L’immobilier tertiaire a connu, pré-crise, un contexte favorable à la création de valeur et au renouveau de cette industrie, parfois considérée comme trop traditionnelle. Malgré un temps mort durant la crise, le bureau n’a pas dit son dernier mot, éveillant de nouveau l’intérêt des acteurs de l’immobilier. Le marché peut-il se transformer pour donner un nouveau souffle à l’immobilier de bureaux ?

Une évolution au service du collaborateur

Le bureau, tel qu’il existe aujourd’hui, est la résultante d’une série d’évolutions. Parfois sociétales, environnementales, économiques ou RH, les causes n’ont cessé de challenger ce qui autrefois n’était qu’un ensemble de cubicules. L’avènement de la Qualité de Vie au Travail (QVT), récemment rebaptisée Qualité de Vie et des Conditions de Travail (QVCT), a été la source d’un bouleversement profond qui a secoué l’immobilier tertiaire. Certaines entreprises innovantes ont constaté que les immeubles de bureaux n’étaient pas adaptés aux usages qu’en faisaient les collaborateurs. Résultat ? Une évolution massive du bureau traditionnel, améliorant au passage la marque employeur de ces entreprises et la performance de leurs collaborateurs. Malgré ces évolutions et la mode des « new ways of working » (nouvelles façons de travailler), l’espace de travail est encore trop centré sur l’entreprise plutôt que sur l’individu, qui créé toute la valeur. Chaque collaborateur doit faire un effort considérable afin de trouver son individualité dans l’environnement de travail. Il existe pourtant une volonté forte de créer une bijection entre les bureaux et les collaborateurs. La programmation des espaces de travail gagne alors du terrain. Elle permet de penser chaque zone dans l’optique de répondre aux attentes des différents métiers de l’entreprise, à son ADN et aux besoins des différents profils de ses collaborateurs. Le but étant que le collaborateur se rende sur son lieu de travail avec un besoin et y trouve un espace qui saura y répondre. Il vit son individualité dans un lieu collectif qui lui apporte des conditions optimales de qualité de vie au travail. Malgré cette volonté marquée, les espaces de travail n’ont pas encore atteint un taux de remplissage, de fonctionnement et de satisfaction optimal. Une chose est sure, l’entreprise évolue continuellement et ses bureaux aussi ! Après avoir connu un plateau, l’immobilier tertiaire s’est retrouvé de nouveau sur le devant de la scène dès le début de la pandémie. Avec la mise en place du télétravail et la volonté d’inscrire cette pratique dans le quotidien des entreprises post-crise, beaucoup se sont demandé si la fin du bureau avait sonné. L’environnement de travail a pourtant gardé tout son sens et les entreprises investissent plus que jamais pour en faire un levier de croissance.

Vers le modèle du bureau parfait ?

Qu’attendent réellement les entreprises de leurs espaces de travail ? Un espace adapté à tous les individus, à leurs métiers, mélangeant une multitude d’usages essentiels à leur productivité. Un espace qui transpire sa culture d’entreprise. Un espace qui facilite tant le management des équipes que la création de lien entre les collaborateurs. Un espace en accord avec ses engagements RSE, de la structure du bâtiment à son fonctionnement et son utilisation au quotidien. Plus encore, un espace de travail qui va au-delà de ce que les entreprises sont en mesure d’imaginer en 2022. En somme, un espace de travail optimisé et peu coûteux en exploitation. Impossible ? Pas tout à fait. Aujourd’hui, si nous simplifions le schéma, le point de départ d’un projet tertiaire est le bâtiment. Il est mis sur le marché et confié à un « broker » qui le présentera à ses clients. Le client fait son choix parmi l’existant et va adapter l’immeuble choisi en fonction de ses besoins. Il est donc contraint par un immeuble qui a été pensé à une autre époque, en décalage avec la réalité actuelle car les délais de conception et de réalisation durent plusieurs années. La tendance de demain est tout autre. Lors de la construction de l’immeuble, un nouvel acteur, qui aura un rôle de conseil, va intervenir afin d’intégrer du « storytelling », des usages et une technique structurelle qui permettra de penser l’immeuble de sorte à ce qu’il soit au plus près des besoins des futurs clients. Avec ce nouveau modèle, les futurs preneurs à bail ne choisissent plus parmi un échantillon d’immeubles existants pensés dans une logique finale d’exploitation, mais parmi des immeubles offrant une réelle expérience et une qualité d’usage poussée. À noter que le seul moyen actuel pour obtenir un immeuble pensé parfaitement pour son besoin reste la Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) qui nécessite un cahier des charges avec un acteur de conseil dans le but de créer la perle rare. Le modèle à 100 % parfait n’existe donc pas, mais les exigences des clients imposent l’intervention de ce nouvel acteur de conseil expérimenté permettant d’aborder dès la conception l’ensemble des attentes acoustiques, fonctionnelles, environnementales, digitales, d’exploitation et d’efficacité surfacique. Les utilisateurs savent dorénavant de quoi ils ont besoin et sont en demande d’un conseil pragmatique et efficace pour construire de réelles solutions. La clé de ce nouveau modèle est le développement sur le marché de ces nouveaux acteurs de conseil hybride : entre l’architecte, l’AMO, l’aménageur, le coach et le financier. Ces acteurs atypiques seront ceux qui imagineront et piloteront les immeubles des dix prochaines années. L’heure est au renversement du prisme actuel, en partant du besoin du client final pour propulser l’immobilier tertiaire vers de nouveaux sommets.

Par Julien Saillard, co-fondateur de uzfull

Julien Saillard (uzfull) : l'âge d'or de l'immobilier de bureaux est-il encore à venir ?