Chargement

fredday : bool(true)
retour Accueil > Logement > Points de vue > Norbert Fanchon (Groupe Gambetta) :...

Norbert Fanchon (Groupe Gambetta) : « transformation des bureaux en logements, le fond du problème est ailleurs »…

Points de vueLogement

le 23 Mar 2021

Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition Ecologique, chargée du Logement a, le 8 février dernier, confirmé vouloir accélérer le mouvement de la transformation de bureaux en logements. Sur ce sujet, Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta, donne son point de vue…

Pénurie de l’offre, quand tu nous tiens. À chaque état des lieux, les mêmes conclusions. Invariablement. La France manque de logements neufs. Et l’horizon peine à s’éclaircir. Les derniers chiffres de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) en attestent : ils font état d’un recul de 22,3 % de la production de logements neufs en 2020, ainsi que d’une baisse simultanée des mises en chantier (- 8 %) et des autorisations d’urbanisme (- 15 %).

Qu’on se le dise : il ne s’agit pas des premières conséquences de la crise sanitaire. Non, le mal est plus profond, bien ancré, chevillé au corps d’un secteur sclérosé. Les verrous sont connus : ici les pesanteurs administratives, là les recours multiples et variés, sans oublier la suppression de la taxe d’habitation – elle n’incite pas les maires à construire – ou encore les plans locaux d’urbanisme qui ont été conçus pour être limitatifs et contraignants. Respecter ces règles aurait pour effet immédiat d’extirper la construction résidentielle privée et sociale de cette sinistrose ambiante. Mieux, de lui redonner des couleurs. C’est une certitude. Seulement, aujourd’hui, tout juste préfère-t-on agir à la marge, quitte à s’éloigner du fond du problème.

Les bureaux vacants offrant un réel potentiel de transformation sont rares…

Pour certains, donc, la transformation de bureaux vacants en logements serait donc LA solution à tous les maux. À tout le moins un modèle a décuplé au plus vite. Et partout. Afin de soutenir une offre suffisante, de limiter l’étalement urbain, de prévenir la crise climatique et de préparer la résilience des villes, Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition Ecologique, chargée du Logement, qui, le 8 février dernier, a confirmé vouloir accélérer le mouvement. Bref, changer d’échelle. Le lendemain, un nouvel appel à projets urbains innovants dédié spécifiquement au changement de destination de six immeubles dits de bureaux était lancé par la Ville de Paris. À l’instar de la nouvelle solution d’épargne créée un mois plus tôt dans le but de reconditionner 180 000 m² de locaux tertiaires vacants et, ainsi, de créer 4 000 logements. Objectifs affirmés ? Loger les Français, bien sûr, mais également venir en aide aux investisseurs en immobilier de bureaux, dont l’offre est aujourd’hui pléthorique.

Saluons ces initiatives. Vraiment. Mais ne nous y trompons pas. Imaginer que l’éclaircie viendra de ces seules métamorphoses, concentrées sur une poignée de métropoles, relève du fantasme. Et pour cause : les biens vacants offrant un réel potentiel de transformation sont rares – 20 % tout au plus selon CBRE France -, à l’inverse des contraintes et des incohérences que ces mutations soulèvent.

La trame de la plupart des actifs de bureaux, qui laissent la part belle aux baies vitrées – impossibles à reconfigurer -, aux pièces aveugles (blocs sanitaires, locaux informatiques, archives…) et aux grandes largeurs – à mille lieues des logements actuels -, est ainsi faite. Répondre aux attentes nouvelles des futurs propriétaires et autres locataires, désormais désireux d’espace extérieur privatif et de luminosité, reviendrait à ne conserver que la structure béton de l’ensemble. Permettons-nous de douter de la pertinence écologique de cette transformation, plus que de sa rentabilité d’ailleurs, même si les enjeux économiques occuperont toujours une place centrale sur l’échiquier.

Pas mission impossible à Paris…

À Paris, où naissent les idées, celles qui n’ont de cesse d’alimenter les débats et parfois de nous éloigner de l’essentiel, les immeubles de style haussmannien ont, pour certains, déjà changé de destination voilà plusieurs années. Un bis repetita inversé ne relève pas de la mission impossible ; les travaux les plus délicats d’architecture, d’aménagement et de transformation ont déjà été menés dans un souci de réversibilité et dans le respect de cette fameuse trame. De quoi séduire les investisseurs institutionnels en quête d’une rentabilité supérieure ? Là encore, le doute subsiste. Jadis refroidis par les droits du locataire, seront-ils tentés de faire machine arrière alors que ces mêmes droits ont été renforcés depuis ?

