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Norbert Fanchon (Groupe Gambetta) : « transformation des bureaux en logements, le fond du problème est ailleurs »…

Points de vueLogement

le 23 Mar 2021

Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition Ecologique, chargée du Logement a, le 8 février dernier, confirmé vouloir accélérer le mouvement de la transformation de bureaux en logements. Sur ce sujet, Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta, donne son point de vue…

Pénurie de l’offre, quand tu nous tiens. À chaque état des lieux, les mêmes conclusions. Invariablement. La France manque de logements neufs. Et l’horizon peine à s’éclaircir. Les derniers chiffres de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) en attestent : ils font état d’un recul de 22,3 % de la production de logements neufs en 2020, ainsi que d’une baisse simultanée des mises en chantier (- 8 %) et des autorisations d’urbanisme (- 15 %).

Qu’on se le dise : il ne s’agit pas des premières conséquences de la crise sanitaire. Non, le mal est plus profond, bien ancré, chevillé au corps d’un secteur sclérosé. Les verrous sont connus : ici les pesanteurs administratives, là les recours multiples et variés, sans oublier la suppression de la taxe d’habitation – elle n’incite pas les maires à construire – ou encore les plans locaux d’urbanisme qui ont été conçus pour être limitatifs et contraignants. Respecter ces règles aurait pour effet immédiat d’extirper la construction résidentielle privée et sociale de cette sinistrose ambiante. Mieux, de lui redonner des couleurs. C’est une certitude. Seulement, aujourd’hui, tout juste préfère-t-on agir à la marge, quitte à s’éloigner du fond du problème.

Les bureaux vacants offrant un réel potentiel de transformation sont rares…

Pour certains, donc, la transformation de bureaux vacants en logements serait donc LA solution à tous les maux. À tout le moins un modèle a décuplé au plus vite. Et partout. Afin de soutenir une offre suffisante, de limiter l’étalement urbain, de prévenir la crise climatique et de préparer la résilience des villes, Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition Ecologique, chargée du Logement, qui, le 8 février dernier, a confirmé vouloir accélérer le mouvement. Bref, changer d’échelle. Le lendemain, un nouvel appel à projets urbains innovants dédié spécifiquement au changement de destination de six immeubles dits de bureaux était lancé par la Ville de Paris. À l’instar de la nouvelle solution d’épargne créée un mois plus tôt dans le but de reconditionner 180 000 m² de locaux tertiaires vacants et, ainsi, de créer 4 000 logements. Objectifs affirmés ? Loger les Français, bien sûr, mais également venir en aide aux investisseurs en immobilier de bureaux, dont l’offre est aujourd’hui pléthorique.

Saluons ces initiatives. Vraiment. Mais ne nous y trompons pas. Imaginer que l’éclaircie viendra de ces seules métamorphoses, concentrées sur une poignée de métropoles, relève du fantasme. Et pour cause : les biens vacants offrant un réel potentiel de transformation sont rares – 20 % tout au plus selon CBRE France -, à l’inverse des contraintes et des incohérences que ces mutations soulèvent.

La trame de la plupart des actifs de bureaux, qui laissent la part belle aux baies vitrées – impossibles à reconfigurer -, aux pièces aveugles (blocs sanitaires, locaux informatiques, archives…) et aux grandes largeurs – à mille lieues des logements actuels -, est ainsi faite. Répondre aux attentes nouvelles des futurs propriétaires et autres locataires, désormais désireux d’espace extérieur privatif et de luminosité, reviendrait à ne conserver que la structure béton de l’ensemble. Permettons-nous de douter de la pertinence écologique de cette transformation, plus que de sa rentabilité d’ailleurs, même si les enjeux économiques occuperont toujours une place centrale sur l’échiquier.

Pas mission impossible à Paris…

À Paris, où naissent les idées, celles qui n’ont de cesse d’alimenter les débats et parfois de nous éloigner de l’essentiel, les immeubles de style haussmannien ont, pour certains, déjà changé de destination voilà plusieurs années. Un bis repetita inversé ne relève pas de la mission impossible ; les travaux les plus délicats d’architecture, d’aménagement et de transformation ont déjà été menés dans un souci de réversibilité et dans le respect de cette fameuse trame. De quoi séduire les investisseurs institutionnels en quête d’une rentabilité supérieure ? Là encore, le doute subsiste. Jadis refroidis par les droits du locataire, seront-ils tentés de faire machine arrière alors que ces mêmes droits ont été renforcés depuis ?

