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Investissement en commerce : « un début d’année dans la moyenne » selon JLL

ActualitésCommerces

le 04 Mai 2020

Après une activité dynamique en 2019, l’investissement dans les commerces en France s’est ralenti au 1er trimestre 2020 avec près de 668 millions d’euros échangés, un volume conforme à la moyenne de long terme (690 millions d’euros). Jérémy Rasoli, responsable du pôle investissement commerce chez JLL, se veut plutôt rassurant.

Le marché de l’investissement en commerce affiche un repli sur un an, en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19, mais également d’un manque de grandes transactions : en effet, une seule transaction supérieure ou égale à 100 millions d’euros a été enregistrée au cours des trois premiers mois de 2020, alors que ce segment de marché avait été extrêmement dynamique au 1er trimestre 2019 (trois transactions totalisant plus de 790 millions d’euros investis). Le segment des transactions intermédiaires – entre 30 et 100 millions d’euros – affiche, quant à lui, une bonne santé avec 277 millions d’euros d’investissements, un volume en hausse de 41 % d’une année sur l’autre. Les petites transactions (inférieures à 30 millions d’euros) totalisent, quant à elles, 166 millions d’euros (contre 189 millions d’euros en 2019).

« Les grands investisseurs institutionnels généralistes – banques, compagnies d’assurances notamment – ont de l’argent disponible et restent dans une situation d’activité relative, à minima de veille stratégique pour pouvoir être opérationnels post confinement, là où d’autres adoptent une position plus attentiste » commente Jérémy Rasoli. S’il est impossible, pour l’heure, de prévoir les volumes d’investissement sur l’ensemble de l’année 2020, il faut souligner que d’importantes transactions actuellement en cours de négociation devraient venir alimenter le marché dans les mois à venir. « Les investisseurs sous exclusivité ou sous promesse continuent de travailler même si les durées de promesses ou d’exclusivité ont tendance à s’étendre. Nous n’avons pas non plus enregistré de repricing autres que purement contextuels » précise Jérémy Rasoli.

A l’origine de plus de neuf transactions sur dix, soit près de 80 % des volumes enregistrés sur le marché des commerces, les Français ont dominé le marché au 1er trimestre, une tendance qui devrait perdurer dans les trimestres à venir, « avec des investisseurs domestiques toujours actifs et/ou en veille stratégique, favorisés par une activité de financement certes ralentie, mais maintenue » souligne Jérémy Rasoli. Les investisseurs étrangers devraient, en revanche, être moins actifs en 2020, se concentrant sur leurs marchés domestiques.

Les commerces de périphérie ont concentré l’essentiel des engagements au 1er trimestre, avec 393 millions d’euros investis, soit 60 % du marché. Après une année 2019 marquée par des résultats exceptionnels, les commerces de pieds d’immeubles entament, quant à eux, l’année 2020 plus timidement avec 187 millions d’euros, soit 28 % du marché dans son ensemble. Enfin, les centres commerciaux clôturent le podium avec une part de marché de l’ordre de 13 %, totalisant un volume de près de 90 millions d’euros ; une place qui pourrait, cependant, être bouleversée dans les mois à venir par la potentielle comptabilisation de plus de 3 milliards d’euros (deux transactions) d’investissements dans cette classe d’actif.

Enfin, si nous n’écartons pas une évolution des taux dans les temps à venir, ces derniers sont restés stables pour les actifs commerciaux au 1er trimestre, toutes typologies confondues : à 2,75 % pour les pieds d’immeubles, 4,75 % pour les centres commerciaux et, enfin, à 5 % pour les retail parks. « Les taux devraient rester stables pour les actifs « prime », vers lesquels les investisseurs se tourneront en priorité dans la logique du « flight to quality » en période de crise, d’autant plus que le marché français est sous-offreur en produits « prime » de qualité et, par conséquent, une baisse même de la demande sur ces produits ne devrait pas être suffisante pour impacter durablement les prix » indique le responsable du pôle investissement commerce chez JLL. Et de conclure : « qui plus est, contrairement à d’autres classes d’actifs, une correction des taux a, d’ores et déjà, été enclenchée en commerce durant les deux années passées. Pour les actifs plus risqués, un rééchelonnement de la prime de risque pourrait se manifester avec une décompression des taux dans les prochains mois »…

Valérie Garnier

Directrice de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/09/2020

Complexe !

Pour l’instant, le bureau reste (avec la logistique et, de plus en plus, l’habitation, qui redore son blason auprès des institutionnels) la classe d’actifs immobiliers lorgnée par les professionnels. Il n’empêche que la prudence demeure, néanmoins, de mise.

« Dans la situation actuelle, nous craignons une vague dont on ne connaît ni la date d’arrivée ni la violence. S’agira-t-il d’une grande marée ou plus ?… » : c’est l’image employée par Stéphane Guyot-Sionnest pour illustrer ses inquiétudes, comme celle de nombre d’autres conseils, quant à la santé des entreprises et ses conséquences inéluctables en matière de demande placée de bureaux. Le co-président de Catella fait valoir que « si la crise de 2007/2008 avait un caractère essentiellement financier, la raisonnance économique de la crise sanitaire actuelle est beaucoup plus forte ». Non seulement certaines entreprises devraient être contraintes de réduire la voilure en matière d’occupation de bureaux, mais, plus généralement, la crise sanitaire et les multiples incertitudes qui l’accompagnent constituent autant de facteurs d’immobilisme. « Un contexte qui amène plutôt à anticiper une nouvelle hiérarchisation des valeurs locatives » souligne Stéphane Guyot-Sionnest. D’ailleurs, dans une récente étude sur le marché locatif francilien, Savills estime que « l’évolution des loyers est amenée à évoluer à terme. Dans les prochains mois, il est probable d’assister à une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives. D’une part, parce que la demande devrait continuer de baisser à l’échelle régionale ; d’autre part, parce qu’avec les livraisons attendues en cours d’année, la remontée de la vacance devrait se poursuivre ». Et la société de conseil de faire également un parallèle avec la précédente crise : « cette accalmie est, toutefois, susceptible de ne se concrétiser qu’à partir du troisième trimestre 2020. Pourrait alors se mettre en oeuvre un mécanisme correctif proche, par son ampleur, de celui qui avait prévalu suite à la crise financière de 2007/2008 (avec une baisse de l’ordre de 15 % du loyer « prime ») »…

Et Stéphane Guyot-Sionnest de conclure que « les experts devront prendre en compte, en fin d’année, la situation de chacun des locataires, ainsi que l’évolution des valeurs locatives. Avec leurs conséquences, par exemple, sur les LTV »… Ce qui amène le co-président de Catella à parler d’un « contexte nettement plus complexe en matière d’anticipation », dans lequel « l’expérience et le travail feront la différence »…

Portrait

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