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Covid-19 : « les résiliations amiables des baux commerciaux doivent être privilégiées, le cas échéant ! »…

ActualitésCommerces

le 21 Avr 2020

Ruben Danan et Kevin Uzan, fondateurs de Commerce Immo, ont co-signé une tribune évoquant le fait que « certains locataires réclament actuellement à leurs bailleurs une résiliation amiable de leur bail commercial 3/6/9. Ces derniers ont-ils intérêt à accepter, alors qu’ils bénéficient d’un contrat long terme et des droits qui y sont attachés ? ». Nous reproduisons ci-dessous leur point de vue.

« Pas facile, actuellement, pour certains commerçants déjà dans la difficulté avant le confinement, d’envisager l’avenir sereinement… Ils savent qu’ils vont, sans doute, devoir stopper leur activité.

Certains préfèrent prendre les devants et « arrêter les frais » pendant qu’il en est encore temps, pour se donner les moyens de réussir un prochain projet. Réaction honorable et, sans doute, responsable dans bien des cas. Leur demande au bailleur est simple : pouvoir résilier le bail, avant terme. De fait, un bail commercial 3/6/9 ne peut être résilié que par période triennale et avec un préavis de 6 mois. Certains commerçants ne veulent (peuvent) pas attendre ce terme.

Agir avant l’orage peut être bénéfique pour les locataires commerçants…

Laisser traîner une situation difficile n’est, de fait, pas toujours la meilleure solution. Pour une affaire qui finit par repartir, beaucoup sont vouées à un dépôt de bilan ou à un redressement judiciaire, pour terminer aussi, parfois, en liquidation. Or, cet « acharnement » (dans les cas désespérés) n’est pas sans conséquence. Les loyers impayés font l’objet d’une procédure de recouvrement, comme toute créance, émanant de l’Etat ou d’entreprises privées. Le coût final peut être conséquent et obérer toute chance de réouverture d’une nouvelle affaire.

Une résiliation amiable du bail permet aux locataires de stopper l’hémorragie au plus vite et d’éviter les procédures coûteuses.

… mais aussi pour les bailleurs !

Certes, un bailleur est « a priori » en position de force. Il dispose d’un bail commercial en bonne et due forme, protégeant ses intérêts.

En situation de crise, toutefois, la situation est plus complexe. Les loyers impayés qui peuvent se succéder représentent une dette remboursable au bailleur, certes, mais sera-ce réellement le cas ? Les frais de contentieux (lettres d’avocat, services d’huissier…) peuvent être lourds et un administrateur judiciaire, éventuellement nommé pour une année, renouvelable, fera souvent passer les créances publiques (Urssaf, TVA…) avant les dettes dues au bailleur !

C’est pourquoi négocier avec son locataire une résiliation amiable peut souvent servir les intérêts du bailleur. Tourner la page, avant que les choses n’empirent, pour retrouver un nouveau locataire solvable, est souvent payant.

Un accord privé entre les parties…

Pour ces commerces à haut risque, la résiliation du bail à l’amiable représente donc une solution à privilégier : le but est d’intervenir en amont, avant tout cheminement juridique contraignant (notamment financièrement) pour les deux parties.

Si le fonctionnement du bail commercial est encadré par la loi, les résiliations amiables, elles, ne sont pas réglementées. Les deux parties doivent négocier un protocole consistant en un renoncement à l’application des règles du bail 3/6/9 pour une sortie anticipée. Ce protocole de quelques pages explicite les modalités de sortie du locataire, avec, le cas échéant, le montant de la pénalité de compensation que le commerçant devra verser au bailleur, en dédommagement du préjudice (vacance de loyers prévisible). Celle-ci correspond souvent à tout ou partie du dépôt de garantie (représentant 3 à 6 mois de loyers, en général).

… que le bailleur doit sécuriser en ne le signant qu’après obtention de certaines informations

Cette résiliation amiable du bail nécessite impérativement, avant signature du bailleur, deux opérations :
– le bailleur doit prendre connaissance de l’état des nantissements du commerce afin de s’assurer que le locataire est à jour de ses dettes ;
– il doit aussi obtenir auprès de la banque du locataire une lettre notifiant que ce dernier n’a pas de crédit.
Si la banque donne son accord et que l’état des nantissements a été levé sur le site d’Infogreffe, les deux documents sont annexés à la rupture amiable et les deux parties peuvent reprendre leur liberté.