Paris restera Paris, serait-on tenté d’écrire. Mais, ailleurs ? Oui, ailleurs, dans d’autres grandes métropoles ou dans les villes moyennes ? Ailleurs, dans les périphéries urbaines où se situe une grande majorité des bureaux vacants de façon durable, car obsolètes – tant en termes de performances environnementales que d’aménagement – et difficilement réversibles ? Ici, le doute n’est plus permis. Quitte à se répéter : miser, par anticipation, sur une diminution des valeurs vénales des bureaux tombe sous le sens ; tabler, en parallèle, sur une plus-value après transformation en logements est plus aléatoire, qui plus est dans des quartiers d’affaires initialement conçus pour accueillir des salariés, et non des habitants. Il n’est alors plus question de rentabilité, mais d’acceptabilité.

La ministre voit dans l’éventuelle transformation de ces actifs une piste pour loger les ménages en quantité et lutter contre l’artificialisation des sols. Reste à savoir si la majorité des familles, aujourd’hui séduites à l’idée de vivre dans une maison – ici, les effets immédiats de la Covid-19 -, partagera cet engouement et reportera ses ambitions sur un immeuble de bureau réformé, dans un quartier froid et impersonnel. Croire au 100 % logement dans ces mêmes quartiers, qu’il faut obligatoirement métamorphosés, est une vue de l’esprit. L’équilibre entre bureaux, logements, écoles, commerces et équipements, symbole de la mixité, se doit d’être respecté.

Résumons : si la pandémie pourrait avoir modifié les aspirations des Français en terme de logements, elle a surtout mis en exergue un parc de bureaux périmés et hors marché, désormais disproportionné, sous l’effet de la démocratisation du télétravail. Les experts s’accordent même sur une réduction d’au moins 25 % des besoins des entreprises en surface de bureaux grâce au télétravail. D’où cet engouement récent pour leur transformation en logements et ces effets d’annonce, qui parfois laissent songeurs. Ainsi, le 8 février, la ministre déléguée au Logement a présenté une nouvelle feuille de route. Et évoquer la mise en place de mesures pour améliorer le modèle économique de cette transformation et faciliter les opérations. Des droits supplémentaires, en quelque sorte. Soit.

Notre pays reste traumatisé à l’idée de construire des tours…

Prenons pour exemple la surélévation. Affirmer qu’il est aujourd’hui difficile – voire impossible – d’obtenir l’autorisation de surélever des immeubles d’habitation, la faute à de trop nombreux recours et un manque de simplification des procédures est un euphémisme. Pour les constructions neuves, il est même difficile de faire appliquer les hauteurs maximums prévues dans les PLU tant les populations et les élus sont frileux sur le sujet. Notre pays reste traumatisé à l’idée de construire des tours, l’urbanisme des villes nouvelles des années 1970 a laissé des traces, alors que la hauteur est une solution pour faire du beau. Alors pourquoi ce parcours du combattant devrait être facilité dans le cadre d’une transformation de bureaux en logements. Ce qui n’est pas sans danger ni sans incompréhension.

Le risque premier ? Que des actifs déjà hauts basculent dans la catégorie IGH. Or, qui dit IGH, dit obligations de services associés, de maintenance et de sécurité exorbitantes, et donc de charges multipliées. Que les fondations des immeubles soient inadaptées à l’alourdissement induit par l’adjonction d’un ou deux étages. L’analyse des capacités réelles des bâtis concernés doit avoir plus de valeur que les théories et les discours d’intentions réunis.

Quitte à se répéter : les initiatives ont le mérite d’exister. Seulement, la réalité administrative actuelle est telle que le scepticisme s’invite dans les réflexions. Difficile, en effet, de croire à une totale fluidité des opérations dans le cadre d’un changement d’affectation, alors que le chemin menant à l’obtention d’un simple permis de construire est déjà semé d’embûches. Gare, donc, aux procédures décourageantes et peu adaptées à l’urgence des besoins résidentiels. À moins de créer les conditions juridiques, économiques et sociales pour lever les contraintes techniques et administratives d’une conversion de bureaux en logements. À moins, surtout, de faire sauter les fameux verrous de la construction résidentielle privée et sociale : la priorité des priorités. Notre priorité.

