 

Autant d’informations qui ne devraient pas manquer de relancer l’intérêt pour ce créneau de marché particulier et, plus généralement, pour celui des commerces. En tous cas, Pierre Rochard en semble convaincu. « Bien que les montants investis en commerce en France affichent un net recul, notamment pour le secteur des portefeuilles qui signe une baisse de 82 % au 1er semestre 2021, cette tendance reste à nuancer avec une lecture plus fine des différentes problématiques que connait le commerce » fait valoir le directeur associé commerce d’Arthur Loyd Investissement. Ainsi, « le nombre de produits à la vente, tant en unitaire qu’en portefeuille, a nettement diminué depuis janvier. D’une part, il était nécessaire d’assainir les relations entre bailleurs et locataires, de trouver des accords sur les loyers impayés et, ainsi, de pérenniser la valeur des actifs. D’autre part, de nombreux investisseurs ont redoublé de prudence face à l’absence de jurisprudence concernant le jugement de différents litiges entre bailleurs et locataires. Enfin, les décrets d’application quant aux aides gouvernementales ont mis du temps à être publiés. Tous ces éléments ont donc entrainé un décalage des arbitrages plutôt qu’un arrêt, faisant ressortir des chiffres bien moroses au 1er semestre 2021 avec moins d’1 milliard d’euros investis en commerce. Et même si le 3ème trimestre a été plus dynamique, cette classe d’actifs continue de pâtir de la crise du Covid-19 ». Cependant, pour le conseil, « nul doute que 2022 sera plus intense : entre le rattrapage des arbitrages, des valeurs locatives plus en adéquation avec le « business model » des locataires et des taux de rendement bien plus attractifs que pour d’autres classes d’actifs, l’investissement en commerce devrait retrouver des couleurs d’ici peu ! »…

Portrait

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