Jean-Paul Viguier : la Ville du 1/4 d’heure

De nombreuses ville prévoient « un retour à l’état normal », mais à quoi va ressembler cet état normal ? Comment allons-nous aborder le rapport entre la santé et le bien-être dans nos villes ? Quel rôle jouera le télétravail ou la distanciation sociale lorsque la pandémie aura disparu ? A toutes ces questions, Jean-Paul Viguier, architecte DPLG, dont les réalisations ont été nommées à plusieurs reprises aux « Pierres d’Or », apporte des réponses dans ce point de vue dédié au « Jour d’Après »…

Le retour à l’état normal n’est-il pas, finalement, une occasion de revisiter les tendances à l’œuvre avant la pandémie, de les clarifier à la lumière d’un nouveau pragmatisme orienté davantage sur l’obligation de résultat plutôt que celle de moyens ? Cette crise du Covid-19 ayant exacerbé la difficulté que nous avions dans la conception et le réglage permanent d’une urbanisation sollicitée par le désir de vivre en ville d’une part toujours plus grande de la population mondiale (70 % en 2050), il en résulte, dans un premier temps, un accroissement de la densité des villes dont la résolution se heurte à une structure urbaine existante peu préparée à la violence de la demande.
Les habitants des villes en ont éprouvé une profonde frustration, ayant à la fois la sensation de ne plus rien maîtriser et voyant les villes offrir une qualité de vie questionnée ; le réchauffement climatique et les problèmes environnementaux n’ayant fait que rajouter un stress supplémentaire sur un système, à bien des égards, à bout de souffle. Il n’y a donc pas « d’état normal », sinon celui d’une crise durable où les éléments qui constituent la structure urbaine doivent être reconfigurés en permanence, alors que le système qui les relie et leur donne leur cohérence doit être réévalué et adapté continument tout en le laissant en mouvement, car c’est en cela que la ville retrouve ses forces vives, son attirance et le plaisir d’y vivre.
Par exemple, on cessera de considérer que la Ville est constituée de bâtiments séparés ayant chacun une fonction spécifique, autonome conceptuellement comme des bureaux, des logements, des services publics ou privés, des commerces…, pour imaginer une structure urbaine capable de mettre tous ces éléments en relation afin d’établir entre eux des rapports créatifs et des synergies réduisant les impacts environnementaux et animant la vie urbaine : convertibilité de la Ville aux mutations fonctionnelles dans un nouveau rapport espace-temps.
Alors l’architecture devient un art d’assemblage de formes et de fonctions permettant d’atteindre un état d’intensité urbaine où la vie devient plus facile, où de nouvelles proximités dans les services nécessaires à la vie courante s’établissent. La relation entre le lieu de travail et l’habitation, aujourd’hui soumise à des temps de commutation harassants, change en regard de nouvelles pratiques comme le coworking ou le télétravail démontrant que, comme pour les déplacements urbains où tout un ensemble de moyens est désormais disponible, le travail selon ce que l’on fait peut s’exercer en différents endroits. Selon cette approche, la ville devient polycentrique, composée de centres à partir d’un tissu urbain existant, souvent situés dans la périphérie ou des parties du centre existant devant être régénérées, chacun retrouvant un lien culturel avec leur territoire et reliés les uns aux autres par un système de transport rapide et confortable.
La crise sanitaire a paradoxalement réclamé plus de proximité et plus d’éloignement : ceux qui doivent affronter de longs et fastidieux trajets en RER seraient soulagés d’être plus près ; ceux qui doivent affronter la promiscuité urbaine, d’être plus loin. Cela signifie qu’il faut non seulement redistribuer les fonctions sur un territoire dorénavant « intensifié », mais aussi concevoir autrement le bâti urbain pour lui donner plus d’espace en lien avec la nature ; Serje Chermayeff et Christopher Alexander avaient déjà, dans leur ouvrage « Community and Privacy »(DoubleDay Ed.), abordé cette question de la dégradation humaine de l’environnement urbain et de la nécessaire refondation de la conception architecturale des villes dans un ouvrage toujours d’actualité.

Il s’agit donc d’un mouvement ne pouvant pas se fonder sur des bases défensives – se protéger des épidémies –, mais sur une véritable ambition de recomposition d’une ville intense et interactive, au tissu urbain intégrant la mixité d’usage à tous les niveaux, redessinée à partir de sa périphérie qui doit cesser d’être un « territoire à aménager par défaut », pour être au contraire le fait régénérateur de la Ville toute entière.

Jean-Paul Viguier, architecte DPLG, MCP UD Harvard
Viguier Architecture-Urbanisme-Paysage

par Thierry Mouthiez

le 28/09/2020

Commerce : lorsque la communication devient stratégique…

« L’impact de la pandémie devrait accélérer la pénétration du commerce de détail en ligne d’un an en moyenne, dopant la demande d’espaces logistiques « prime » sur le continent » relève Savills dans une récente étude sur l’immobilier logistique en Europe.

Le conseil fait ainsi valoir qu’« avant la pandémie, les prévisions indiquaient que l’activité en ligne représenterait, en moyenne, 15,3 % du total des ventes de détail en Europe occidentale d’ici 2022. Toutefois, le Center for Retail Research (CRR) pense, désormais, que ce taux de pénétration sera atteint d’ici 2021, indiquant une accélération d’environ un an de la pénétration du commerce électronique, imputable à la pandémie. Le constat se retrouve en France où l’e-commerce devrait représenter 14,3 % du total des ventes de détail en 2020, contre 10,9 % en 2019, avant de se stabiliser à 13,8 % l’an prochain ». Bref, on peut légitimement en déduire que l’on reste encore loin d’un écroulement du commerce physique.

Une bonne nouvelle dans un contexte où les actifs d’immobilier de commerce n’ont pas, actuellement, la faveur des investisseurs. Les cours des grandes foncières spécialisées cotées en témoignent. Et ce, alors même qu’une autre tendance est à relever comme le souligne Antoine Grignon dans une étude sur les « tendances pour le marché immobilier des commerces. Le directeur du département commerces de Knight Frank souligne, ainsi, que « sur l’ensemble de 2020, seuls 150 000 m2 de centres commerciaux, dont 44 % de créations pures, sont attendus en France, soit une chute de 15 % sur un an et de 58 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Le volume des ouvertures de parcs d’activités commerciales est plus important, avec 235 000 m2 attendus en 2020, dont 79 % de créations pures. Mais la tendance est, là aussi, fortement baissière, avec une chute de 54 % sur un an et de 46 % sur cinq ans, dans un contexte politique de plus en plus favorable à la limitation des créations de nouvelles surfaces commerciales ».

Autant d’évolutions qu’il serait bon que (notamment) les foncières concernées mettent en avant, d’autant plus lorsque, comme l’affirme Laurent Saint Aubin, gérant actions, immobilier Europe chez Sofidy, « les foncières de centres commerciaux ne pourront se réapprécier qu’à la condition que des transactions significatives sur le marché aient lieu et redonnent un peu de crédibilité aux actifs nets réévalués rapportés par les acteurs cotés » (un sujet que nous évoquions dans notre édito du 7 septembre dernier). De ce point de vue, les nouveaux arbitrages annoncés par Unibail-Rodamco-Westfield dans le cadre de son plan « reset » devront, bien entendu, être suivis de prêt.

Encore que l’on s’aperçoit que la politique en matière de communication de ces grandes foncières de commerce, réellement stratégique dans ce contexte de crise, reste particulièrement… discrète.