Norbert Fanchon

Président du directoire - Groupe Gambetta

Édito
par Thierry Mouthiez

le 20/09/2021

Bureaux en régions : des signes encourageants…

Les marchés tertiaires régionaux semblent plutôt bien évoluer.

S’agissant du premier d’entre eux, en l’occurrence celui de Lyon, une récente étude signée Brice Robert Arthur Loyd met en avant une demande placée à fin juin de 126 523 m2, en hausse de 34 % par rapport au 1er semestre 2020, cependant « à relativiser puisqu’un mega deal de plus de 28 000 m2, signé par l’EM Lyon, a été comptabilisé à Gerland ». Il n’empêche que le nombre de transactions est également en hausse de 34 % à 246 et que le loyer « prime » atteint 340 euros (HT, HC) du mètre carré, contre 320 euros (HT, HC) du mètre carré au 1er semestre 2020. « Sur le terrain, nous constatons que les entreprises ont le souhait d’aller de l’avant et de concrétiser leur projet immobilier, tout en ayant pleinement conscience qu’elles devront adapter leur consommation de mètres carrés à l’émergence des nouvelles façons de penser le « bureau » : télétravail, « desk sharing »… » souligne Jonathan Garcia. Le consultant associé ajoute : « les mesures d’accompagnement proposées par les bailleurs sont également revues : durée d’engagement adaptée, possibilité de restitution de surface par anticipation, franchise de loyer… Ces mesures adaptées au contexte actuel permettent de maintenir l’équilibre des valeurs »…

Plus généralement, « le marché des bureaux en régions montre des signes encourageants de reprise dans un contexte de crise sanitaire » affirme BNP Paribas Real Estate, faisant valoir un volume de 730 000 m2 placés dans ce créneau du marché tertiaire au cours du 1er semestre, en hausse de 35 % par rapport au 1er semestre de l’année dernière. Un volume qui « est même supérieur au niveau enregistré en 2016, par exemple, et affiche une progression de 6 % en comparaison à la moyenne sur dix ans » précise Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France, en charge du pôle régions.

Pour ce qui concerne les principales tendances de ce marché, « les transactions dans le neuf tirent leur épingle du jeu avec une progression de 45 % », sachant que le seconde main reste majoritaire et représente plus de la moitié des transactions, « avec une croissance de 29 % par rapport au 1er semestre 2020 ». Par ailleurs, « les transactions de grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²) sont de retour sur un marché dominé dernièrement par les petites et moyennes surfaces » précise BNP Paribas Real Estate, soulignant qu’« avec près de 107 000 m² placés, le volume de transactions de grandes surfaces enregistre une hausse significative de 38 % par rapport au 1er semestre 2020 »… Si Lyon reste en tête des marchés tertiaires régionaux, « Lille se positionne en 2ème place avec 80 000 m² placés, soit une légère progression de près de 1 %. Aix/Marseille monte sur la troisième marche du podium avec un volume de transactions qui progresse de 10 %. De son côté, Nantes totalise près de 67 000 m² placés, soit une hausse significative de 74 %. Montpellier crée la surprise avec un volume de transactions presque trois fois plus élevé que l’an dernier passant devant Bordeaux (+32 %) et Toulouse (+46 %) ».

Quant aux perspectives, « pour la fin de l’année 2021, nous sommes plutôt confiants » affirme Jean-Laurent de La Prade. « D’une part, les indicateurs macro économiques en régions sont très bien orientés et surperforment l’Ile-de-France, notamment sur l’Arc Atlantique, la région Rhône-Alpes et le bassin méditerranéen. D’autre part, la demande exprimée auprès de nos équipes a augmenté de 22 % en volume et de 43 % en nombre par rapport au 1er semestre 2020. Enfin, les régions représentent une vraie alternative pour les salariés qui privilégient de plus en plus un bon équilibre entre la vie personnelle et la vie professionnelle et pour les entreprises qui y trouvent des loyers plus attractifs ». Au final, « nous anticipons un atterrissage autour de 1,55 million de mètres carrés d’ici fin 2021, soit légèrement en-dessous de la moyenne des cinq dernières années qui s’élève à 1,65 million de mètres carrés »…

Portrait

Chargement

Page 0 /

Vis à vis

Zoom 1

Vous devez être connecté pour télécharger le magazine