Paris restera Paris, serait-on tenté d’écrire. Mais, ailleurs ? Oui, ailleurs, dans d’autres grandes métropoles ou dans les villes moyennes ? Ailleurs, dans les périphéries urbaines où se situe une grande majorité des bureaux vacants de façon durable, car obsolètes – tant en termes de performances environnementales que d’aménagement – et difficilement réversibles ? Ici, le doute n’est plus permis. Quitte à se répéter : miser, par anticipation, sur une diminution des valeurs vénales des bureaux tombe sous le sens ; tabler, en parallèle, sur une plus-value après transformation en logements est plus aléatoire, qui plus est dans des quartiers d’affaires initialement conçus pour accueillir des salariés, et non des habitants. Il n’est alors plus question de rentabilité, mais d’acceptabilité.

La ministre voit dans l’éventuelle transformation de ces actifs une piste pour loger les ménages en quantité et lutter contre l’artificialisation des sols. Reste à savoir si la majorité des familles, aujourd’hui séduites à l’idée de vivre dans une maison – ici, les effets immédiats de la Covid-19 -, partagera cet engouement et reportera ses ambitions sur un immeuble de bureau réformé, dans un quartier froid et impersonnel. Croire au 100 % logement dans ces mêmes quartiers, qu’il faut obligatoirement métamorphosés, est une vue de l’esprit. L’équilibre entre bureaux, logements, écoles, commerces et équipements, symbole de la mixité, se doit d’être respecté.

Résumons : si la pandémie pourrait avoir modifié les aspirations des Français en terme de logements, elle a surtout mis en exergue un parc de bureaux périmés et hors marché, désormais disproportionné, sous l’effet de la démocratisation du télétravail. Les experts s’accordent même sur une réduction d’au moins 25 % des besoins des entreprises en surface de bureaux grâce au télétravail. D’où cet engouement récent pour leur transformation en logements et ces effets d’annonce, qui parfois laissent songeurs. Ainsi, le 8 février, la ministre déléguée au Logement a présenté une nouvelle feuille de route. Et évoquer la mise en place de mesures pour améliorer le modèle économique de cette transformation et faciliter les opérations. Des droits supplémentaires, en quelque sorte. Soit.

Notre pays reste traumatisé à l’idée de construire des tours…

Prenons pour exemple la surélévation. Affirmer qu’il est aujourd’hui difficile – voire impossible – d’obtenir l’autorisation de surélever des immeubles d’habitation, la faute à de trop nombreux recours et un manque de simplification des procédures est un euphémisme. Pour les constructions neuves, il est même difficile de faire appliquer les hauteurs maximums prévues dans les PLU tant les populations et les élus sont frileux sur le sujet. Notre pays reste traumatisé à l’idée de construire des tours, l’urbanisme des villes nouvelles des années 1970 a laissé des traces, alors que la hauteur est une solution pour faire du beau. Alors pourquoi ce parcours du combattant devrait être facilité dans le cadre d’une transformation de bureaux en logements. Ce qui n’est pas sans danger ni sans incompréhension.

Le risque premier ? Que des actifs déjà hauts basculent dans la catégorie IGH. Or, qui dit IGH, dit obligations de services associés, de maintenance et de sécurité exorbitantes, et donc de charges multipliées. Que les fondations des immeubles soient inadaptées à l’alourdissement induit par l’adjonction d’un ou deux étages. L’analyse des capacités réelles des bâtis concernés doit avoir plus de valeur que les théories et les discours d’intentions réunis.

Quitte à se répéter : les initiatives ont le mérite d’exister. Seulement, la réalité administrative actuelle est telle que le scepticisme s’invite dans les réflexions. Difficile, en effet, de croire à une totale fluidité des opérations dans le cadre d’un changement d’affectation, alors que le chemin menant à l’obtention d’un simple permis de construire est déjà semé d’embûches. Gare, donc, aux procédures décourageantes et peu adaptées à l’urgence des besoins résidentiels. À moins de créer les conditions juridiques, économiques et sociales pour lever les contraintes techniques et administratives d’une conversion de bureaux en logements. À moins, surtout, de faire sauter les fameux verrous de la construction résidentielle privée et sociale : la priorité des priorités. Notre priorité.

