Le marché de l’investissement en commerce affiche un repli sur un an, en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19, mais également d’un manque de grandes transactions : en effet, une seule transaction supérieure ou égale à 100 millions d’euros a été enregistrée au cours des trois premiers mois de 2020, alors que ce segment de marché avait été extrêmement dynamique au 1er trimestre 2019 (trois transactions totalisant plus de 790 millions d’euros investis). Le segment des transactions intermédiaires – entre 30 et 100 millions d’euros – affiche, quant à lui, une bonne santé avec 277 millions d’euros d’investissements, un volume en hausse de 41 % d’une année sur l’autre. Les petites transactions (inférieures à 30 millions d’euros) totalisent, quant à elles, 166 millions d’euros (contre 189 millions d’euros en 2019).

« Les grands investisseurs institutionnels généralistes – banques, compagnies d’assurances notamment – ont de l’argent disponible et restent dans une situation d’activité relative, à minima de veille stratégique pour pouvoir être opérationnels post confinement, là où d’autres adoptent une position plus attentiste » commente Jérémy Rasoli. S’il est impossible, pour l’heure, de prévoir les volumes d’investissement sur l’ensemble de l’année 2020, il faut souligner que d’importantes transactions actuellement en cours de négociation devraient venir alimenter le marché dans les mois à venir. « Les investisseurs sous exclusivité ou sous promesse continuent de travailler même si les durées de promesses ou d’exclusivité ont tendance à s’étendre. Nous n’avons pas non plus enregistré de repricing autres que purement contextuels » précise Jérémy Rasoli.

A l’origine de plus de neuf transactions sur dix, soit près de 80 % des volumes enregistrés sur le marché des commerces, les Français ont dominé le marché au 1er trimestre, une tendance qui devrait perdurer dans les trimestres à venir, « avec des investisseurs domestiques toujours actifs et/ou en veille stratégique, favorisés par une activité de financement certes ralentie, mais maintenue » souligne Jérémy Rasoli. Les investisseurs étrangers devraient, en revanche, être moins actifs en 2020, se concentrant sur leurs marchés domestiques.

Les commerces de périphérie ont concentré l’essentiel des engagements au 1er trimestre, avec 393 millions d’euros investis, soit 60 % du marché. Après une année 2019 marquée par des résultats exceptionnels, les commerces de pieds d’immeubles entament, quant à eux, l’année 2020 plus timidement avec 187 millions d’euros, soit 28 % du marché dans son ensemble. Enfin, les centres commerciaux clôturent le podium avec une part de marché de l’ordre de 13 %, totalisant un volume de près de 90 millions d’euros ; une place qui pourrait, cependant, être bouleversée dans les mois à venir par la potentielle comptabilisation de plus de 3 milliards d’euros (deux transactions) d’investissements dans cette classe d’actif.

Enfin, si nous n’écartons pas une évolution des taux dans les temps à venir, ces derniers sont restés stables pour les actifs commerciaux au 1er trimestre, toutes typologies confondues : à 2,75 % pour les pieds d’immeubles, 4,75 % pour les centres commerciaux et, enfin, à 5 % pour les retail parks. « Les taux devraient rester stables pour les actifs « prime », vers lesquels les investisseurs se tourneront en priorité dans la logique du « flight to quality » en période de crise, d’autant plus que le marché français est sous-offreur en produits « prime » de qualité et, par conséquent, une baisse même de la demande sur ces produits ne devrait pas être suffisante pour impacter durablement les prix » indique le responsable du pôle investissement commerce chez JLL. Et de conclure : « qui plus est, contrairement à d’autres classes d’actifs, une correction des taux a, d’ores et déjà, été enclenchée en commerce durant les deux années passées. Pour les actifs plus risqués, un rééchelonnement de la prime de risque pourrait se manifester avec une décompression des taux dans les prochains mois »…

Investissement en commerce : "un début d'année dans la moyenne" selon JLL