Attention ! Ces deux documents sont primordiaux sous peine de rendre la résiliation amiable nulle et de mettre en risque le bailleur. De fait, des créanciers peuvent alors se présenter et lui reprocher d’avoir permis au locataire de quitter les lieux alors qu’il avait encore des factures non acquittées. Récupérant la responsabilité car n’ayant pas fait le nécessaire avant la sortie du locataire, le bailleur devient alors la personne auprès de qui les créanciers vont se retourner. Charge à lui, ensuite, d’aller chercher les montants avancés auprès de son ancien locataire ».

Valérie Garnier

Directrice de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 18/10/2021

Investissement : vers une nouvelle compression des taux « prime »…

« Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France affichent un niveau honorable dans le contexte actuel avec 15,2 milliards d’euros engagés sur les neuf premiers mois de l’année 2021 (-17 % sur un an) » affirme Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle vente et investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France, à propos des résultats du marché de l’investissement à fin septembre.

La société de conseil considère que « cette contreperformance s’explique notamment par la très forte baisse des transactions unitaires de plus de 100 millions d’euros avec seulement 32 opérations recensées depuis le début de l’année, contre 47 sur la même période de l’année 2020 ». Chez CBRE, on fait valoir qu’« après un deuxième trimestre timide, le marché reprend des couleurs au troisième trimestre, produisant un volume global légèrement au-dessus de 5 milliards d’euros ». Et Nicolas Verdillon, « managing director investment properties », de préciser que « cette reprise reflète l’amélioration des conditions techniques de transactions et démontre l’appétit durable pour l’immobilier d’entreprise ». Enfin, pour JLL, « avec 2,9 milliards d’euros investis, le marché francilien a connu un troisième trimestre plus dynamique que le deuxième (+37 %), mais toujours en net retrait par rapport aux performances traditionnellement observées ».

Un marché dans lequel « si le bureau reste, toujours et de loin, la classe d’actifs la plus plébiscitée par les investisseurs avec près de 9 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, on note un ralentissement plus marqué (-24 % sur un an) » dixit Olivier Ambrosiali ; dans lequel le segment industriel et la logistique « reste incroyablement dynamique et les rendements n’ont jamais été aussi bas, reflétant la concurrence sur les rares opportunités » dixit Nicolas Verdillon ou encore dans lequel « le QCA arrive en tête des engagements avec près d’1,9 milliard d’euros (22 %), grâce notamment à 7 transactions de plus de 100 millions d’euros » dixit JLL.

Surtout, dans ce marché où « les opportunités restent variées » selon Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL, la société de conseil n’a pas enregistré « de mouvement particulier pour les taux « prime » en bureaux au 3ème trimestre 2021 par rapport au trimestre précédent, à l’exception de quelques décompressions observées sur des secteurs présentant des niveaux d’offre élevés ou disposant essentiellement d’actifs de grande taille plus difficiles à financer. Le taux « prime » bureaux du QCA reste, ainsi, stable à 2,50 % ». Néanmoins, selon Olivier Ambrosiali, chez BNP Paribas Real Estate, « au cours des prochaines semaines, les taux « prime » pourraient connaître de nouvelles compressions, tout particulièrement sur le marché de la logistique. De son côté, malgré une accélération traditionnelle des cessions au cours du 4ème trimestre, les volumes investis en immobilier d’entreprise devraient connaître en 2021 une baisse de l’ordre de 10 % comparativement à 2020, retrouvant ainsi un niveau plus en adéquation avec leur moyenne long terme ». Un avis partagé par Nicolas Verdillon, pour qui, « la pression sur les taux de rendement se poursuit pour les actifs « prime » situés dans les secteurs établis, optimisant ainsi certaines valeurs vénales ». Cependant, le conseil note qu’« en revanche, pour les actifs au profil locatif et/ou environnemental incertains et situés principalement dans les secteurs secondaires, les taux de rendement subissent une dé-pression haussière, qui continue de rétablir une hiérarchie du risque alimentée par un marché très étroit »…

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