Norbert Fanchon

Président du directoire - Groupe Gambetta

Édito
par Thierry Mouthiez

le 13/04/2021

Investissement : devrait mieux faire !

Si un consensus se dégage parmi les principaux conseils de la place pour souligner la meilleure orientation du marché tertiaire locatif francilien, côté investissement, les spécialistes s’attendent surtout à une reprise au cours des prochains mois…

Ainsi, « après une année 2020 particulière, les volumes investis en immobilier d’entreprise en France démarrent l’année avec un volume de 4,9 milliards d’euros au 1er trimestre » fait valoir Olivier Ambrosiali. Une « contre-performance » (-39 % sur  un an) que la société de conseil tient « à nuancer avec le caractère exceptionnel du volume enregistré l’année dernière à la même période (8 milliards d’euros) » et qui « reste en phase avec la moyenne des dix dernières années ». Tout en soulignant que « les taux de rendement « prime » ont peu évolué durant les trois premiers mois de l’année, se situant respectivement à 3,80 % pour la logistique, 3,15 % pour le commerce et 2,70 % pour le bureau ». Surtout, le directeur général adjoint, en charge du pôle vente et investissement considère qu’« au cours des prochaines semaines, les taux obligataires particulièrement bas et le fort rattrapage des dernières semaines sur le marché des actions participeront à renforcer l’attractivité du couple rendement/risque immobilier. Une confirmation du rebond sur les marchés locatifs devrait compléter le tableau afin de permettre une bonne activité du marché de l’investissement au cours des prochains trimestres »…

« Le marché de l’investissement affiche un volume comparable à la moyenne des cinq dernières années » met en avant CBRE, la société de conseil précisant, elle aussi, que « depuis janvier 2021, près de 5 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise banalisé en France (bureaux, commerce, industriel et logistique), soit une baisse de 39 % par rapport au 1er trimestre 2020 ». Et Nicolas Verdillon de mettre en avant que « malgré la crise sanitaire, un marché locatif en retrait et des stratégies de diversification, les bureaux ont été la classe d’actifs qui a tiré les volumes » (2,2 milliards d’euros en une dizaine d’opérations). Cependant, l’ »executive director investment properties » estime que « depuis novembre dernier, l’ensemble des mesures de restriction pour palier la situation sanitaire vont évidemment retarder la reprise d’une meilleure fluidité du marché de l’investissement. Même s’il commence à se détendre un peu dans son offre, le marché reste extrêmement étroit. Les produits dits en localisation « prime » resteront une cible privilégiée des investisseurs. Les actifs mal situés dits « à risque » seront encore plus impactés en raison des craintes sur la pérennité des revenus locatifs et des financements aux conditions très resserrées ».

JLL parle, de son côté, de la « bonne tenue du marché de l’investissement francilien », avec 3,2 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise. Un résultat « certes en recul de 38 % par rapport à l’exceptionnel 1er trimestre 2020 », mais qui « est en accord avec la moyenne des cinq dernières années et supérieur de 20 % à la moyenne décennale ». A propos de l’offre, JLL souligne « un nombre de transactions faible, avec seulement 43 opérations, soit moitié moins qu’au 1er trimestre 2020 ». Une baisse « attendue au regard du nombre limité de nouveaux marketings fructueux au cours des derniers mois de 2020. En effet, certains actifs mis sur le marché ont finalement été retirés faute d’offres à la hauteur des attentes des vendeurs, phénomène qui n’est pas inhabituel dans un contexte de faible visibilité »… Surtout, Stephan von Barczy affirme qu’« après un début d’année assez calme, nous avons observé une reprise très nette de l’activité au début du mois de mars et ce, malgré la dégradation de la situation sanitaire. Les vendeurs nous sollicitent sur la mise en vente de toutes typologies d’actifs dans des localisations variées. Ces opérations alimenteront le marché en nouvelles opportunités dans les mois à venir et pourront satisfaire tous les profils d’investisseurs. Ainsi, si le deuxième trimestre s’annonce plutôt calme, nous anticipons une reprise marquée de l’activité au second semestre, qui devrait permettre d’atteindre un volume d’investissement relativement similaire à celui enregistré en 2020 »…

Bref, un marché qui devrait mieux faire…

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