Dans son dernier rapport, l’équipe de recherche et stratégie d’AEW s’est attachée à définir les secteurs qui seront les plus « résilients » dans ce contexte de pandémie.
Voici leur analyse :
Les dernières prévisions de la majorité des économistes indiquent que les principales économies européennes devraient inévitablement entrer en récession en 2020. Afin de pouvoir anticiper l’évolution de la situation actuelle malgré le contexte incertain, nous avons construit trois scénarios :
– un scénario principal qui repose sur les hypothèses économiques de janvier 2020, soit avant l’épidémie de Covid-19 ;
– un nouveau scénario principal qui reprend les prévisions consensus des économistes de mars 2020, soit une reprise en V;
– un scénario pessimiste avec une croissance du PIB de 8 % pour la Zone euro en 2020, une reprise à +5 % en 2021, puis un retour à la moyenne long terme après 2021.
Alors que le Covid-19 a entraîné une correction sur les marchés financiers et la décompression des taux souverains et des obligations corporate, les banques centrales ont annoncé des baisses de taux significatives, ainsi que des programmes d’achat d’obligations, ce qui a permis une relative stabilisation des marchés financiers. Pour prendre en compte ces mesures et la nécessité de leur maintien sur le long terme, notre scénario pessimiste a pris en compte les taux de swap comme approximation des taux souverains.
Révision forte sur le commerce
Nous attendons une baisse importante des taux de croissance de valeurs locatives « prime » pour tous les secteurs. Estimés à +1,6 % par an en moyenne, toutes typologies confondues, dans notre scénario principal de janvier, ces taux atteignent -0,5 % dans notre nouveau scénario principal et -0,8 % dans notre scénario pessimiste qui repose sur notre approche simplifiée. Historiquement deux fois plus sensible aux variations de croissance du PIB, le secteur du commerce devrait connaître une révision plus importante que les bureaux et la logistique.
Nos taux de rendements immobiliers « prime » reposent, pour le scénario pessimiste, sur les prévisions de rendement des taux de swap souverains à 10 ans. Etant donné l’écart actuel important entre les taux obligataires et les taux immobiliers d’une part, et le temps d’ajustement constaté historiquement entre le mouvement des premiers et des seconds, une relative stabilité des taux immobiliers « prime » est attendue dans le scénario pessimiste.
Dans notre nouveau scénario principal et notre scénario pessimiste, les rendements globaux atteignent, respectivement, 4,2 et 3,5 % par an. Les rendements « prime » du commerce seront davantage impactés en raison de taux de rendement initiaux plus bas et une révision plus importante des perspectives de croissance locative. A l’opposé, les rendements globaux pour la logistique (6,5 %) et les bureaux (5,2 %) sont plus résilients dans le scénario pessimiste, la moindre croissance locative étant compensée par une poursuite de la compression des taux de rendement. Malgré un impact négatif important sur les valeurs vénales au cours des cinq prochaines années, nous estimons toujours des rendements globaux compris entre -0,3 et +1 % pour les commerces.
La rédaction d'immoweek
